Đồng Nai: Kiến nghị rà soát lại giá trị quyền sử dụng đất tại Dự án khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước

Thanh tra Chính phủ vừa ban hành Thông báo kết luận thanh tra (KLTT) số 1764/TB-TTCP việc chấp hành pháp luật trong cổ phần hóa và thoái vốn nhà nước tại Công ty Đầu tư phát triển Xây dựng (nay là Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Xây dựng – DIC).

Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng – DIC được giao làm chủ đầu tư Dự án khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. Ảnh: Quang Phương

Theo thông báo KLTT, liên quan đến Dự án khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Khu đô thị Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai), Công ty Cổ phần Giám định, thẩm định Việt Nam (VIVACO) và Bộ Xây dựng không xác định lại giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà sử dụng tập hợp chi phí đầu tư và giá trị quyền phát triển dự án (hơn 478 tỷ đồng) để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa. Điều này không đúng quy định tại Điều 6 Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ.

Liên quan đến vấn đề xác định giá đất, Thanh tra Chính phủ đã đề nghị và được UBND tỉnh Đồng Nai có Văn bản số 1112/UBND-KTNS ngày 29.8.2023 xác định vị trí dự án chưa được ghi nhận trong Bảng giá đất giai đoạn 2006-2008, không có giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở giai đoạn 2006-2008 nên không xác định được giá thị trường.

Thanh tra Chính phủ thấy tập hợp chi phí đầu tư và giá trị quyền phát triển dự án đã tính vào giá trị doanh nghiệp (hơn 478 tỷ đồng) cao hơn giá trị QSDĐ tính theo Bảng giá đất năm 2007 do UBND tỉnh Đồng Nai quy định. Tuy nhiên, nhằm bảo đảm giá trị QSDĐ của dự án đưa vào xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa sát với giá thị trường theo quy định tại Điều 6 Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND tỉnh Đồng Nai cần rà soát để xử lý theo đúng quy định của pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp.

Một tuyến đường đi vào trung tâm của Dự án khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. Ảnh: Quang Phương

Tổng Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với UBND tỉnh Đồng Nai rà soát lại việc xác định giá trị tài sản là QSDĐ tại dự án trên (theo quy định tại Điều 6 Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ). Nếu giá trị QSDĐ xác định lại thấp hơn tập hợp chi phí đầu tư và giá trị quyền phát triển dự án đã tính vào giá trị doanh nghiệp thì giữ nguyên, nếu cao hơn thì thu nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước.

Trong quá trình kiểm điểm, rà soát, xử lý, khắc phục các hạn chế, vi phạm (theo KLTT) nếu phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì Bộ Xây dựng chuyển thông tin đến Cơ quan điều tra xem xét xử lý theo thẩm quyền.

Thanh tra Chính phủ từng chỉ ra hàng loạt sai phạm tại dự án

Những căn nhà biệt thự đã được xây dựng tại khu đô thị Đại Phước. Ảnh: Quang Phương

Theo tài liệu, liên quan đến Dự án khu đô thị Đại Phước, ngày 29.12.2020, Thanh tra Chính phủ có Báo cáo số 2285/TTCP-GSTĐXLSTT gửi Thủ tướng Chính phủ và Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Trương Hòa Bình.

Theo báo cáo, ngày 15.11.2004, UBND tỉnh Đồng Nai có Quyết định số 5510/QĐ.CT.UBT thu hồi 456,1ha đất tại xã Đại Phước giao cho quyền sử dụng cho DIC để thực hiện dự án. Trong đó, giao đất có thu tiền sử dụng đất hơn 238ha, giao đất không thu tiền sử dụng đất hơn 217ha để xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị…

Đến ngày 21.12.2007, UBND tỉnh Đồng Nai có Quyết định số 4506/QĐ.UBND điều chỉnh Điều 1 Quyết định 5510/QĐ.CT.UBT. Cụ thể, tổng diện tích thực hiện dự án là 456,1ha, gồm: đất ở và các công trình là 249.7ha, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị hơn 206ha... Thời hạn sử dụng đối với đất ở là lâu dài, đối với đất sản xuất kinh doanh: 50 năm (từ 15.11.2004 đến hết ngày 15.11.2054).

