Dư nợ bất động sản tăng vọt, liệu Thông tư 06 có trở lại?

Dư nợ kinh doanh bất động sản đang tăng mạnh.

Dư nợ kinh doanh BĐS tăng mạnh

Thống kê từ báo cáo tài chính quý II-2023, trong 12 NH công bố dư nợ cho vay đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, có đến 8 NH ghi nhận tỷ lệ cho vay tăng so với thời điểm cuối năm 2022. Trong đó, Techcombank dẫn đầu với 154.000 tỷ đồng dư nợ cho các doanh nghiệp (DN) vay kinh doanh BĐS tính đến hết tháng 6. Theo đó, tỷ lệ cho vay trên tổng dư nợ 33,68%, tăng 7,23% so với thời điểm cuối năm 2022.

VPBank ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tại thời điểm 30-6 là 82.764 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm khoảng 17% tổng dư nợ. Con số này tại SHB 59.464 tỷ đồng, chiếm gần 15% tổng dư nợ (cuối năm ngoái chỉ 6,75%), và tại MB 28.161 tỷ đồng, chiếm gần 6% tổng dư nợ (cuối năm trước 4,64%)…

Số liệu do Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) công bố, nguồn vốn tín dụng đổ vào các DN BĐS tăng đáng kể. Cụ thể, dư nợ kinh doanh BĐS trong 6 tháng đầu năm đã tăng trưởng 17,41%. Con số này vượt xa tốc độ tăng trưởng 10,73% của cả năm 2022.

Ngược lại, lần đầu tiên trong 3 năm qua, tín dụng BĐS phát sinh từ nhu cầu vay mua nhà vốn chiếm phần lớn trong tín dụng BĐS (khoảng 65% dư nợ) đã xuất hiện xu hướng giảm, với mức giảm 1,12% tại thời điểm cuối tháng 6. Kết quả này cho thấy, nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường.

Dư nợ kinh doanh BĐS tăng vọt so với năm ngoái do DN BĐS không còn nhiều cửa để tìm vốn, sau khi kênh trái phiếu DN (TPDN) khó khăn kéo dài. Cụ thể, từ đầu năm đến ngày 31-7, tổng giá trị phát hành TPDN là 78.988 tỷ đồng, trong đó, giá trị phát hành của nhóm BĐS chỉ đạt 26.055 tỷ đồng.

Con số này quá ít so với 51.979 tỷ đồng năm 2022 và gần gần 232.400 tỷ đồng năm 2021. Khó khăn như vậy, kênh tín dụng như lẽ dĩ nhiên trở thành chỗ dựa chính để lĩnh vực BĐS tìm hướng phục hồi.

Cẩn trọng khi chính sách có thể đảo chiều

Khi lĩnh vực BĐS kỳ vọng vào tín dụng, việc NHNN ban hành Thông tư 06/2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 1-9, trong đó bổ sung một số quy định nhằm kiểm soát rủi ro phát sinh trong hoạt động cho vay, đã khiến ngành BĐS phản ứng và kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, NHNN xem xét sửa đổi. Sau đó, theo chỉ đạo của Chính phủ, NHNN đã ban hành Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành.

Theo đó, các NHTM vẫn được phép cho vay với nhu cầu thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết hoặc chưa giao dịch trên UPCoM. Đồng thời, NH cũng cho người dân và DN vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thông tư 10/2023 cũng ngưng thi hành đối với quy định không được cho vay để bù đắp tài chính, trừ khi đáp ứng đủ 2 điều kiện là bên vay đã ứng vốn thanh toán và trả các chi phí thực hiện dự án.

DN BĐS cần tính toán giải pháp phát triển bền vững hơn, không nên quá dựa dẫm vào tín dụng NH, tránh những cú sốc chính sách đảo chiều.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, rủi ro khi chính sách có thể đảo chiều khi BĐS quá dựa dẫm vào tín dụng. Giả sử nếu vẫn áp Thông tư 06, các DN BĐS đã khó sẽ còn khó hơn khi nguồn vốn bị chặn lại. Hiện tại đã có sự điều chỉnh, song theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), Thông tư 06 sửa đổi chỉ là bước đi tạm thời, có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ cho quá trình tái cấu trúc của các DN ngành BĐS.

Như vậy, các DN BĐS cần chuẩn bị tâm thế, nỗ lực tái cấu trúc, vì ngưng hiệu lực thi hành các quy định này cũng chỉ đến thời điểm nào đó.

Trên thực tế, trong 7 tháng đầu năm dư nợ cho vay kinh doanh BĐS vẫn tăng vọt. Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN, cho rằng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tăng cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường đã bắt đầu phát huy tác dụng, các khó khăn về mặt pháp lý của các dự án BĐS đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án. Như vậy, các NH vẫn “mở cửa” tín dụng cho DN đủ điều kiện.

Dẫu vậy, một chuyên gia kinh tế đã đặt ra trường hợp NH cho vay vốn thanh toán tiền góp vốn, đầu tư hoặc hợp tác kinh doanh đối với các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Theo đó, nếu hàng loạt DN được vay vốn để làm dự án không đầy đủ tính pháp lý, có nguy cơ bị thu hồi, rủi ro đang đẩy về các nhà băng?

Cụ thể, theo chuyên gia này, hiện trên thị trường TPDN các DN BĐS vừa khó phát hành mới, vừa đối mặt với áp lực TPDN đến hạn. Tính đến 24-8, có 67 DN nằm trong danh sách theo thông báo của HNX, với tổng dư nợ khoảng 173.680 tỷ đồng, phần lớn thuộc nhóm BĐS. Trong phần còn lại của năm 2023, giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm BĐS ở mức gần 55.734 tỷ đồng.

Trong khi đó, với kênh tín dụng, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cùng kỳ năm trước, khi tại thời điểm cuối tháng 6 là 2,47% so với cùng kỳ 2022 chỉ 1,53%.

Vì vậy, các quy định kiểm soát chất lượng tín dụng thông qua việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn của các khách hàng, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống TCTD ngưng lại, nhưng sau này sẽ phải áp dụng để dựng lên các rào chắn an toàn cho ngành NH. Vì thế, các bên, nhất là các DN trong lĩnh vực BĐS, cần tính toán giải pháp phát triển bền vững hơn trong tương lai, để tránh những cú sốc chính sách đảo chiều tương tự.

Đỗ Linh