Dự án tại Khu dân cư Cồn Tân Lập 'dậm chân tại chỗ', doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Danh Khôi lỗ triền miên, nợ phải trả gấp 6 lần vốn chủ sở hữu

“Gập ghềnh” tại dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập

Khu dân cư Cồn Tân Lập có tổng diện tích gần 79.200 m2, quy hoạch dân số hơn 5.200 người, bao gồm các hạng mục nhà liên kế, biệt thự, căn hộ chung cư, trung tâm thương mại và khu giáo dục. Dự án được khởi động từ năm 2007, nhưng trải qua nhiều lần thay đổi chủ trương, thu hồi, chấp thuận lại, và điều chỉnh quy hoạch.

Dự án tại Khu dân cư Cồn Tân Lập. Nguồn: TL

Ban đầu, dự án do CTCP Sông Đà - Thăng Long đề xuất, sau đó chuyển giao cho liên danh CTCP Sông Đà - Thăng Long và CTCP Sông Đà - Nha Trang, với tổng mức đầu tư ban đầu hơn 2.700 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án sau đó được chia nhỏ thành nhiều dự án thành phần, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp khác nhau.

Cụ thể, CTCP Sông Đà 1 (cổ đông sáng lập của Sông Đà - Nha Trang) đã chuyển nhượng 3 lô đất HH1, HH2, HH3 cho VHR. Khu đất TM2 được chuyển nhượng cho Doanh nghiệp Tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên (xây dựng Mường Thanh Khánh Hòa), và khu đất TM1 được chuyển nhượng cho Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang.

Trong đó, CTCP Đầu tư VHR là chủ đầu tư khu đất xây dựng hỗn hợp (ký hiệu HH1, HH2, HH3) với diện tích gần 11.116 m2, được quy hoạch xây dựng 3 tòa nhà cao tối đa 33 tầng. Dự án này ban đầu có tên The Aston - Luxury Residence, sau đó đổi thành Weltone Luxury Residence, với tổng mức đầu tư dự kiến 6.400 tỷ đồng, cung cấp 1.341 căn hộ.

Dự án dậm chân tại chỗ, VHR lỗ triền miên

VHR thành lập tháng 4/2018, có trụ sở tại quận 1, TP.HCM, là doanh nghiệp do ông Lê Thống Nhất - Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT) CTCP Tập Đoàn Danh Khôi (mã NRC) sáng lập. Ông Nhất là cổ đông lớn nhất góp 76,37% vốn điều lệ ban đầu (850 tỷ đồng), đồng thời đảm nhiệm vị trí Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc và đại diện pháp luật.

Mục đích ban đầu của VHR là đầu tư vào dự án thành phần tại khu dân cư Cồn Tân Lập. Danh khôi đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp thị, bán hàng, môi giới và tư vấn cho dự án, nhận đặt cọc 160 tỷ đồng từ VHR theo hợp đồng ký cuối năm 2021. Tuy nhiên, dự án hiện vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Danh khôi cũng nhận đặt cọc từ khách hàng thông qua các hợp đồng tư vấn bất động sản, với số tiền đặt cọc cuối năm 2024 còn hơn 44 tỷ đồng.

Năm 2018, Danh Khôi từng có kế hoạch mua cổ phần VHR để nắm giữ tối đa 23,5% vốn, hợp tác với đối tác Nhật Bản STV Limited Liability Company, với kỳ vọng lợi nhuận 800 tỷ đồng. Tuy nhiên, kế hoạch này chưa thành hiện thực. Đầu năm 2025, VHR đã tăng vốn điều lệ từ 850 tỷ đồng lên 1.310 tỷ đồng.

Những năm qua, để thực hiện dự án Weltone Luxury Residence, quy mô tài sản của VHR đã liên tục tăng qua từng năm do đòn bẩy tài chính. Cuối năm 2023, tổng tài sản của VHR lên đến gần 5.200 tỷ đồng, gấp 2,7 lần thời điểm cuối 2019. Nguồn tài trợ chính là nợ. Tổng nợ phải trả tại ngày 31/12/2023 lên đến gần 4.500 tỷ đồng, gấp 6 lần vốn chủ sở hữu.

Do dự án Weltone Luxury Residence “dậm chân tại chỗ”, VHR trắng doanh thu kể từ khi thành lập. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn phải gánh những chi phí hoạt động dẫn đến lỗ triền miên. Đáng chú ý, các khoản lỗ còn có xu hướng gia tăng qua từng năm. Năm 2023, VHR lỗ ròng hơn 31 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu bị bào mòn xuống chỉ còn 726 tỷ đồng vào cuối năm.

Bóng dáng Hải Phát tại Khu dân cư Cồn Tân Lập

Ngoài Danh Khôi, CTCP Đầu tư Hải Phát (mã HPX) cũng tham gia vào dự án Cồn Tân Lập thông qua Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang, chủ đầu tư khu đất TM1. Hải Phát từng nắm giữ phần lớn cổ phần trong HP Hospitality Nha Trang, ghi nhận lợi thế thương mại lớn từ thương vụ này.

Tuy nhiên, cuối năm 2023, Hải Phát đã giảm đáng kể tỷ lệ sở hữu, nhường chỗ cho các cổ đông mới là CTCP Đầu tư An Thịnh và CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Thành Nhân, và sau đó là CTCP Eclipse Việt Nam. Việc thoái vốn khỏi HP Hospitality Nha Trang đã mang lại khoản lợi nhuận đáng kể cho Hải Phát trong năm 2023.

Sự xuất hiện của các cổ đông mới có mối liên hệ nhất định với Hải Phát. Các cổ đông mới của HP Hospitality Nha Trang đều có trụ sở tại Hà Nội và sở hữu những mối liên hệ đáng kể với Hải Phát. Trong đó, CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Thành Nhân, thành lập năm 2006, có cổ đông sáng lập là ông Đỗ Quý Thành, em trai Chủ tịch Hải Phát Đỗ Quý Hải. Bà Trần Hoài Anh, một cổ đông sáng lập khác của Thành Nhân, cũng từng giữ chức vụ Phó Tổng Giám đốc Hải Phát.

Trong khi đó, Eclipse Việt Nam, dù mới thành lập năm 2021, cũng không nằm ngoài tầm ảnh hưởng của Hải Phát. Ông Nguyễn Văn Dũng, Phó Chủ tịch HĐQT Hải Phát, được biết đến là cố vấn lâu năm của Eclipse Việt Nam. Eclipse Việt Nam, sau khi tăng vốn mạnh lên 180 tỷ đồng vào giữa năm 2022, đã có sự thay đổi lãnh đạo với ông Ngô Bá Hoàng Duy giữ chức Chủ tịch HĐQT từ tháng 2/2023.

Quỳnh Chi