Động lực cho thị trường bất động sản trong chu kỳ mới

Ảnh minh họa.

Sau thời gian trầm lắng, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu sôi động trở lại, với sự xuất hiện của nhiều dự án mới và sự quay lại của các nhà đầu tư. Những tín hiệu này cho thấy thị trường bắt đầu bước vào một chu kỳ phát triển mới, được thúc đẩy bởi các động lực quan trọng.

Chia sẻ tại talk show của Báo Tài chính – Đầu tư, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home, cho rằng ngày 1/8/2024, ba đạo luật trọng yếu gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực, cùng với Luật Các tổ chức tín dụng trước đó, đã tạo nên một khung khổ pháp lý hoàn thiện hơn cho thị trường bất động sản. Đây là nền tảng quan trọng, nhằm tháo gỡ những vướng mắc từng khiến không ít dự án bị đình trệ. Đặc biệt, khi pháp lý rõ ràng, cơ quan quản lý cũng có thể mạnh dạn phê duyệt, giúp tiết kiệm chi phí tài chính, giảm rủi ro đội vốn và mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

PHÁP LÝ NGÀY CÀNG HOÀN THIỆN

Ở một khía cạnh khác, đại diện G-Home nhận định sau sáp nhập, không gian phát triển được mở rộng và cân bằng hơn giữa các khu vực. Nhờ vậy, thị trường có điều kiện để phát triển nhiều dự án quy mô lớn, thay vì manh mún chỉ vài hecta hay vài chục hecta. Bên cạnh đó, việc bỏ cấp huyện, nâng cấp xã còn tạo ra tác động đáng kể. Nếu trước đây, tâm lý chung vẫn xem nơi nào là trung tâm hành chính thì mặc nhiên là trung tâm, nhưng nay khu vực hội tụ nhiều tiện ích cũng là trung tâm. Điều này được nhìn nhận sẽ ảnh hưởng đến hướng đầu tư bất động sản…

Cùng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, đánh giá mô hình chính quyền hai cấp đã đi vào vận hành một thời gian và bước đầu cho thấy nhiều tác động tích cực. Thứ nhất, hạ tầng giao thông đầu tư đồng bộ và kết nối liền mạch hơn. Thực tế, ở thời điểm còn phân cấp theo huyện hoặc tỉnh, hoạt động phát triển hạ tầng thường gặp vướng mắc, đặc biệt ở khâu giải phóng mặt bằng và kết nối giữa các tuyến đường, dẫn đến tình trạng ngắt quãng. Hiện nay, nhiều tuyến đường đã khơi thông, các công trình giao thông được triển khai xuyên suốt. Thứ hai, liên quan đến bất động sản, việc sáp nhập cùng với cơ chế tháo gỡ pháp lý cũng giúp không ít dự án khởi động trở lại, góp phần cải thiện nguồn cung trên thị trường.

Nhấn mạnh vai trò của hạ tầng giao thông, đại diện SGO Homes cho rằng đây là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, nhất là giữa bối cảnh Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư công. Phát triển hạ tầng giao thông không chỉ mở rộng không gian phát triển, mà còn là cơ sở để giãn dân, khi mật độ dân cư nội đô Hà Nội ngày càng đông đúc và giá đất ở mức cao.

Đại diện SGO lý giải rằng hạ tầng thuận lợi sẽ khiến người dân sẵn sàng dịch chuyển để tìm môi trường sống phù hợp, qua đó giảm áp lực dân số, đồng thời hạ nhiệt giá bất động sản nội đô. Hơn nữa cũng thu hút chủ đầu tư lẫn doanh nghiệp dịch chuyển nhà máy, khu công nghiệp và kiến tạo nên những đại đô thị mới. Thực tế, nhiều dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha quanh vành đai 4 đã bắt đầu hình thành.

Ngoài ra, theo phân tích của ông Chung, dòng vốn FDI cùng sự mở rộng của khu công nghiệp đang trở thành lực đẩy quan trọng đối với thị trường. Thực tiễn cho thấy giá bất động sản nội đô đã lên mức quá cao, khiến dòng tiền từ Hà Nội có xu hướng dịch chuyển ra những khu vực lân cận. Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư tích cực tìm kiếm cơ hội tại thị trường vệ tinh, nơi vừa có hạ tầng công nghiệp, giao thông thuận lợi, vừa hội tụ tiềm năng phát triển bền vững.

NHÀ Ở XÃ HỘI SẼ SÔI ĐỘNG TRONG NHỮNG NĂM TỚI

Song song với động lực chung, các chuyên gia cho rằng có một số phân khúc và khu vực nhất định đang hé mở dư địa tăng trưởng rõ rệt. Trong đó, nhà ở xã hội sẽ là một điểm sáng. Trước đây, thị trường này gặp khó vì nguồn cung hạn chế và điều kiện tiếp cận của người mua bị siết chặt.

Tuy nhiên, hiện nay các quy định đã được nới lỏng, thậm chí sắp tới, Chính phủ còn xem xét nâng ngưỡng về điều kiện thu nhập tối đa của người mua nhà xã hội. Điều này hứa hẹn sẽ thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ. Dù nhà ở xã hội không mang tính đầu cơ, mua đi bán lại như nhà thương mại, nhưng chắc chắn sôi động hơn nhiều trong những năm tới.

Ông Chung đánh giá từ năm 2026, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản sẽ tăng trở lại. Đây là yếu tố giúp thị trường cân bằng hơn, giảm bớt tình trạng khan hiếm, nhưng tại các thành phố lớn như Hà Nội, giá bất động sản khó có thể “hạ nhiệt” do chi phí đầu vào cao. Ngược lại, nguồn cung mới sẽ chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Cùng với đó, xu hướng giãn dân ra vùng ven ngày càng rõ nét nhờ hạ tầng giao thông phát triển, mở ra cơ hội cho các đô thị vệ tinh và các tỉnh lân cận. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường vẫn chưa phục hồi rõ rệt sau giai đoạn cung vượt cầu từ năm 2019, hiện chỉ ghi nhận sự khởi sắc cục bộ ở một số địa phương như Nha Trang hay Quảng Ninh…

Riêng bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục là “điểm sáng” nhờ làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ cho chuyên gia và công nhân tại các khu vực có khu công nghiệp lớn.

Các chuyên gia cũng nhận định thị trường bất động sản đang nhận được nhiều tín hiệu tích cực từ chính sách pháp lý, nguồn cung mới, không gian phát triển ở các địa phương sau sáp nhập, cho tới tâm lý lạc quan của nhà đầu tư. Tất cả đều góp phần củng cố kỳ vọng về những điểm sáng và bước bứt phá mới trong thời gian tới.

Thanh Xuân