Đón sóng quy hoạch, cẩn trọng 'bóng xì hơi'

Chưa đầy 2 tuần sau đề xuất chuyển đổi chức năng khu chế xuất Tân Thuận (quận 7, TP.HCM), sức nóng của thị trường nhà đất nơi đây đã tăng vọt. Trên Chợ Tốt Nhà, giá rao bán đất tại các tuyến chính khu vực này đã tăng hơn 6% so với trước khi có đề xuất, dao động ở mốc 63-72 triệu đồng/m2.

Thị trường vẫn “nhảy múa”

Được biết, khu chế xuất Tân Thuận dự kiến hết hạn vào tháng 9/2041. Thời gian qua, TP.HCM đang tích cực thảo luận về các phương án di dời các nhà máy và chuyển đổi chức năng của khu vực có tổng diện tích xấp xỉ 300 ha nằm gần trung tâm quận 7.

Các cuộc thăm dò cũng cho thấy, chỉ trong nửa đầu tháng 7/2022, lượng tìm kiếm thông tin nhà đất quanh khu vực Tân Thuận đã tăng vọt, gấp gần 200% so với thời điểm cuối tháng 6/2022. Điển hình là tại các tuyến đường chính như Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Thị Thập…

Anh Hoàng Tiến, môi giới khu vực phía Nam TP.HCM, cho biết quận 7 nằm gần trung tâm, nhiều tiện ích, nên nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. Tuy nhiên, khu vực này đất chật người đông, nguồn cung không nhiều, gần đây nhiều người rao bán hơn nhưng giá đang tăng vọt.

“Các giao dịch bất động sản ở Tân Thuận hiện hoàn tất rất nhanh. Kể từ đầu tháng 7 đến nay, giá đất ở đây tăng mạnh từ khoảng 60 triệu đồng/m2 lên 64-70 triệu đồng/m2, giá nhà phố ở mức trên 74 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ ở mức trên dưới 26 triệu đồng/m2”, anh Tiến nói.

Tương tự, tuyến đường Vành đai 3 vùng TP.HCM mới được Quốc hội “bấm nút” thông qua trong thời gian ngắn, nhưng hàng loạt dự án bất động sản xung quanh đã sôi động hẳn lên, nhiều nhà đầu tư đang tích cực đổ tiền, dốc sức để “đón đầu” quy hoạch.

Dọc trục đường Vành đai 3 TP.HCM đang có rất nhiều dự án bất động sản, trong đó có những thương hiệu như Vinhomes, Novaland, CityLand… Đặc điểm chung của các dự án tại khu vực này là nhận được sự quan tâm đột biến của khách hàng sau thông tin Vành đai 3 được “chốt” đầu tư.

Đầu tư đón sóng quy hoạch không còn dễ dàng sinh lời mà chực chờ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

Không chỉ ở TP.HCM , hiện tượng “ăn theo” quy hoạch cũng đang diễn ra ở Hà Nội. Khảo sát cho thấy, trong vòng hơn 1 năm qua, giá đất ở những khu vực mà đường Vành đai 4 đi qua như Thường Tín, Mê Linh, Đan Phượng Sóc Sơn, Văn Giang (Hưng Yên),.. đã tăng từ 20 – 50%.

Anh Trần Minh Hoàng, môi giới nhà đất khu vực Sóc Sơn, chia sẻ sau khi có thông tin dự án đường Vành đai 4 và dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn sắp được triển khai, trung bình mỗi ngày anh đưa từ 10 - 15 lượt khách đi xem đất. Mức giá của các lô đất đẹp tăng theo tuần, thậm chí từng ngày.

“Hồi cuối tháng 3/2022, một khách hàng của tôi mua thành công lô đất rộng 2.500m2 ở thôn Phúc Xuân, xã Bắc Sơn, trị giá 7,2 tỷ đồng. Đến nay, bất chấp những thông tin về thanh khoản thấp, rồi khó thoát hàng cắt lỗ, nhưng lô đất này hiện có giá 8,3 tỷ đồng, chủ đất chưa muốn bán”, anh Hoàng cho hay.

Chực chờ rủi ro "om vốn"

Có thể thấy, cứ mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch, bất động sản khu vực đó sẽ có biến động mạnh. Không chỉ riêng các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, hiện tượng này xảy ra ở hầu hết các tỉnh thành trên cả nước, gây hỗn loạn thị trường, tiền chảy vào túi giới đầu cơ.

Điển hình, vào đầu quý II/2022, một sự kiện tiêu tốn nhiều giấy mực là khi thông tin khảo sát thực địa để xây cầu nối Bình Phước với tỉnh Đồng Nai được tung ra, khiến giá đất tăng gấp 2 - 3 lần sau vài ngày. Đất mặt tiền đường chính giá chạm mốc 1,2-2 tỷ đồng/suất (rộng ngang 5m, sâu vào 20-25m)

Sau gần 3 tháng giá đất "nóng" lên từng ngày, các nhà đầu tư cả chuyên và tay ngang lao vào mua bán đất, đến nay khu vực này đã rơi vào trầm lắng, môi giới lần lượt biến mất như chưa từng có sốt đất. Kết quả là nhiều "cò" đất phải bỏ cọc hoặc một số người đã xuống tiền đành nhận đất và sau đó chấp nhận bán lỗ.

Thực tế, trong bối cảnh thị trường đầy biến động, không khó để tìm ra những trường hợp nhà đầu tư thua lỗ vì chạy theo quy hoạch, ôm đất giữa lúc sốt nóng. Không ít nhà đầu tư phải bán tháo tài sản vì không thể tiếp tục chi trả các khoản lãi vay trong thời gian chờ đợi.

Vì vậy, để đảm bảo an toàn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng.

“Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn, khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn...”, ông Châu khuyến cáo.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam, cho rằng không thể phủ nhận một điều rằng, hạ tầng giao thông luôn tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời điểm khó khăn hiện nay, nhà đầu tư muốn đón đầu thành công cần lưu ý một số yếu tố.

Thứ nhất là tài chính mạnh, tránh dùng vốn vay. Thứ hai là khi “đón sóng” cần xem xét kỹ pháp lý dự án, rà soát lại quy hoạch của địa phương, tránh bỏ tiền vào dự án vướng quy hoạch. Thứ ba là kiểm soát và sàng lọc thông tin.

Một yếu tố quan trọng khác không thể bỏ qua khi đầu tư theo hạ tầng là dân sinh. Giá trị bất động sản có thể tăng tại những khu vực hình thành khu đô thị, khu dân cư với đầy đủ các tiện ích như chợ, bệnh viện, trường học, công viên…, chứ không hẳn cứ gần các cơ sở hạ tầng thì sẽ hưởng lợi.

“Ở giai đoạn nhiều biến động, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung - dài hạn thì mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng giao thông lớn thường có điểm rơi kéo dài nên cần phải trường vốn, nhất là vốn tự có”, ông Thắng nhấn mạnh.

Hiến Nguyễn