Được 'cởi trói', nhà đầu tư condotel có nên 'quay xe' chờ sóng tăng?

Sở hữu 2 căn condotel (căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn) ở Cam Ranh (Nha Trang Khánh Hòa), anh Trần Quốc Khánh chia sẻ trong năm 2021, trước áp lực lãi suất từ ngân hàng, anh phải cắn răng rao bán cắt lỗ 1 căn, với mức giá thấp hơn gần 300 triệu đồng so với mức 1,6 tỷ đồng mua vào, nhưng không có ai hỏi.

Những dấu hiệu “hồi sinh”

Sở dĩ anh Khánh quyết định mua condotel vì vị trí dự án gần sân bay, bản vẽ thiết kế đẹp, môi giới tư vấn chỉ cần thanh toán trước 30% giá trị hợp đồng, đến khi nhận nhà đưa vào khai thác cho thuê khách mới phải tất toán 70% số còn lại, đồng thời được chủ đầu tư hỗ trợ vay vốn ngân hàng.

“Tôi trả trước 500 triệu đồng vào đầu năm 2019, đến giữa năm 2021 thì được hỗ trợ thủ tục vay vốn ngân hàng 1 tỷ đồng để tất toán, nhận nhà. Giữa lúc đỉnh dịch, việc cho thuê đóng băng, áp lực lãi vay đè nặng, tôi rao bán lại 1 căn với giá 1,3 tỷ đồng nhưng không có khách”, anh Khánh bộc bạch.

Có thể khẳng định, 2 năm Covid-19 vừa qua đã đẩy những nhà đầu tư condotel như anh Khánh vào thế chân tường. Nhiều “tay chơi” dùng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà, sau đó dùng tiền khai thác cho thuê để trả lãi và nợ gốc. Song đại dịch khiến du lịch tê liệt, tỉ lệ lấp đầy gần như “về mo”.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng condotel sẽ bật tăng trở lại với các chuyển biến mới từ thị trường.

Tuy nhiên, với những diễn biến gần đây của thị trường condotel, anh Khánh cùng nhiều nhà đầu tư khác đang cảm thấy việc không thể “thoát hàng” cắt lỗ trong thời gian qua có khi lại là may mắn.

Lý do là bởi, bước sang năm 2022, thị trường condotel đang cho thấy những chỉ dấu rất tích cực khi du lịch đang dần mở cửa, lực cầu tăng ổn định. Việc Việt Nam bắt đầu mở cửa lại đường bay và đón khách quốc tế từ 15/3 cũng là một yếu tố thúc đẩy ngành du lịch nghỉ dưỡng tăng trưởng.

Song, một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư condotel như được tiếp thêm “doping” là bởi việc cấp sổ đỏ lâu dài cho loại hình này đang được Bộ Tài nguyên và môi trường đưa vào dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

Bà Hoàng Thị Vân Anh, vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Đất đai, cho biết dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai lần này sẽ bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, dưới sự thẩm định kỹ lưỡng từ cơ quan quản lý.

Sau khi được cấp sổ đỏ, chủ sở hữu các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được chuyển quyền sở hữu, thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên bình thường như các giao dịch loại hình bất động sản nhà ở.

Nhiều năm qua, vấn đề pháp lý vẫn được đánh giá là “tử huyệt” khiến condotel từ vị thế thống trị rơi vào tình trạng ngắc ngứ như hiện tại. Song, nếu vấn đề này được tháo gỡ, hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các điểm nóng như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… sẽ được “tháo xích”.

Nhà đầu tư nên “quay xe”?

Việc có cơ hội được cởi trói về mặt pháp lý rõ ràng đem đến nhiều hy vọng cho những nhà đầu tư condotel, trong đó có không ít người từ việc rốt ráo tìm cách thoát hàng, nay lại đồng loạt “quay xe” không bán nữa, đồng thời kỳ vọng vào một chu kỳ tăng giá trong thời gian tới.

Bộ TN&MT đã bổ sung vào dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo đó, các chủ sở hữu được cấp sổ đỏ phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trao đổi với VnBusiness, anh Lê Quốc Cường, một môi giới bất động sản ở Đà Nẵng, cho biết hiện tượng các nhà đầu tư bắt đầu ngừng bán cắt lỗ diễn ra từ cuối năm 2021, nhưng chỉ thực sự ồ ạt trong thời gian đầu năm 2022.

“Năm 2021, tôi nhận bán gần 50 căn condotel trên địa bàn TP. Đà Nẵng. Có những nhà đầu tư vì quá mệt mỏi nên chấp nhận bán gấp với mức lỗ 100 – 300 triệu đồng/căn. Song, kể từ tháng 1/2022, các ký gửi đã giảm gần 70%, hầu hết những căn đăng bán nhưng bị “ế” trước đó cũng yêu cầu dừng để chờ thời. Nhu cầu thuê đang được cải thiện đáng kể”, anh Cường tiết lộ.

Qua những phân tích từ thị trường, nhiều chuyên gia nhận định sau quãng “ngủ đông” dài, loại hình condotel dù cần thêm thời gian để hồi phục hoàn toàn, song sẽ có bước nhảy trong thời gian tới. Theo đó, nhiều khả năng giá của phân khúc này sẽ tăng 5 - 10%, tùy từng địa phương.

Dù được dự báo sẽ trở lại “đường đua” sau 2 năm trầm lắng, tuy nhiên, các chuyên gia vẫn khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng. Về pháp lý, từ dự thảo sửa đổi đến thực tế sẽ còn một quãng đường dài nên vướng mắc này có thể sẽ tiếp tục tồn tại trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, khuyến cáo nhà đầu tư không nên xuống tiền chỉ vì cam kết lợi nhuận “bánh vẽ”. Cách phòng vệ rủi ro là tổng giá trị đầu tư phải tỷ lệ phù hợp với giá trị khai thác, không nên dùng đòn bẩy tài chính để tránh kịch bản lún sâu nợ nần.

Để đảm bảo tính an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu, suy tính kỹ để tránh những rủi ro, lựa chọn những nhà đầu tư có uy tín, dự án đa tiện ích, tại các địa phương có thế mạnh về du lịch như Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc… đang có đà phục hồi tốt.

Đặc biệt, các chuyên gia cảnh báo, sau đại dịch, các chủ đầu tư, đơn vị phân phối chủ động tung ra những chương trình bán hàng "mới lạ", hấp dẫn, thậm chí gây sốc, nhằm kích thích thị trường, PR sản phẩm. Vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ, vì “miếng pho mát chỉ có trong chiếc bẫy chuột”.

Nhật Minh