Dòng tiền trả nợ của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức yếu trong năm 2025
VIS Rating cho rằng dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp được theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu.
Trong báo cáo vừa công bố, VIS Rating kỳ vọng năm 2025 năng lực tín nhiệm của các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) tại Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài.
Sự phục hồi này được hỗ trợ bởi môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và doanh số bán hàng.
Theo đó, các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý sẽ đẩy nhanh việc triển khai dự án trong năm 2025, nhưng cũng làm tăng tiền sử dụng đất, gây áp lực đáng kể lên những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, khiến dòng tiền trong ngành phục hồi không đồng đều.
VIS Rating cho rằng nguồn cung nhà mới sẽ cải thiện trong năm 2025 và vẫn thiên về phân khúc cao cấp. Các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025.
Dòng tiền trả nợ của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức yếu trong năm 2025
Theo VIS Rating, giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này.
“Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45 - 50%, cao hơn so với mức biên 25 - 35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội”, VIS Rating nêu.
Theo đó, nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà, doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025. Doanh số bán hàng dự kiến sẽ được thúc đẩy nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản.
VIS Rating cũng đánh giá, giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021 - 2023. Nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng.
Bên cạnh đó, khác với phân khúc nhà ở được hỗ trợ bởi nhu cầu mua cao, VIS Rating kỳ vọng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua.
Đáng chú ý, VIS Rating cho rằng dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp được theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu.
“Chúng tôi kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các CĐT lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn”, VIS Rating nhận định và kỳ vọng doanh thu bán hàng sẽ tăng từ 25 - 50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao.
Cũng theo VIS Rating, sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều. Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của mình.
“Chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ duy trì khả năng tiếp cận tốt với các nguồn tài chính mới. Các chủ đầu tư có 110 nghìn tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) sẽ đáo hạn trong năm 2025 - mức cao nhất trong 3 năm qua”, VIS Rating nêu.
Tuy nhiên, VIS Rating kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường TPDN trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành. Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay.
Thêm nữa, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.
