Dự thảo Luật đất đai sửa đổi: Cơ hội hoàn thiện 'nhịp cầu đồng thuận'

Ông Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ảnh nhân vật cung cấp

Phóng viên Báo Tin tức và Dân tộc đã có cuộc trao đổi với luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản xung quanh vấn đề này.

Thưa ông, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới. Đáng lưu ý là Luật được sửa đổi chỉ sau 1 năm có hiệu lực, ông nghĩ sao về điều này?

Luật Đất đai 2024 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Sau hơn một năm triển khai, Luật đã tạo ra bước tiến quan trọng trong công tác quản lý, sử dụng đất đai - vốn một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn đối với cả Nhà nước và người dân. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cũng cho thấy việc sửa đổi Luật vào thời điểm này là cần thiết.

Bên cạnh những kết quả tích cực, Luật đã bộc lộ một số bất cập cần được khắc phục. Chẳng hạn, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư vẫn còn kéo dài, đặc biệt với các dự án có sử dụng đất. Việc xác định giá đất cụ thể, nhất là khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đối với thửa đất, khu đất dành cho dự án đầu tư của tổ chức, cũng nảy sinh nhiều vướng mắc, khó triển khai trên thực tế.

Việc sửa đổi còn xuất phát từ yêu cầu đổi mới để đáp ứng các mục tiêu cải cách thể chế, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và chuyển đổi số trong giai đoạn hiện nay. Đặc biệt, cần điều chỉnh Luật cho phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Ví dụ, Luật Đất đai 2024 quy định nhiều thẩm quyền liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc UBND cấp huyện. Nhưng đến nay, hệ thống chính quyền cấp huyện không còn, việc phân công lại các thẩm quyền.

Nhiều ý kiến cho rằng, mặc dù đã có nhiều đổi mới nhưng cơ chế xác định giá đất hiện nay theo Luật Đất đai 2024 được đánh giá chưa dễ áp dụng, vẫn dựa vào yếu tố chủ quan của tổ chức thẩm định giá đất. Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?

Theo Luật hiện hành, chúng ta có 4 phương pháp xác định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Nói dễ hiểu, phương pháp so sánh là nhìn nhà hàng xóm bán bao nhiêu để ước giá nhà mình; thu nhập là tính lợi ích kinh tế mảnh đất mang lại rồi quy ra giá; thặng dư là lấy giá bán dự án trừ chi phí, phần còn lại chính là giá đất; trong khi đó hệ số điều chỉnh thì nhân giá trong bảng giá đất với một con số để phù hợp thực tế (thường gọi là hệ số K).

So với Luật Đất đai 2013, các quy định xác định giá đất đã cụ thể và minh bạch hơn, giúp cơ quan quản lý cũng như doanh nghiệp giảm bớt sự lúng túng trong khi áp dụng. Tuy nhiên thực tế, việc định giá đất vẫn rất phức tạp. Các dữ liệu tham chiếu như giá chuyển nhượng, giá thuê… luôn biến động mạnh. Trong khi đó, cách tính chủ yếu dựa vào dữ liệu quá khứ nên giá đất thường “đi sau” thị trường và khó phản ánh đúng giá trị tương lai của thửa đất cần định giá. Khi Nhà nước chỉ “chạy theo” biến động thị trường để định giá, vai trò điều tiết sẽ bị hạn chế.

Theo dự thảo, việc sử dụng bảng giá để tính tiền sử dụng đất như vậy sẽ có tác động như thế nào đến với các doanh nghiệp, người dân thưa ông?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất một cơ chế tính giá đất mới thay đổi hoàn toàn so với cách tính hiện nay. Có thể hình dung việc định giá đất tới đây sẽ phân thành thành hai “ngăn”.

Ngăn thứ nhất là giá sơ cấp, tức giá Nhà nước ấn định khi giao đất cho doanh nghiệp, cá nhân, dựa trên bảng giá đất do địa phương ban hành và có thể điều chỉnh bằng hệ số K (giống như chiếc “nút” điều chỉnh để tăng giảm theo vị trí, khu vực, tuyến đường).

Ngăn thứ hai là giá thứ cấp, tức giá mà người dân tự chuyển nhượng, góp vốn với nhau, Nhà nước không can thiệp. Mục tiêu của cơ chế này là làm “giảm nhiệt” giá ở khâu giao đất ban đầu, từ đó kỳ vọng giá bán lẻ trên thị trường cũng trở nên dễ tiếp cận hơn với người mua. Quy định trên sẽ có các tác động rõ ràng đối với các doanh nghiệp và cá nhân.

Đối với doanh nghiệp, cách làm này mang lại nhiều điểm tích cực. Về khía cạnh tích cực, các dự án đầu tư sẽ không phải trải qua quy trình xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp như trước, mà áp dụng ngay bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh (nếu có). Điều đó giúp giảm áp lực cho địa phương, hạn chế tình trạng ách tắc trong phê duyệt giá đất. Nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án trở nên minh bạch, công khai ngay từ giai đoạn đầu. Nhờ vậy, nhà đầu tư có thể chủ động dự trù chi phí, tính toán giá thành, giá bán, giá cho thuê để ước lượng hiệu quả dự án và quyết định rót vốn một cách kịp thời, phù hợp với từng giai đoạn.

Tuy nhiên, vấn đề lại nảy sinh khi áp dụng bảng giá đất vào việc bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi. Ở khâu giao đất cho doanh nghiệp, áp dụng bảng giá sẽ đơn giản thủ tục, minh bạch chi phí, tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Nhưng đối với bồi thường, điều quan trọng là phải phản ánh đúng giá trị thực tế của thửa đất tại thời điểm thu hồi. Khi chỉ dựa vào bảng giá (dù đã có hệ số K), con số này vẫn chỉ mang tính khung, khó phản ánh đúng giá trị thị trường. Điều đó có thể dẫn đến việc bồi thường thấp hơn thực tế, ảnh hưởng quyền lợi chính đáng của người dân và làm gia tăng nguy cơ khiếu kiện. Do đó, bồi thường chỉ thật sự hợp lý khi được định giá cụ thể, sát với giá thị trường và hoàn cảnh thực tế của từng khu vực.

Theo ông, vấn đề định giá đất nên được thực hiện như thế nào để vừa điều tiết, ổn định thị trường mà vừa đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa các bên? Việc sửa đổi Luật đất đai liệu có khắc phục được các vấn đề đang rất “nóng” về đất đai hiện nay không, thưa ông?

Việc xác định giá đất trong bối cảnh mới cần chú trọng vào một số tiêu chí quan trọng. Trước hết, bảng giá đất phải được ban hành kịp thời và thường xuyên cập nhật. Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất cần được thực hiện linh hoạt, phản ánh đúng biến động của thị trường. Bên cạnh đó, quá trình định giá đất phải công khai, minh bạch, có cơ chế giải trình rõ ràng từ phía cơ quan thực hiện, đồng thời có sự tham gia giám sát của bên thứ ba như các tổ chức định giá độc lập, thậm chí cả người dân và doanh nghiệp có liên quan. Điều này sẽ giúp bảo đảm hài hòa lợi ích trong khâu định giá.

Mặt khác, yếu tố mang tính then chốt để cải thiện công tác định giá đất nói riêng và quản lý đất đai nói chung chính là việc đẩy nhanh quá trình số hóa dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất.

Trân trọng cảm ơn ông!

Minh Phương/Báo Tin tức và Dân tộc (thực hiện)