Farmstay và ba 'bẫy pháp lý' khiến nhà đầu tư dễ mất trắng

Mô hình farmstay nở rộ

Trong những năm gần đây, mô hình “farmstay” sự kết hợp giữa nông nghiệp và lưu trú du lịch đang trở thành xu hướng đầu tư được nhiều cá nhân, doanh nghiệp quan tâm.

Với lời quảng bá hấp dẫn về trải nghiệm xanh, nghỉ dưỡng gắn liền với thiên nhiên và cơ hội sinh lời từ đất nông nghiệp, farmstay nhanh chóng lan rộng ở nhiều địa phương.

Tuy nhiên, cùng với sức nóng của loại hình này là hàng loạt tranh cãi và rủi ro pháp lý: nhiều dự án bị xử phạt vì xây dựng trái phép, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc phân lô, bán nền trá hình dưới vỏ bọc farmstay.

Để hiểu rõ hơn về pháp lý của mô hình du lịch nông nghiệp này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản. Vị luật sư đã chỉ ra nhiều điểm nhà đầu tư dễ mắc sai lầm khi bước vào mô hình này và cũng chia sẻ thêm về cách làm farmstay đúng luật.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam có khung pháp lý riêng cho mô hình “farmstay” hay chưa? Nếu chưa, mô hình này đang được hiểu và quản lý dựa trên những quy định nào trong hệ thống pháp luật hiện hành?

Tới thời điểm này, pháp luật Việt Nam chưa có một khung pháp lý riêng điều chỉnh mô hình “farmstay”. Khái niệm “farmstay” chỉ xuất phát từ nhu cầu thương mại và truyền thông, không phải thuật ngữ pháp lý. Trên thực tế, farmstay thường được hiểu như mô hình nhà ở hoặc cơ sở lưu trú gắn với trang trại nông nghiệp đặt tại những khu vực có mức độ đô thị hóa chưa cao, nơi cá nhân hoặc hộ gia đình khai thác cảnh quan, sản xuất nông nghiệp kết hợp đón khách tham quan, lưu trú.

Do không có quy định chuyên biệt, farmstay đang được quản lý gián tiếp thông qua nhiều nhóm pháp luật rải rác, tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất và phương thức khai thác.

Cụ thể, nếu farmstay chỉ phục vụ sinh hoạt, mô hình này trước hết phải tuân thủ Luật Đất đai về chế độ sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng khi xây dựng công trình trên đất nông nghiệp. Việc xây dựng công trình, hạ tầng kỹ thuật lại chịu sự điều chỉnh bởi Luật Xây dựng.

Hiện chưa có khung pháp lý riêng cho farmstay

Trường hợp farmstay được khai thác như cơ sở đón khách, tổ chức trải nghiệm nông nghiệp hoặc lưu trú thì còn phải đáp ứng các điều kiện về cơ sở kinh doanh du lịch theo Luật Du lịch 2017 cùng các quy định về vệ sinh môi trường, an toàn thực phẩm.

Ngoài ra, khi chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng farmstay cho người khác, giao dịch sẽ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, và pháp luật đất đai, đặc biệt liên quan đến quyền sử dụng đất và tính hợp pháp của tài sản trên đất.

Từ đó có thể thấy, farmstay chưa phải là một loại sản phẩm pháp lý độc lập, mà chỉ là cách gọi mang tính thị trường và đang bị điều chỉnh theo tính chất hành vi phát sinh trong quá trình sử dụng, xây dựng, kinh doanh hoặc chuyển nhượng.

Thực tế nhiều chủ đầu tư farmstay bị xử phạt vì xây dựng trái phép, phân lô bán nền trá hình… Theo luật sư, những “bẫy pháp lý” phổ biến nhất mà các nhà đầu tư farmstay hiện nay dễ mắc phải là gì?

Mặc dù farmstay thường được quảng bá như một mô hình nghỉ dưỡng gần gũi thiên nhiên và có tiềm năng khai thác kinh tế, song do tính chất pháp lý của từng loại đất là khác nhau nên nhà đầu tư rất dễ gặp trở ngại ngay từ giai đoạn sử dụng đất và triển khai công trình. Nhìn từ thực tiễn, có thể nhận diện ba “bẫy pháp lý” phổ biến.

Thứ nhất, xây dựng công trình trên đất nông nghiệp khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Có farmstay hình thành trên đất trồng cây lâu năm, đất rừng hoặc đất sản xuất nông nghiệp khác. Nếu chủ đầu tư xây dựng nhà ở, homestay hoặc công trình lưu trú nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất và xin phép xây dựng theo quy định, công trình sẽ bị coi là trái phép, dễ bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ. Đây là rủi ro thường gặp nhất.

