Đón làn sóng dịch chuyển, bất động sản công nghiệp tiếp tục 'lên ngôi'

Việt Nam trở thành một trong những trung tâm sản xuất quan trọng của nhiều doanh nghiệp bán dẫn toàn cầu. Ảnh tư liệu

PV: Những tháng đầu năm 2024, tuy thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có gặp khó khăn, song vẫn ghi nhận những kết quả tích cực. Vậy ở 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ có xu hướng ra sao, thưa ông?

Ông Thomas Rooney: Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, do Việt Nam tiếp tục nổi lên là "bến đỗ" lý tưởng của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng, sản xuất toàn cầu. Có được điều này là nhờ Việt Nam đã nỗ lực xây dựng môi trường thu hút đầu tư cởi mở, thuận lợi và tạo niềm tin đối với các đối tác, nhà đầu tư nước ngoài.

Tôi nhận thấy, trong 6 tháng cuối năm, ngành bán dẫn và trung tâm dữ liệu sẽ là hai xu hướng nổi bật tại thị trường Việt Nam, mặc dù trung tâm dữ liệu vẫn đang gặp vấn đề về nguồn điện và giải pháp cho khung pháp lý. Bên cạnh đó, các công ty logistics lớn vẫn duy trì mối quan tâm về việc đổi mới ngành với mạng lưới chuỗi cung ứng thông minh hơn và bền vững hơn trên toàn quốc.

Theo báo cáo về Trung tâm Dữ liệu châu Á – Thái Bình Dương công bố tháng 5/2024 của Savills, Việt Nam là thị trường ghi nhận tốc phát triển nhanh chóng trong khu vực về trung tâm dữ liệu. Giá trị thị trường này tại Việt Nam dự báo sẽ tăng lên 1,04 tỷ USD vào năm 2028, tăng từ 561 triệu USD vào năm 2023, CAGR (tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép) là 10,7%. Còn theo báo cáo của Research and Markets, thị trường trung tâm dữ liệu của Việt Nam được định giá 685 triệu USD vào năm 2023 và dự kiến sẽ đạt giá trị 1,44 tỷ USD vào năm 2029, CAGR là 13,1% trong 6 năm tới.

Dự báo đến cuối năm 2024, công nghiệp bán dẫn Việt Nam sẽ vượt giá trị 6,16 tỷ USD; đưa Việt Nam trở thành một trong những trung tâm sản xuất quan trọng của nhiều doanh nghiệp bán dẫn toàn cầu.

Động lực mới đưa Việt Nam phát triển

Đối với ngành bán dẫn, thị trường Việt Nam, trong thời gian vừa qua đã thu hút nhiều ông lớn trong ngành như: Samsung, Qualcomm, Infineon, Amkor với nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà máy, mở rộng sản xuất, lắp ráp có giá trị lên tới hàng tỷ USD. Sản xuất chip bán dẫn được định vị là động lực mới đưa Việt Nam thành quốc gia thịnh vượng.

Được hưởng lợi từ những thay đổi toàn cầu, ngành công nghiệp bán dẫn Việt Nam đứng trước nhiều cơ hội. Một số doanh nghiệp vi mạch bán dẫn từ Hà Lan cũng đã bắt đầu đầu tư vào Việt Nam. Công ty BE Semiconductor Industries N.V của Hà Lan đã nhận giấy chứng nhận đầu tư vào Khu công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh, với số vốn hơn 115 tỷ đồng (tương đương 4,9 triệu USD) trong giai đoạn đầu, để đầu tư thuê nhà xưởng, sản xuất. Dự án này dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào quý I/2025.

Ngoài ra, nhu cầu đầu tư sản xuất, lắp ráp bán dẫn đã kéo theo sự gia tăng trong việc tìm kiếm nhà xưởng, khu công nghiệp đáp ứng được tốt các yêu cầu về cơ sở hạ tầng, dịch vụ của ngành bán dẫn.

Tôi cho rằng, thị trường Việt Nam trong thời gian tới sẽ tiếp tục tập trung vào các sản phẩm giá trị cao, thể hiện việc công nghiệp Việt Nam đang tiến dần trên chuỗi giá trị với tư cách một thị trường có định hướng xuất khẩu các sản phẩm có giá trị gia tăng cao.

PV: Vậy theo ông, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng, thuế tối thiểu toàn cầu và làn sóng FDI thứ tư sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới?

Ông Thomas Rooney: Chắc chắn rằng, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ có ảnh hưởng tích cực từ phía chuỗi cung ứng. Bởi với lợi thế tiếp cận cảng biển, biên giới của Việt Nam đang vượt trội so với các nước khác trong khu vực, đây là nguyên nhân chính đóng góp vào sự tác động tích cực này.

