Dòng vốn chảy ồ ạt, thị trường khách sạn 'nóng hầm hập'

Thị trường khách sạn Việt Nam thời gian qua bước vào một chu kỳ vận động mới, nơi sắc thái chủ đạo không chỉ là sự phục hồi sau đại dịch mà là quá trình tái định vị toàn diện trong bối cảnh dòng vốn lớn và các thương vụ M&A liên tục gia tăng.

Tiềm năng hiện hữu

Số liệu từ Cục Du lịch Quốc gia cho thấy tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón gần 2,5 triệu lượt khách quốc tế, mức cao nhất từng ghi nhận theo tháng. Riêng tại Hà Nội, trong tháng 2 ước đạt 3,18 triệu lượt khách, tổng thu du lịch khoảng 12,39 nghìn tỷ đồng.

Không chỉ lượng khách tăng, chất lượng chi tiêu của khách du lịch với dịch vụ lưu trú cũng cải thiện rõ rệt. Công suất phòng và giá thuê tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội cuối năm 2025 đã vượt đỉnh giai đoạn 2018–2019, tạo bước đệm lớn cho năm 2026.

Kinh doanh khách sạn đang hút dòng tiền đầu tư lớn.

Theo khảo sát của JLL, hơn 92% nhà vận hành khách sạn tại Việt Nam dự kiến tăng giá phòng 2–8% trong năm 2026. Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy phân khúc 4–5 sao tăng giá bình quân 5–8% nhờ hiệu suất thuê tích cực.

Ở nhóm 5 sao, giá phòng trung bình đạt 170–188 USD/đêm với tỷ lệ lấp đầy 75–80%; phân khúc 4 sao dao động 110–130 USD/đêm, công suất 72–78%. Đây là mức hiệu suất phản ánh nhu cầu ổn định từ khách quốc tế, khách công vụ và phân khúc MICE (loại hình du lịch kết hợp các hoạt động kinh doanh, tổ chức sự kiện) đang gia tăng.

Động lực tăng giá phòng khách sạn không đơn thuần là “tận dụng sóng cầu”. Chi phí xây dựng, nhân công và vận hành leo thang buộc chủ đầu tư phải cơ cấu lại biên lợi nhuận. Trong bối cảnh đó, điều chỉnh giá trở thành chiến lược bảo toàn chất lượng dịch vụ và chuẩn hóa tiêu chuẩn vận hành cơ sở lưu trú trung và cao cấp.

Sự khởi sắc về vận hành nhanh chóng chuyển hóa thành sức hút đầu tư. Ngành khách sạn và nghỉ dưỡng tiếp tục thu hút hàng trăm triệu USD, với quy mô giao dịch toàn thị trường năm 2026 được dự báo có thể chạm mốc 200 triệu USD.

Ông Karan Khanijou, Phó chủ tịch cấp cao, Bộ phận giao dịch đầu tư châu Á của JLL nhận định Việt Nam dần nổi lên trong bản đồ đầu tư khách sạn khu vực, bên cạnh các thị trường trưởng thành như Thái Lan hay Singapore.

Một loạt thương vụ M&A gần đây cho thấy sự dịch chuyển sở hữu đang diễn ra rõ nét. Tại TP.HCM, khách sạn PARKROYAL Saigon quy mô 186 phòng đã được UOL Group Limited chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước và đổi tên thành Garden Plaza Saigon, thuộc Công ty TNHH TCG LAND, thành viên Tập đoàn Thành Công.

Ở phía Bắc, dự án Hotel Perle D’Orient Cát Bà, từng vận hành dưới thương hiệu M’Gallery và do Accor quản lý, cũng được chuyển nhượng cho liên danh nhà đầu tư quốc tế.

Sức ép cạnh tranh tăng

Theo đánh giá của JLL, điểm chung của các tài sản này là vị trí chiến lược tại cửa ngõ hoặc điểm đến nghỉ dưỡng trọng điểm, khả năng hưởng lợi trực tiếp từ đà phục hồi du lịch và nhu cầu công vụ.

Sự tham gia ngày càng sâu của các tập đoàn lớn trong và ngoài nước cho thấy thị trường khách sạn đã bước sang giai đoạn tái cấu trúc sở hữu, nơi tài sản đạt chuẩn quốc tế trở thành mục tiêu săn tìm.

Song song với M&A là làn sóng gia nhập của các thương hiệu toàn cầu. Sự hiện diện của Fairmont Hanoi, thuộc hệ sinh thái của Accor, đánh dấu bước đi chiến lược tại Thủ đô. Trước đó, Rêve Ho Chi Minh City thuộc Vignette Collection của IHG Hotels & Resorts cũng gia nhập thị trường.

Các nhà phân tích của Avison Young dự báo TP.HCM sẽ đón thêm các dự án như Caption by Hyatt Ba Son, Nobu Ho Chi Minh Hotel và The Okura Prestige Saigon, bổ sung hơn 500 phòng cao cấp. Hà Nội có thể tăng gần 1.300 phòng 5 sao từ các thương hiệu như Hyatt, Fusion, Fairmont, Four Seasons và Shilla.

Những động lực mới của thị trường khách sạn là rõ ràng, tuy nhiên, tăng trưởng nguồn cung đồng nghĩa áp lực cạnh tranh leo thang. Các tập đoàn như Marriott International và Hilton đang mở rộng hiện diện mạnh mẽ.

Savills Hotels dự báo trong ba năm tới, 40% khách sạn trung và cao cấp tại Việt Nam sẽ liên kết thương hiệu quốc tế, gấp bốn lần so với một thập kỷ trước.

Trong khi đó, nguồn cung 4–5 sao đã tăng gần 25% trong ba năm qua, và một phần vẫn chưa khai thác hết công suất. Rủi ro dư cung cục bộ không thể loại trừ nếu cầu phân bổ không đồng đều.

Thách thức vì thế không chỉ nằm ở quy mô phòng mà ở năng lực tạo giá trị. Cạnh tranh chuyển từ “ai có nhiều phòng hơn” sang “ai tối ưu hóa trải nghiệm tốt hơn”. Công nghệ trở thành trụ cột mới, với đòi hỏi ứng dụng AI trong quản trị doanh thu, tự động hóa dịch vụ, phân tích dữ liệu để cá nhân hóa trải nghiệm và tối ưu chi phí.

Đồng thời, xu hướng phát triển bền vững, tiết kiệm năng lượng và trách nhiệm xã hội ngày càng ảnh hưởng đến quyết định của du khách quốc tế.

Triển vọng trung hạn vẫn tích cực nhờ động lực từ khách công vụ, MICE, mở rộng hạ tầng hàng không và tham vọng hình thành trung tâm tài chính quốc tế. Những yếu tố này sẽ tiếp tục nâng mặt bằng giá lưu trú tiêu chuẩn cao tại các đô thị lớn.

Thị trường khách sạn Việt Nam vì vậy đang ở giai đoạn bản lề, một bên là kỳ vọng về “thời hoàng kim” mới, bên kia là áp lực tái cấu trúc sâu rộng. Trong bối cảnh dòng vốn lớn đổ vào và các thương vụ M&A gia tăng, lợi thế sẽ thuộc về những chủ đầu tư kiểm soát tốt chi phí, chuẩn hóa vận hành và xây dựng được hệ sinh thái trải nghiệm khác biệt.

Ngược lại, sự chậm thích ứng có thể khiến cơ hội vàng nhanh chóng trôi qua trong cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt.

Hưng Nguyên