Đừng 'quy chụp' hợp đồng ủy quyền

Không phải là hình thức chuyển quyền

Thực tế nhiều năm qua, không ít trường hợp mua bán nhà đất nhưng không ký hợp đồng chuyển nhượng mà lập hợp đồng “ủy quyền toàn quyền” nhằm né thuế, né lệ phí trước bạ hoặc kéo dài việc sang tên. Người nhận ủy quyền được quyền quản lý, sử dụng, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng tài sản, nhận toàn bộ tiền giao dịch và quyết định hầu như mọi vấn đề liên quan đến BĐS.

Với những trường hợp này, cơ quan thuế có cơ sở để xem xét liệu bản chất giao dịch có phải là chuyển nhượng được che giấu dưới hình thức ủy quyền hay không. Luật Quản lý thuế cũng đặt ra nguyên tắc quản lý theo bản chất kinh tế của giao dịch, không chỉ dựa vào tên gọi của hợp đồng. Quyền tự do giao kết hợp đồng không thể trở thành công cụ hợp pháp hóa hành vi trốn tránh nghĩa vụ thuế.

Người dân làm thủ tục công chứng tại Văn phòng Công chứng Vũ Trung Thành, số 177A đường Hùng Vương, phường Xuân Lộc, TP Đồng Nai. Ảnh: HOÀNG HÙNG

Tuy nhiên, từ việc xử lý các giao dịch giả cách đến việc mặc nhiên coi mọi trường hợp ủy quyền có phạm vi rộng đều là chuyển nhượng là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Pháp luật không thể vì xử lý một bộ phận vi phạm mà làm thay đổi bản chất của chế định ủy quyền trong Bộ luật Dân sự.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, HĐUQ là sự thỏa thuận để bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện công việc trong phạm vi được giao. Bản chất của quan hệ này là đại diện, không phải chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất. Người được ủy quyền có thể thay mặt ký kết, thực hiện thủ tục, nộp hồ sơ hoặc nhận kết quả, nhưng quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về bên ủy quyền cho đến khi phát sinh giao dịch chuyển quyền theo quy định của pháp luật.

Điều này cũng phù hợp với Luật Thuế thu nhập cá nhân khi đối tượng chịu thuế là thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Trong khi đó, khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 xác định việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ bao gồm các hình thức như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. HĐUQ không phải là một hình thức chuyển quyền.

Xác định bản chất từng giao dịch để đánh thuế

Nhu cầu ủy quyền trong lĩnh vực BĐS là rất phổ biến và hoàn toàn chính đáng. Người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài có thể ủy quyền cho người thân bán hoặc quản lý nhà đất; người cao tuổi hoặc người mắc bệnh có thể ủy quyền cho con cháu thay mặt thực hiện các thủ tục hành chính; nhiều đồng thừa kế cũng thường ủy quyền cho một người đại diện làm thủ tục khai nhận, đăng ký biến động hoặc ký kết các hồ sơ cần thiết. Những trường hợp này không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu và càng không thể mặc nhiên coi là hành vi lách thuế.

Vì vậy, vấn đề cốt lõi không phải là đánh thuế hay không đánh thuế đối với HĐUQ, mà là phải xác định đúng bản chất của từng giao dịch. Nếu có đủ căn cứ chứng minh các bên đã chuyển giao lợi ích kinh tế, thực tế đã mua bán tài sản nhưng sử dụng HĐUQ để che giấu giao dịch, việc xử lý thuế là hoàn toàn có cơ sở.

Ngược lại, nếu chỉ căn cứ vào phạm vi ủy quyền mà mặc nhiên coi đó là chuyển nhượng thì sẽ rất dễ xâm phạm quyền đại diện hợp pháp được Bộ luật Dân sự bảo vệ. Chống thất thu thuế và bảo vệ quyền dân sự không phải là hai mục tiêu đối lập. Điều quan trọng là pháp luật phải xây dựng được tiêu chí đủ rõ để phân biệt giữa giao dịch dân sự hợp pháp và giao dịch giả cách nhằm trốn thuế. Chỉ khi ranh giới này được xác lập minh bạch, chính sách thuế mới vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa tạo sự yên tâm cho người dân trong việc thực hiện các giao dịch dân sự hợp pháp.

Việc áp đặt hoạt động ủy quyền toàn quyền đều là che giấu cho hợp đồng chuyển nhượng và phải nộp thuế TNCN là không phù hợp. Không thể lấy hành vi lách luật của một nhóm để phủ bóng nghi ngờ lên toàn bộ chế định ủy quyền. Bộ luật Dân sự 2015 quy định, HĐUQ là sự thỏa thuận, theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Bản chất của ủy quyền là đại diện, không phải chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng. Người được ủy quyền làm thay, ký thay, thực hiện thủ tục thay; còn tài sản vẫn mang tên, vẫn thuộc về người ủy quyền cho đến khi có giao dịch chuyển quyền hợp pháp.

Luật thuế TNCN cũng chỉ đánh thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Rõ ràng, ủy quyền không thuộc phạm vi chuyển nhượng nên không thuộc đối tượng của thuế TNCN từ chuyển nhượng.