Dòng tiền nhà đầu tư ngoại chảy vào ngành khách sạn Việt

Savills Hotels cùng hãng luật quốc tế Watson Farley & Williams (WFW) vừa phát hành báo cáo Vietnam Hotel Investment Guide 2025. Đây là tài liệu chuyên sâu nhằm cung cấp bức tranh toàn diện về thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam và thực tiễn hoạt động đầu tư khách sạn trong bối cảnh phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch.

Toàn cảnh thị trường khách sạn – nghỉ dưỡng Việt Nam

Theo đó, trong năm 2024 Việt Nam đã đón 17,6 triệu khách quốc tế và tiếp tục ghi nhận 15,4 triệu lượt trong 9 tháng đầu năm 2025, hướng tới mục tiêu đạt 25 triệu lượt vào cuối năm. Tính đến cuối quý III/2025, Việt Nam ghi nhận hơn 192.000 phòng khách sạn thuộc phân khúc trung cấp đến xa xỉ, tăng trưởng trung bình 10,9% mỗi năm trong 10 năm qua, là một trong những mức tăng nhanh nhất khu vực.

Báo cáo Vietnam Hotel Investment Guide 2025 còn ghi nhận nguồn cầu du lịch tiếp tục mở rộng, với khách nội địa duy trì tốc độ tăng trưởng ấn tượng và khách quốc tế phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt từ các thị trường châu Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan và Ấn Độ.

Hai thị trường Hàn Quốc và Trung Quốc hiện chiếm tới 47% tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam, trong khi thị trường Ấn Độ tăng hơn 40% so với cùng kỳ, trở thành một trong những thị trường tăng trưởng nhanh nhất.

Bên cạnh đó, nguồn cung lưu trú tại Việt Nam đạt hơn 192.000 phòng, trong đó 60% tập trung tại các điểm đến ven biển, phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của mô hình nghỉ dưỡng.

Khách du lịch Phú Quốc. (Ảnh: Quỳnh Như)

Các thị trường chủ lực như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đều ghi nhận sự cải thiện đáng kể về công suất với nhiều khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và Nha Trang đạt mức trên 70% - 75%, trong khi Phú Quốc ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng từ 10% - 15% so với năm trước.

Một thống kế khác của Savills cho thấy, chỉ số doanh thu trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR) trong 9 tháng đầu năm tăng 17% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu giai đoạn khởi sắc nhất của ngành nghỉ dưỡng kể từ sau đại dịch, góp phần đưa Việt Nam vào nhóm những thị trường nghỉ dưỡng tăng trưởng mạnh nhất Đông Nam Á.

Trái lại, ngành du lịch Thái Lan đang gặp nhiều thách thức để duy trì chỉ số RevPAR do các quan ngại về an ninh từ thị trường khách quốc tế.

Triển vọng đầu tư ngành khách sạn giai đoạn 2025-2030

Còn theo nghiên cứu từ JLL, từ đầu năm đến nay, Việt Nam đã đón loạt thương vụ đầu tư lớn tập trung vào ngành khách sạn và nghỉ dưỡng cao cấp, với sự tham gia của cả nhà đầu tư nội địa và quốc tế. Các dự án xây dựng hoặc quy hoạch đến năm 2028 tập trung tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hội An, với 33% nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp. Tốc độ tăng trưởng kép ngành khách sạn đạt 7%.

Dựa trên diễn biến thị trường và số lượng thương vụ tiềm năng đang được xúc tiến, JLL đã nâng dự báo khối lượng đầu tư khách sạn tại Việt Nam năm nay từ mức 100 triệu USD lên 125 triệu USD, phản ánh niềm tin vào tăng trưởng bền vững của ngành này.

Còn theo Báo cáo từ Savills và WFW, đà phục hồi rõ nét của ngành du lịch, nguồn cung tương lai giảm tốc và nhu cầu gia tăng đối với sản phẩm cao cấp giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường Việt Nam. Chủ đầu tư trong nước tiếp tục chiếm ưu thế khi sở hữu gần 90% tổng nguồn cung hiện hữu.

Đáng chú ý, khoảng 68% khách sạn hiện vẫn được chủ sở hữu tự vận hành, mở ra cơ hội lớn cho hoạt động nâng cấp, tái định vị hoặc hợp tác vận hành với thương hiệu quốc tế - đặc biệt trong bối cảnh số lượng thương hiệu quốc tế tại Việt Nam dự kiến tăng từ 90 lên hơn 130 thương hiệu trong ba năm tới.

Nguồn cung lưu trú Việt Nam (Ảnh: Savills Hotels)

Bên cạnh các thương vụ chuyển nhượng tài sản có sẵn, hoạt động săn tìm quỹ đất ven biển, cũng như giao dịch tài sản có tiềm năng tái định vị, tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các phân khúc upscale (cao cấp) - luxury và branded residences (bất động sản có thương hiệu) được ghi nhận là nhóm sản phẩm có nhu cầu đầu tư mạnh nhất.

Sự xuất hiện ngày càng gia tăng của các nhà điều hành toàn cầu ở nhiều phân khúc

Mặt khác, chia sẻ với truyền thông vào cuối tháng 9/2025, bà Uyên Nguyễn, Phó Giám đốc tại Savills Hotels, cho biết: “Sự gia tăng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, đặc biệt ở thế hệ trẻ, đã thúc đẩy hoạt động du lịch. Nhằm khai thác tiềm năng của nhóm khách này, các nhà vận hành khách sạn đang chú trọng thúc đẩy các thương hiệu phù hợp đáp ứng nhu cầu thị trường.

