Dragon Eden và bài toán dòng tiền của chủ đầu tư Tandoland

Theo thông báo mới đây, Saigon Ratings tiếptục duy trì mức xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành vnB+ với triển vọng ổnđịnh đối với Tandoland sau kỳ giám sát định kỳ 6 tháng. Tổ chức này cho biếtchưa ghi nhận biến động đáng kể từ các yếu tố rủi ro trọng yếu làm ảnh hưởngđến chất lượng tín nhiệm hiện tại của doanh nghiệp.

Tandoland hiện là chủ đầu tư hai dự án bấtđộng sản liền kề tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh, gồm Khu dân cư Mai Bá Hương,tên thương mại Dragon Eden, quy mô 147 ha và Khu công nghiệp Tandoland, quy mô250 ha. Doanh nghiệp là thành viên thuộc hệ sinh thái Công ty Cổ phần Đầu tư vàXây dựng Tân Đô.

Tiến độ dự án ảnh hưởng tín nhiệm Tandoland

Saigon Ratings cho biết triển vọng ổn địnhcủa Tandoland dựa trên kỳ vọng thị trường bất động sản công nghiệp và nhà ởtiếp tục phục hồi, đồng thời doanh nghiệp bảo đảm tiến độ đầu tư và hiệu quảkhai thác kinh doanh hai dự án.

Với Dragon Eden, khả năng tiêu thụ sản phẩmvà tiến độ triển khai có ý nghĩa quan trọng đối với việc chuyển hóa hàng tồnkho thành doanh thu, lợi nhuận thực tế. Nếu sức hấp thụ thị trường thấp hơn kỳvọng, lượng bất động sản tồn kho có thể gia tăng, gây áp lực lên thanh khoảncủa doanh nghiệp.

Ở chiều ngược lại, Saigon Ratings cho biếtviệc hai dự án được triển khai vượt tiến độ, góp phần đẩy nhanh quá trìnhchuyển hóa hàng tồn kho thành doanh thu và lợi nhuận, có thể tạo cơ sở để xemxét nâng bậc xếp hạng tín nhiệm.

Phối cảnh dự án Dragon Eden

Tổ chức này cũng lưu ý khả năng hạ bậc xếphạng nếu tỷ lệ nợ vay/EBITDA tiếp tục tăng, tỷ lệ EBITDA/lãi vay giảm đáng kểtrong năm 2026 hoặc kế hoạch huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu bị trìhoãn kéo dài hay không thành công, khiến nguồn vốn triển khai hai dự án khôngđáp ứng kế hoạch.

Báo lãi trở lại, nợ phải trả tăng hơn 2.260 tỷ đồng

Theo báo cáo công bố thông tin định kỳ vềtình hình tài chính ngày 12/10/2026, vốn chủ sở hữu của Tandoland tại ngày30/6/2026 đạt khoảng 2.727,5 tỷ đồng, tăng từ 1.168,8 tỷ đồng ở kỳ trước. Trongkhi đó, tổng nợ phải trả tăng từ 5.709,7 tỷ đồng lên 7.971,4 tỷ đồng.

Đáng chú ý, dư nợ vay ngân hàng tăng từ3.250,2 tỷ đồng lên 4.224,8 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu cũng tăng mạnh, từ 148 tỷđồng lên 737,5 tỷ đồng, toàn bộ là trái phiếu chào bán riêng lẻ trong nước.

Ở chiều tích cực, Tandoland ghi nhận lợinhuận sau thuế 67,6 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026, đảo chiều so với khoảnlỗ 20,4 tỷ đồng ở kỳ trước. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn còn lỗ lũy kế 122,5 tỷđồng tại thời điểm báo cáo.

Một số chỉ tiêu thanh toán có diễn biến tráichiều. Hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ 0,83 lần xuống 0,75 lần; hệ số thanhtoán nhanh giảm từ 1,99 lần xuống 1,31 lần. Ngược lại, hệ số thanh toán lãi vaycải thiện từ 0,26 lần lên 1,23 lần.