Dự án đô thị gần nghìn tỷ, 8 năm mắc kẹt vì không rõ chủ đất để đền bù

Đã nộp hàng chục tỷ đồng vẫn chưa được giao đất

Kết luận thanh tra số 1573/KL-TTr của Thanh tra tỉnh Quảng Trị cho thấy, Dự án Khu đô thị Bảo Ninh 3 có quy mô gần 16,5 ha, tổng mức đầu tư khoảng 920 tỷ đồng, được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu và ký hợp đồng triển khai từ tháng 6/2020.

Nhiều diện tích đất thuộc dự án không thể xác định được nguồn gốc đất.

Đến thời điểm thanh tra, doanh nghiệp đã hoàn thành nhiều phần việc quan trọng, như rà phá bom mìn toàn bộ khu vực dự án, khảo sát hiện trạng, hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng rừng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trồng rừng thay thế.

Đáng chú ý, nhà đầu tư đã nộp vào ngân sách hơn 30 tỷ đồng tiền sử dụng đất, hơn 207 triệu đồng kinh phí trồng rừng thay thế cùng hàng tỷ đồng hỗ trợ di dời lăng mộ. Tuy nhiên, sau gần 96 tháng kể từ ngày chấp thuận chủ trương đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa được giao đất để triển khai xây dựng.

Thanh tra xác định, dự án đã chậm gần 30 tháng so với tiến độ ghi trong hợp đồng và nguyên nhân chủ yếu nằm ở khâu giải phóng mặt bằng.

Theo kết luận thanh tra, “điểm nghẽn” lớn nhất xuất phát từ công tác quản lý đất đai nhiều năm trước. Trong phạm vi dự án vẫn còn hơn 4.200 m² đất chưa thể ban hành thông báo thu hồi, trong đó có gần 2.800 m² là đất được người dân mua bán bằng giấy viết tay, chuyển nhượng qua nhiều đời chủ, hồ sơ pháp lý không đầy đủ nên cơ quan chức năng không đủ căn cứ xác minh chủ sử dụng hợp pháp.

Nhiều công trình được tạo lập sau khi có thông báo thu hồi đất.

Không chỉ vậy, quá trình xác minh nguồn gốc đất của hàng chục hộ dân cũng gặp nhiều vướng mắc, do phần lớn diện tích là đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận, nằm xen kẽ với đất rừng hoặc đã trải qua nhiều lần chuyển nhượng, thừa kế.

Chính sự thiếu thống nhất trong xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất và chủ sử dụng đã khiến các phương án bồi thường nhiều lần phải rà soát, điều chỉnh, kéo dài suốt nhiều năm.

Đến thời điểm thanh tra, 33 hộ dân với gần 3 ha đất vẫn chưa được phê duyệt phương án bồi thường vì chưa xác minh được đầy đủ nguồn gốc sử dụng đất.

Buông lỏng quản lý đất đai để lại hệ lụy kéo dài

Theo kết luận Thanh tra, UBND xã Bảo Ninh (trước đây) quản lý đất đai và trật tự xây dựng chưa chặt chẽ, để xảy ra tình trạng người dân lấn chiếm đất, xây dựng tài sản trái phép ngay trong khu vực dự án, thậm chí có trường hợp phát sinh tài sản sau thời điểm đã ban hành thông báo thu hồi đất.

Nhiều lăng mộ đơn sơ mọc lên trong lòng dự án.

Đặc biệt, việc xác nhận nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất và quá trình chuyển nhượng ở nhiều trường hợp chưa bảo đảm tính chặt chẽ, dẫn đến việc lập phương án bồi thường gặp bế tắc.

Sau đó, UBND thành phố Đồng Hới phải tổ chức kiểm tra, thanh tra lại toàn bộ công tác quản lý đất tại khu vực dự án, khiến quá trình giải phóng mặt bằng tiếp tục bị đình trệ trong thời gian dài.

Thanh tra cũng cho rằng, mặc dù chính quyền đã ban hành nhiều quyết định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai nhưng việc tổ chức thi hành chưa quyết liệt, chưa cưỡng chế dứt điểm nên các tồn tại kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giao đất cho nhà đầu tư.

Bên cạnh việc chỉ rõ những hạn chế trong quản lý đất đai, Thanh tra tỉnh cũng xác định trách nhiệm thuộc về nhiều bên. Trong đó, Nhà đầu tư chưa chủ động thực hiện thủ tục xin gia hạn tiến độ dự án trước khi hết thời hạn hợp đồng; đơn vị tư vấn và doanh nghiệp chưa kịp thời báo cáo đầy đủ những khó khăn phát sinh để được hướng dẫn xử lý.

Sau 6 năm, dự án vẫn là một vùng đất cỏ mọc dày đặc.

Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng chưa thực hiện đầy đủ vai trò theo dõi, đôn đốc, hướng dẫn nhà đầu tư; việc tham mưu tháo gỡ các thủ tục pháp lý còn chậm.

Thanh tra cũng chỉ ra nhiều nguyên nhân khách quan, như ảnh hưởng của dịch COVID-19, việc chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp, thay đổi của Luật Đất đai 2024 và các quy định mới về bồi thường, tái định cư khiến nhiều hồ sơ phải làm lại, kéo dài thêm thời gian thực hiện dự án.

Kết luận Thanh tra kiến nghị xử lý về hành chính đối với Sở Xây dựng, UBND phường Đồng Hới, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh và nhà đầu tư đối với những tồn tại, hạn chế đã được kết luận thanh tra chỉ ra.

Đồng thời kiến nghị UBND tỉnh Quảng Trị chỉ đạo các sở, ngành, địa phương liên quan giải quyết dứt điểm công tác giải phóng mặt bằng, bố trí đất tái định cư, đất di dời nghĩa địa để tạo mặt bằng sạch cho dự án.