Những dãy nhà phố tại khu đô thị Đại Phước. Ảnh: Quang Phương

Báo cáo trên cho biết, về sử dụng đất: đối với tổng diện tích hơn 456ha nói trên, DIC đã đầu tư hạ tầng giao thông chính của dự án và trực tiếp đầu tư 68,4ha. Phần diện tích còn lại, DIC cho Công ty TNHH Jeosang Vina thuê 78,5ha đất tại phân khu 8 và góp vốn bằng giá trị một phần khu đất để thành lập các Công ty liên doanh (pháp nhân mới) để thực hiện dự án cấp 2 gồm: Công ty Cổ phần Đại Phước (khoảng 200ha), Công ty Cổ phần Đầu tư Việt Thiên Lâm (khoảng 45,4ha), Công ty TNHH TeakWang-DIC (khoảng 34,4ha), Công ty TNHH J&D Đại An (khoảng 7,9ha), Công ty TNHH Đại Phước Korea – DIC (khoảng hơn 144ha).

Thanh tra Chính phủ cho biết, DIC và các liên doanh đã xác định giá trị khu đất khoảng 200ha là hơn 1.421 tỷ đồng (quy đổi thành hơn 88 triệu USD với giá trị 1m2 bằng 44USD, tỷ giá 1 USD = 16.100 đồng) thể hiện tại hợp đồng liên doanh (không số) ngày 16.8.2007; trong đó, DIC góp vào vốn điều lệ của Vina Đại Phước bằng một phần giá trị QSDĐ được xác định tương đương với số tiền hơn 450 tỷ đồng mà không xác định cụ thể phần diện tích đất đưa vào góp vốn…

Qua rà soát, Thanh tra Chính phủ nhận định: "DIC và các bên liên doanh đã xác định giá trị toàn bộ diện tích khu đất trong đó có cả phần diện tích nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất mà DIC phải bàn giao cho địa phương quản lý theo quy định; căn cứ việc giá trị xác định này để DIC thu phần chênh lệch hơn 970 tỷ đồng ngoài giá trị DIC đã xác định góp vốn. Việc DIC thu phần chênh lệch do Công ty liên doanh Vina Đại Phước hoàn trả có biểu hiện của việc chuyển nhượng giá trị QSDĐ thông qua hợp đồng liên doanh, vi phạm khoản 2 điều 109, Luật Đất đai năm 2003".

Hàng loạt căn nhà phố, biệt thự, căn hộ đã được xây dựng tại khu đô thị Đại Phước. Ảnh: Quang Phương

UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện đăng ký biến động giấy chứng nhận QSDĐ với nội dung góp vốn bằng giá trị QSDĐ với diện tích 91.66ha đối với Vina Đại Phước chưa bảo đảm căn cứ, cơ sở.

Cũng theo báo cáo trên của Thanh tra Chính phủ, Thỏa thuận hợp đồng liên doanh ngày 16.8.2007 giữa DIC và các bên gồm: Vinacapital Pacific Limited, Alrighit Assets Limited có một số nội dung không đúng với quy định của pháp luật về luật đất đai, dẫn đến việc góp vốn bằng QSDĐ trên cơ sở hợp đồng liên doanh và đăng ký biến động giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tích đất mà DIC đưa vào góp vốn chưa có cơ sở pháp lý.

Cũng liên quan đến vấn đề trên, ngày 27.5.2021, Văn phòng Chính phủ có Thông báo số 127/TB-VPCP về kết luận của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Trương Hòa Bình về kết quả rà soát, kiểm tra việc thực hiện, chấp hành các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại dự án Đại Phước.

Theo đó, Phó Thủ tướng Thường trực chỉ đạo: Giao Thanh tra Chính phủ chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Quản lý vốn nhà nước tại doanh nghiệp và UBND tỉnh Đồng Nai tập trung kiểm tra, rà soát về việc quản lý sử dụng đất...

Bên cạnh đó là kiểm tra, rà soát việc DIC góp vốn bằng một phần giá trị QSDĐ, làm rõ tỷ lệ vốn nhà nước tại DIC, cơ sở liên doanh góp vốn bằng QSDĐ... Kiểm tra rà soát phần chênh lệch giá trị toàn bộ lô đất với giá trị vốn góp bằng QSDĐ... làm rõ số tiền hơn 970 tỷ đồng mà Công ty CP Vina Đại Phước hoàn trả cho DIC, trường hợp sai thì thu hồi, xử lý theo quy định.

Quang Phương