Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn còn nhiều lấn cấn

Ngày 8/8, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức Hội thảo Góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Góp ý tại Hội thảo, ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA) cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã kế thừa được những tính pháp lý mang tính khải thi cao qua trải nghiệm thực tiễn thi hành pháp luật của Luật Nhà ở 2005, sửa đổi, bổ sung 2009 và Luật Nhà ở 2014.

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA) phát biểu tại Hội thảo.

Theo ông Dũng, đối với lĩnh vực quản lý, vận hành, sửa chữa, xây dựng lại chung cư là lĩnh vực mới ở Việt Nam. Năm 2005, Việt Nam mới hình thành các khung pháp lý điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản còn sơ khai, đặc biệt dự án nhà chung cư vẫn còn chưa nhiều như bây giờ và khái niệm sống ở khu chung cư còn rất mơ hồ.

Từ 2005 đến nay, các quy định liên quan đến quá trình quản lý, vận hành chung cư dù đã sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn một số vướng mắc tồn tại. Trong quá trình thực thi pháp luật làm phát sinh tranh chấp, xung đột giữa chủ đầu tư và ban quản trị, giữa ban quản trị và cư dân…

Các vấn đề tập trung chủ yếu vào việc xác định sở hữu chung, sở hữu riêng, về việc thu, sử dụng kinh phí bảo trì, về tổ chức hoạt động của Ban quản trị chung cư… những vấn đề này cần được thực hiện và thống nhất trong quy định của Luật Nhà ở trong thời gian tới.

Liên quan đến diện tích sở hữu chung - riêng, diện tích chỗ để xe, cần quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư ghi rõ phần diện tích chung - riêng trong hợp đồng mua bán. Đồng thời, ông Dũng cũng đề nghị cần quy định biện pháp chế tài để ràng buộc chủ đầu tư phải thể hiện đầy đủ nội dung này.

Về mối quan hệ giữa đơn vị quản lý, vận hành với Ban quản trị nhà chung cư cần bổ sung thêm các quy định để quy định rõ hơn về cơ chế kiểm tra, thanh tra, giám sát của các cơ quan thực thi pháp luật và chế tài vi phạm.

Bổ sung quy định Hội nghị chung cư bầu chọn đơn vị quản lý với thời hạn hợp đồng tương ứng với nhiệm kỳ của ban quản trị là 3 năm thay vì 1,2 năm như hiện nay để tránh bị chi phối bởi ý chí chủ quan khi muốn tiếp tục hoặc gia hạn tiếp hợp đồng.

“Cần tiếp tục rà soát và hoàn thiện để tạo ra tính thống nhất giữa Luật Nhà ở và các quy định pháp luật khác. Bên cạnh đó, cần có cơ chế để việc thực thi pháp luật được đồng bộ và đảm bảo quyền lợi của người dân. Trong đó, điều quan tâm hiện nay chính là việc quản lý việc thu – chi và đảm bảo việc sử dụng quỹ bảo trì được hiệu quả và đúng quy định pháp luật”, ông Dũng nói.

Đánh giá tính thống nhất của các quy định của dự án dự thảo Luật nhà ở sửa đổi với các dự thảo Luật có liên quan, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn còn thể hiện sự bất cập, chưa đảm bảo sự tương thích, thống nhất của các quy định trong dự thảo Luật Nhà ở và một số Luật khác như: Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách Nhà nước và một số Luật có liên quan.

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá cao các ý kiến đóng góp của chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, cần rà soát lại các hành vi nghiêm cấm tại Điều 5 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Việc cấm ủy quyền trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang góp phần nào hạn chế quyền của chủ đầu tư, tạo ra rào cản cho việc thực hiện các giao dịch về nhà ở trên thị trường, không phù hợp với thực tiễn và thiếu thống nhất với nguyên tắc về tự do ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Hơn nữa, những quy định về điều kiện sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân người nước ngoài tại Việt Nam. Quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở… chưa phù hợp và chưa thống nhất đối với Luật Đầu tư.

Quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa có tính đồng bộ với Luật Đất đai. Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quy định về bố trí nhà ở tái định cư và bố trí nhà ở tạm thời.

Vị chuyên gia này cũng kiến nghị rằng, nên bỏ quy định thời hạn trong giao dịch mua bán nhà ở nhằm đảm bảo quyền sở hữu lâu dài cho người dân.

Việt Dũng