Đối với việc áp thuế suất tối thiểu toàn cầu (GMT), đây còn là giai đoạn đầu thỏa thuận thực thi. Nhiều tập đoàn đa quốc gia (MNC) chưa đạt mức doanh thu phải chịu ảnh hưởng bởi loại thuế này.

Hiện nay, các nhà đầu tư thứ cấp vẫn còn rất ngần ngại tham gia trực tiếp. Mặc dù gần đây đã có một số khoản đầu tư gián tiếp vào REIT (quỹ đầu tư bất động sản) và các liên doanh được thành lập, nhưng vẫn có những phân tích về các tỉnh vệ tinh, đáng chú ý là Bắc Ninh và Hải Phòng.

Tuy nhiên, vẫn có dòng vốn đầu tư đến từ tất cả các ngành, bất kể giá trị gia tăng cao hay thấp. Điều này dễ thấy khi việc mở rộng và mua đất từ các nhà phát triển và tổ chức uy tín hiện nay, chứng tỏ họ có sự tin tưởng vào thị trường Việt Nam. Các yếu tố kinh tế vĩ mô khác của thị trường Việt Nam là vô song và điều này sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài.

PV: Vậy ông nhận định thế nào về nguồn cung thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm?

Ông Thomas Rooney: Việt Nam đang thu hút các nhà sản xuất tìm kiếm sự đa dạng trong chuỗi cung ứng và một thị trường có chi phí phải chăng hơn.

Có thể, thấy, chi phí lương cho công nhân sản xuất tại Việt Nam đã tăng trong 5 năm vừa qua, tuy nhiên vẫn thấp hơn so với các thị trường lân cận. Do đó, nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam tiếp tục được ghi nhận, kéo theo nhu cầu gia tăng nguồn cung lên cao.

Bởi vậy, xu hướng mở rộng bất động sản công nghiệp và nhu cầu về đất công nghiệp vẫn tiếp tục được ghi nhận tại các tỉnh thuộc tuyến 1 và các tỉnh đang phát triển có sẵn nguồn cung đã xây dựng sẵn. Tuy nhiên, giá đất đang tăng lên, vì vậy việc tìm kiếm cơ hội đất trống trở nên khó khăn hơn ở các tỉnh tuyến 1 sôi động.

Trong khi khách thuê bất động sản công nghiệp tại các tỉnh phía Nam thuộc các ngành chế biến sản phẩm từ cao su, nhựa, thực phẩm, nước giải khát, thì tại phía Bắc, vốn đầu tư chủ yếu từ doanh nghiệp hoạt động trong các ngành hàng có giá trị gia tăng cao như máy vi tính, điện tử hay sản phẩm điện.

Do đó, khi làn sóng đầu tư về bán dẫn, trung tâm dữ liệu phát triển, sẽ tạo thêm sức bật về phát triển đối với bất động sản công nghiệp phía Bắc.

PV: Xin cảm ơn ông!

Đầu tư bất động sản công nghiệp từ châu Âu tăng rõ rệt

Theo ông Thomas Rooney, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam chủ yếu chia thành hai phần chính: khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội và các tỉnh lân cận) và khu vực phía Nam (bao gồm TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận). Giá đất tiếp tục tăng kể từ năm 2023. Cụ thể giá đất kho xưởng đã tăng 30% tại khu vực phía Bắc và 15% tại khu vực phía Nam theo năm.

Đối với kho xưởng xây sẵn, giá thuê vẫn cạnh tranh nhưng cần lưu ý rằng, ở các tỉnh bão hòa hơn, với nguồn cung dồi dào, sự cạnh tranh giữa các nhà phát triển mang đến các thỏa thuận ưu đãi. Thậm chí, với nguồn cung hạn chế và giá đất cao, một số nhà máy và nhà kho cao tầng đã được đầu tư xây dựng bên ngoài khu vực TP. Hồ Chí Minh. Đây được xem là những dự án nhà kho cao tầng đầu tiên tại Việt Nam.

Hiện nay, do sự khác biệt về chi phí, đặc biệt giữa chi phí nhân công đã khiến số lượng doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng tại Việt Nam chiếm tỷ trọng chủ yếu, cùng với đó là các công ty từ các quốc gia châu Á khác như Singapore hay Nhật Bản.

Tuy nhiên, sau khi một loạt các hiệp định thương mại tự do được ký kết, điển hình như Hiệp định thương mại tự do giữa EU và Việt Nam, lượng đầu tư từ châu Âu lại đồng thời gia tăng rõ rệt, với các quốc gia như: Hà Lan, Pháp, Đức và Na Uy đang dẫn đầu về nhu cầu đầu tư. Trong đó, công nghiệp phụ trợ và sản xuất là những lĩnh vực ghi nhận có nhiều nhu cầu nhất trên thị trường.

Nguyễn Lạc