Dự thảo tách thửa, hợp thửa địa bàn TP.HCM không 'cởi trói' mà còn tạo thêm độ khó
Điều kiện quy hoạch 1/500 như Dự thảo là không khả thi, chưa phù hợp. Dự thảo có vẻ như giải quyết cho nhu cầu tách thửa, nhưng thực chất là khó có thể thực hiện.
Ngày 7/5, Ủy ban MTTQVN TP.HCM tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo quyết định của UBND TP.HCM ban hành quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn.
Hội nghị phản biện xã hội dự thảo điều kiện tách thửa, hợp thửa đất địa bàn TP.HCM
Tách thửa, hợp thửa là nhu cầu chính đáng của người dân, được pháp luật đất đai quy định. Các ý kiến góp ý thể hiện ý chí, nguyện vọng vì lợi ích Nhân dân được tập trung vào nội dung trong Dự thảo như:
Điều kiện tách thửa, hợp thửa theo từng loại đất, tương ứng với điều kiện cụ thể tại TP.HCM (phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng...); về diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở; về diện tích tối thiểu được tách thửa đất nông nghiệp.
Trước đó, ngày 5/12/2017, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND (Quyết định 60) quy định diện tích tối thiểu được tách thửa. Quyết định này thực hiện tách thửa cho các trường hợp đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu, hoặc đất dân cư hiện hữu chỉnh trang, các trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp có chức năng ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp...
Bà Nguyễn Thị Kim Thúy, Phó Chủ tịch MTTQVN TP.HCM phát biểu khai mạc Hội nghị
Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 và một số Nghị định hướng dẫn sắp được ban hành nên nội dung của Quyết định 60 không còn phù hợp, cần được sửa đổi để phù hợp nhu cầu cho người dân.
Tại Hội nghị, nhiều đại biểu cho rằng Dự thảo có nhiều bất cập cần được xem xét.
Cụ thể, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, kiến nghị: Tại Điểm g, Khoản 1, Điều 3 Dự thảo quy định “Các thửa đất trước và sau khi tách thửa đều phải tiếp giáp với đường giao thông đã được cơ quan có thẩm quyền công bố”. Trong khi đó, tại Điểm d, Khoản 1, Điều 220, Luật Đất đai 2024 quy định: “Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có…”.
Như vậy, nội dung Dự thảo chưa thể hiện đầy đủ điều kiện quy định vì “đường giao thông đã được cơ quan có thẩm quyền công bố” không đồng nghĩa với “đường giao thông công cộng hiện có”.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM nêu ý kiến
Ngoài ra, luật sư Hậu còn kiến nghị về thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (tại Điểm e, Khoản 1, Điều 3 của Dự thảo) thì phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế đo thị chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được tách thửa.
Đối chiếu nội dung này tại Quyết định 60 là căn cứ theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Như vậy, cuối cùng Dự thảo vẫn yêu cầu tách thửa đối với đất xây dựng mới, đất hỗn hợp phải căn cứ quy hoạch tỉ lệ 1/500. Trong khi trước đây chỉ cần căn cứ quy hoạch tỉ lệ 1/2000 (là quy hoạch không gian, quy hoạch tổng mặt bằng).
“Rõ ràng nội dung của Dự thảo không mang tính “cởi trói” các khó khăn, bất cập mà còn tạo thêm độ khó cho người dân có nhu cầu tách thửa cho con cái”, luật sư Nguyễn Văn Hậu kết luận.
Đồng tình với ý kiến này của luật sư Hậu, bà Trần Thúy Trân – Phó Phòng TN&MT huyện Bình Chánh cho rằng, yêu cầu về điều kiện quy hoạch 1/500 như Dự thảo là không khả thi, chưa phù hợp.
Còn đại biểu Nguyễn Thị Bích Ngọc - Trường đại học TN&MT cho rằng, điều kiện về quy hoạch như Dự thảo có vẻ như giải quyết cho nhu cầu tách thửa, nhưng thực chất là khó có thể thực hiện được.
Cũng tại hội nghị, có rất nhiều ý kiến góp ý đề nghị xem lại về điều kiện quy hoạch 1/500 để tách thửa đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp.
Liên quan đến việc phân chia khu vực và diện tích tối thiểu được tách thửa, bà Võ Thị Kim Hồng, Chủ tịch Hội luật gia TP.HCM có ý kiến, với khu vực 1, khu vực trung tâm diện tích tách thửa tối thiểu với đất ở là 36m2, mặt tiền là 3m, trường hợp mặt trước ngang 3m, mặt sau ngang 2,8m nhưng đủ diện tích thì có được tách thửa hay không?.
“Đối với khu vực 3, diện tích tối thiểu là 80m2, nhưng trường hợp gia đình có nhu cầu cho con ra riêng thì phải làm sao?”, bà Hồng đặt câu hỏi.
Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng phản hồi ý kiến của đại biểu
Đại biểu Phan Thị Việt Thu, Thành viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ - Pháp luật đồng tình với bà Hồng, cho rằng khu vực ngoại thành quy định diện tích tối thiểu là 80m2 là không phù hợp.
Cũng có ý kiến cho rằng, đợi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và có văn bản hướng dẫn thì lúc đó TP.HCM mới ban hành quyết định về tách thửa, hợp thửa thì hợp lý.
Trao đổi về vấn đề này, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc TP.HCM Phan Ngọc Phúc lý giải, Dự thảo đưa ra diện tích tối thiểu để tách thửa phải làm đúng quy định pháp luật. Cụ thể là Luật Nhà ở, Nghị định hướng dẫn các tiêu chuẩn, quy chuẩn về yêu cầu diện tích tối thiểu. Do đó, chúng ta phải làm theo quy định này.
Phản hồi với 15 ý kiến của các đại biểu, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết, Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, nhưng Quyết định 60 có nhiều bất cập, cần sửa chữa nên phải làm gấp. Việc bản án, quyết định của Tòa án phân chia không đảm bảo điều kiện của Dự thảo thì không tách thửa, phải thực hiện theo luật.
Bên cạnh đó, ông Thắng ghi nhận đóng góp của các đại biểu về thửa được tách phải kết nối với đường giao thông (Điểm g, Khoản 1, Điều 3 Dự thảo) sẽ được xem xét lại cho phù hợp. Đồng thời về hình thức câu từ trong Dự thảo, đơn vị soạn thảo nhìn nhận sẽ điều chỉnh cho đúng.
Theo dự thảo, diện tích tối thiểu được tách thửa đất cũng kế thừa Quyết định 60, chia địa bàn TP.HCM ra làm 3 khu vực.
Khu vực 1 gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Thửa mới và thửa còn lại được quy định tối thiểu 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.
Khu vực 2 gồm Quận 7, 12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tối thiểu là 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.