Chẳng hạn như, gần đây nhà điều hành Hilton đã ký kết hợp tác chiến lược với một chuỗi khách sạn trong nước ra mắt thương hiệu Tru by Hilton tại nhiều khu vực bao gồm các thành phố lớn và những điểm đến mới. Nhà điều hành Ascott cũng trong quá trình truyền thông thương hiệu lyf, mô hình chia sẻ không gian sống dành riêng cho thế hệ du khách mới.

Các nhà điều hành khác như Marriott, IHG và Accor cũng đang xúc tiến mở rộng phân khúc này với các thương hiệu như Moxy, Voco và Tribe. Điều này được kỳ vọng góp phần đa dạng hóa bức tranh ngành lưu trú tại Việt Nam.”.

Có thể thấy, xu hướng hợp tác giữa chủ đầu tư nội địa với các thương hiệu khách sạn quốc tế tiếp tục gia tăng ở nhiều phân khúc. Tỷ trọng khách sạn mang thương hiệu quốc tế tại Việt Nam ghi nhận tăng trưởng từ 24% lên 32% trong 10 năm qua. Độ nhận diện của thương hiệu trên toàn cầu, mạng lưới phân phối và quy trình vận hành chuẩn hóa là những yếu tố thúc đẩy sự quan tâm hợp tác với các nhà điều hành quốc tế.

(Ảnh:Khách sạn Sheraton Grand Danang Beach Resort & Spa)

Xu hướng hợp tác với thương hiệu khách sạn còn mở rộng sang lĩnh vực bất động sản nhà ở, nơi các chủ đầu tư hướng đến dòng sản phẩm branded residence với chất lượng thiết kế, tiêu chuẩn dịch vụ cao cấp hơn. Tại châu Á, phân khúc branded residence đang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ và Việt Nam là một trong những điểm nóng, thu hút nhiều sự quan tâm.

Việt Nam hiện có 21 dự án branded residence đang hoạt động, xếp thứ hai trong khu vực Đông Nam Á chỉ sau Thái Lan. Đây cũng là hai thị trường nằm trong top 10 toàn cầu về nguồn cung dự án đang phát triển, chiếm tỷ trọng lần lượt là 6% và 5%.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á, Savills Hotels cho hay: “Branded residence đang ngày càng thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư, với mức giá bán chênh lệch cao hơn những dòng bất động sản thông thường.

Tại khu vực châu Á, branded residence ghi nhận mức giá bán trung bình cao hơn bất động sản thông thường khoảng 23% trong năm 2024 và dự kiến tiếp tục duy trì mức này trong năm nay – mức chênh lêch này đã tăng từ 21% trong năm 2023. Đáng chú ý, nhiều dự án tại Việt Nam hiện đang tiệm cận mức giá bán tại các thị trường phát triển như Bangkok”.

Còn theo bà Uyên: “Tại Việt Nam, các dự án branded residences chủ yếu tập trung tại các khu vực ven biển và thường được xem là sản phẩm đầu tư, với khoảng 80% dự án triển khai chương trình cho thuê, khai thác dòng tiền từ hoạt động vận hành kinh doanh.

Các nhà điều hành khách sạn quốc tế bao gồm IHG, Marriott, Accor, Melia, Banyan Group và Hyatt là những đơn vị đang dẫn dắt phân khúc branded residences tại Việt Nam về danh mục dự án bao gồm dự án đã hoàn thiện và dự án đang phát triển”.

Cơ hội cho các nhà đầu tư đến từ hạ tầng trọng điểm

Ở khía cạnh khác, nhiều dự án hạ tầng lớn như Sân bay Long Thành, mở rộng Nội Bài, sân bay Gia Bình và hệ thống đường cao tốc Bắc - Nam đang góp phần tăng cường kết nối liên vùng, tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng du lịch và củng cố triển vọng dài hạn của thị trường khách sạn.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á, Savills Hotels (Ảnh: Savills)

Ông Mauro Gasparotti tổng kết: “Trong thời gian qua, Việt Nam đang dần khẳng định vị thế là một trong những điểm đến yêu thích của du khách châu Á.

Sản phẩm du lịch và lưu trú tại Việt Nam ngày càng đa dạng, với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu khách sạn mới, thuộc nhiều phân khúc khác nhau có thể đáp ứng nhu cầu của các tệp khách trên thị trường.

Với nền tảng nguồn cầu mạnh mẽ hơn và sự sẵn sàng tiếp nhận các loại hình sản phẩm đa dạng hơn, đặc biệt tại TP HCM và Hà Nội giúp thị trường duy trì sức hút hơn với các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội đầu tư tiềm năng”.

Cũng theo Vietnam Hotel Investment Guide 2025, thị trường đang trong giai đoạn tái cân bằng và nguồn cung chất lượng tiếp tục được nâng cấp, nên đây là thời điểm quan trọng để các nhà đầu tư chuẩn bị sẵn sàng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Bà Lada Shelkovnikova, Đại diện WFW, bổ sung: “Thị trường du lịch - khách sạn Việt Nam tiếp tục thể hiện tiềm năng nổi bật, được thúc đẩy bởi nhu cầu du lịch nội địa mạnh mẽ, tầng lớp trung lưu tăng trưởng nhanh và cam kết của Chính phủ trong việc phát triển hạ tầng du lịch. Những nền tảng này góp phần thu hút các nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội tăng trưởng bền vững.”.

Quỳnh Như