Thứ hai, phân lô – bán nền chưa phù hợp với quy định địa phương. Nhiều nhà đầu tư chia nhỏ đất nông nghiệp thành các “suất farmstay” và rao bán như một dạng bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, việc tách thửa đất, đặc biệt là đất nông nghiệp, phải đáp ứng điều kiện về diện tích, hạ tầng và quy hoạch do địa phương quy định. Nếu không đáp ứng được các tiêu chuẩn này, người mua sẽ không thể có sổ đỏ riêng, dẫn đến khó khăn trong quản lý và khai thác.

Thứ ba, kinh doanh hoạt động lưu trú nhưng chưa đăng ký hoặc chưa đủ điều kiện. Khi farmstay đón khách, cho thuê phòng hoặc tổ chức trải nghiệm mà không thực hiện thủ tục đăng ký cơ sở lưu trú theo Luật Du lịch và không đáp ứng yêu cầu về an toàn, môi trường, mô hình dễ bị xử phạt, thậm chí bị đình chỉ hoạt động khi có kiểm tra.

Nếu một cá nhân hoặc doanh nghiệp muốn làm farmstay đúng luật, vừa có yếu tố du lịch, vừa đảm bảo tính nông nghiệp, thì cần bắt đầu từ những thủ tục, giấy phép hoặc hình thức sử dụng đất nào?

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mô hình farmstay nếu có thường chỉ là một cấu phần trong các dự án tổ hợp nghỉ dưỡng hoặc bất động sản du lịch, vốn đã có khung pháp lý khá đầy đủ và rõ ràng để triển khai. Những vướng mắc thực tế chủ yếu phát sinh ở trường hợp các cá nhân tự phát đầu tư farmstay, khi chưa nắm rõ trình tự pháp lý cần thiết.

Theo tôi, nếu cá nhân muốn phát triển farmstay đúng luật, vừa duy trì yếu tố nông nghiệp, vừa kết hợp kinh doanh du lịch, thì điều quan trọng nhất là phải xác lập ngay từ đầu đúng mục đích sử dụng đất và lựa chọn mô hình pháp lý phù hợp với cách thức khai thác.

Trường hợp thửa đất đang là đất nông nghiệp, trước mắt vẫn có thể phục vụ sản xuất hoặc trải nghiệm nông nghiệp và đăng ký sử dụng đất đa mục đích (kết hợp đất nông nghiệp vào mục đích thương mại, dịch vụ theo Điều 218 Luật Đất đai 2024). Khi tiến hành hoạt động xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất thương mại, dịch vụ theo quy hoạch của địa phương, sau đó xin giấy phép xây dựng.

Khi đã hoàn thiện phần pháp lý về đất đai và công trình, ở giai đoạn vận hành, chủ đầu tư có thể đăng ký mô hình “điểm du lịch” hoặc “cơ sở lưu trú du lịch” theo Luật Du lịch 2017. Tùy quy mô và dịch vụ đi kèm, cơ sở có thể phải đáp ứng thêm các yêu cầu về tiêu chuẩn lưu trú, an toàn thực phẩm, môi trường hoặc phòng cháy chữa cháy.

Ngược lại, nếu mô hình farmstay chỉ phục vụ mục đích để ở sinh hoạt, thì sẽ chỉ cần đáp ứng điều kiện về đất đai (sử dụng đúng mục đích), xây dựng (có giấy phép xây dựng công trình theo quy định).

Từ góc nhìn pháp lý, anh đánh giá thế nào về tương lai của mô hình farmstay tại Việt Nam? Liệu có cần sớm ban hành quy định riêng để “hợp pháp hóa” và quản lý hiệu quả hơn loại hình này không?

Mô hình farmstay vẫn sẽ tiếp tục phát triển tại Việt Nam do phù hợp với xu hướng du lịch trải nghiệm, dịch chuyển ra ngoại ô và nhu cầu kết nối với nông nghiệp sinh thái.

Hiện nay, Nhà nước vẫn quản lý farmstay thông qua Luật Đất đai, Luật Du lịch và Luật Xây dựng. Dù cơ chế này không phải bỏ trống pháp lý, nhưng lại thiếu tính thống nhất vì mô hình farmstay nằm giữa các lĩnh vực: nông nghiệp - dịch vụ du lịch thương mại, nhà ở.

Trong tương lai, việc ban hành quy định riêng về loại hình farmstay là cần thiết. Đây không phải việc tạo ra một loại hình bất động sản mới, nhưng có khung tiêu chí nhận diện farmstay hợp pháp về điều kiện sử dụng đất, tiêu chuẩn công trình...

Khi đó, farmstay mới có thể trở thành một loại hình du lịch nông nghiệp được thừa nhận chính thức, giúp địa phương quản lý hiệu quả hơn và nhà đầu tư yên tâm khai thác.

Xin cảm ơn Luật sư!

Mỹ Linh