Được 'cởi trói' trên đất nông nghiệp, homestay sẽ quay lại thời 'đẻ trứng vàng'?

Giống như nhiều nhà đầu tư loại hình homestay, anh Võ Quốc Trung (Hà Nội) cũng đang gặp không ít khó khăn trong việc thu hút khách lưu trú, đảm bảo dòng tiền vận hành khu homestay nằm trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình, thời hậu Covid-19.

“Lên voi, xuống chó”

Khu homestay có diện tích hơn 1.000m2, gồm 1 trệt, 3 lầu, với khoảng 13 phòng từ trung cấp tới cao cấp, được hoàn thiện bằng các loại gỗ quý, được anh Trung mua vào từ năm 2019, thời điểm xu hướng làm du lịch nhà vườn nở rộ ở khắp các địa phương cả trong Nam ngoài Bắc, giá 9 tỷ đồng.

Sau khi mua lại khu homestay từ chủ cũ, với mức giá được cho là “hời”, anh Trung chi thêm gần 3 tỷ đồng để trùng tu, nâng cấp từ bể bơi vô cực đến cải tạo cảnh quan, nâng số lượng phòng. Đáng chú, toàn bộ số tiền để tu sửa homestay được vay từ nhà băng.

Các nhà đầu tư homestay đang kỳ vọng các quy định mới sẽ giúp loại hình này nóng trở lại.

Thời gian đầu, đúng vào thời hoàng kim, lượng khách đông, nhiều thời điểm cháy phòng. Với doanh thu ổn định, anh Trung đặt mục tiêu trả xong nợ trong 5 năm và bắt đầu có lãi hoàn toàn khả thi. Tuy nhiên, mọi chuyện đổ bể khi dịch Covid-19 ập đến. Sau dịch, du lịch dần phục hồi, song tỷ lệ lấp đầy đến nay vẫn rất thấp.

“Vắng khách, cộng thêm áp lực lãi vay hơn 100 triệu đồng/tháng (khi hết ưu đãi), khiến tôi từng rao bán để cắt nợ. Nhưng sau gần 6 tháng không thể tìm được khách mua ưng ý, kể từ đầu năm 2024 đến nay, tôi cùng vài cộng sự đang đẩy mạnh quảng bá để gia tăng lượng khách”, nhà đầu tư gốc Hà Nội nói với VnBusiness.

Thực tế cho thấy những trường hợp gặp khó khi đổ tiền vào đầu tư homestay như anh Trung, thậm chí thê thảm hơn, không hiếm. Ngay tại Lương Sơn, không ít nhà đầu tư sau 3 - 5 năm mắc kẹt đang đồng loạt rao bán để thu hồi vốn, nhiều căn được rao cắt lỗ 30 - 50%.

Như trường hợp của anh Lâm đang rao bán thửa đất rộng 5.000m2, trong đó có 500 m2 là đất ở (có sẵn nhà sàn kiên cố, đồ dùng đầy đủ phục vụ khách lưu trú), còn lại là đất vườn, tại Lương Sơn với giá 6,5 tỷ đồng.

“Mức giá này đã giảm gần 50% so với đầu năm 2022. Đây đã là giới hạn cuối, không thể giảm thêm nữa”, anh Lâm nói với khách hỏi mua qua điện thoại. Nguyên nhân là bởi anh cần tiền mặt để tái cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển dòng vốn về khu vực trung tâm với phân khúc căn hộ cho thuê.

Tia sáng cuối đường hầm

Trong bối cảnh khó khăn tưởng như không có lối thoát, quy định mới từ Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ 1/8/2024 được đánh giá sẽ tạo ra cơ chế thoáng hơn cho những người làm du lịch sinh thái trên đất nông nghiệp.

Cụ thể, sau khi Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/8, nhiều địa phương đang xây dựng dự thảo quy định tháo gỡ vướng mắc cho các HTX, trang trại, nhà vườn muốn xây dựng các công trình thiết yếu phục vụ phát triển du lịch sinh thái vườn hoặc nhà ở tạm, kho chứa vật tư, cơ sở sơ chế nông nghiệp...

Anh Đào Thanh Phong, chủ một khu homestay nằm ven hồ Đồng Đò (Sóc Sơn, Hà Nội) cho biết, sau thời “chạm đáy nỗi đau”, tình hình kinh doanh của anh đã khởi sắc hơn, dù mới chỉ bằng khoảng 50% so với thời đỉnh cao (trước Covid-19).

Theo anh Phong, trước khi có những điều chỉnh trong luật, việc xây dựng trên đất nông nghiệp gần như không thể. Nhưng với quy định mới, anh dự kiến sẽ xin phép xây dựng thêm các công trình thiết yếu vừa phục vụ sản xuất nông nghiệp, vừa phục vụ du lịch sinh thái.

“Khuôn viên khu homestay của tôi chủ yếu trồng cam, tôi dự định làm một xưởng chế biến rượu, nước giải khát từ cam… vừa để có thêm sản phẩm để bán, vừa tạo không gian mới cho khách tham quan, trải nghiệm quy trình sản xuất, thưởng thức sản phẩm”, anh Phong chia sẻ.

Ở góc nhìn của chuyên gia về farm và kiến trúc sinh thái, theo Kiến trúc sư, Nhà hoạch định chiến lược Phạm Thanh Tùng, trước đây, đất thương mại chỉ được sử dụng vào mục đích thương mại, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Muốn sử dụng vào mục đích khác thì nhà đầu tư phải làm chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, có thể nói du lịch nông nghiệp đã được khơi thông, không còn tắc nghẽn về mặt pháp lý. Trong khi điều kiện khí hậu, kinh tế nông nghiệp, địa hình của Việt Nam rất thích hợp để phát triển du lịch nông nghiệp. Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thiện các quy định, tiêu chuẩn về mô hình này, đặc biệt là loại hình homestay, farmstay...

Có thể thấy, không ít người đang kỳ vọng việc “cởi trói” xây dựng trên đất nông nghiệp có thể tạo động lực cho loại hình homestay trở lại thời hoàng kim. “Sắp tới sẽ nở rộ ra nhiều nhà đầu tư xin phép xây dựng nhà trên đất nông nghiệp vì nếu khu đất đẹp, nhà đầu tư sẽ xin phép hàng loạt để kinh doanh. Ngược lại Nhà nước sẽ thu lại được thuế và làm cho kinh tế địa phương đó phát triển”, một chuyên gia phân tích.

Điều kiện xây công trình, homestay, farmstay trên đất nông nghiệp

Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, sau ngày 1/8, người có đất nông nghiệp có thể xin sử dụng đất đa mục đích với diện tích không quá 50% đất sử dụng vào mục đích chính, tuy nhiên chỉ được xây dựng công trình dễ tháo gỡ.

Cụ thể, Điều 99 Nghị định 102/2024 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 nêu rõ: "Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai".

Nghị định 102 cũng nêu rõ: "Cam kết, biện pháp theo quy định của pháp luật có liên quan để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề".

Người dân muốn xin sử dụng đất đa mục đích cần làm hồ sơ, trình tự, thủ tục gồm: Văn bản đề nghị sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo mẫu số 15 tại phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102; phương án sử dụng đất kết hợp; giấy chứng nhận đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.

Cá nhân có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện. Tổ chức có nhu cầu sử dụng đất kết hợp đa mục đích nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký sử dụng đất kết hợp đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh… UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp.

Thời gian thực hiện việc thẩm định, phê duyệt phương án sử dụng đất kết hợp không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không chấp thuận phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

Hưng Nguyên