Giá bán cao đã ảnh hưởng xấu đến thị trường nhà ở thấp tầng

Các chỉ số vẫn đang nằm ở vùng “đáy”

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy, mức độ quan tâm đến các loại hình nhà ở thấp tầng tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM đang sụt giảm nghiêm trọng.

Cụ thể, lượt tìm mua nhà phố giảm 52%, biệt thự liền kề giảm 48% và nhà riêng giảm 42% so với giai đoạn tháng 10/2022. Lượt tìm kiếm nhà phố tại TP HCM cũng đã giảm gần 70% trong khi nhà phố Hà Nội cũng giảm đến gần 80% nếu so sánh với cùng kỳ 2022.

Tương tự, số liệu nghiên cứu các đơn vị nghiên cứu khác cũng cho thấy, thanh khoản của loại hình này vẫn đang duy trì ở “đáy” và không có dấu hiệu hồi phục.

Đơn cử như số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý III/2023, TP HCM có khoảng 766 căn nhà thấp tầng rao bán, lượng giao dịch thành công chỉ đạt 64 căn, thấp nhất kể từ năm 2018, giảm 43% theo quý và 82% theo năm. Như vậy tỷ lệ hấp thụ tương ứng chỉ đạt 8%.

Còn theo Cushman & Wakefiled, trong 9 tháng đầu năm 2023, thị trường TP HCM có khoảng 448 căn nhà liền thổ mới được chào bán. Tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ giảm 74% so với cùng kỳ 2022.

Thanh khoản nhà thấp tầng kém khiến các chủ đầu tư có nguồn hàng và quỹ đất phát triển loại hình này tiếp tục thận trọng, thậm chí tạm ngưng bán hàng, hạn chế tiếp thị và trì hoãn mở bán các dự án mới cho đến năm sau.

Tỷ lệ hấp thụ với một số loại hình nhà ở thấp tầng vẫn ở mức thấp.

Nhiều dự án đang mở bán từ quý trước đã tạm ngừng bán trong quý này để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, chờ đợi sự hồi phục của thị trường và chờ tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng xung quanh.

Trong khi đó, tại các dự án hiện hữu, một số chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng và cho vay đa dạng, chính sách cam kết thuê để thu hút người mua. Tuy nhiên sức hấp thụ nhà thấp tầng vẫn khó cải thiện.

Theo một khảo sát được Batdongsan.com.vn thực hiện trên 5.000 nhà môi giới bất động sản cho thấy, đến 57% môi giới tham gia cho biết, lượng giao dịch thành công các sản phẩm nhà thấp tầng đã giảm 50% trong quý vừa qua; 28% trong đó xác nhận giao dịch giảm từ 10-50%.

Nhiều môi giới nhận định nguyên nhân chính gây ra tình trạng “ế ẩm” của nhà thấp tầng đến từ việc giá bán sản phẩm này đang quá cao, là sản phẩm giá trị lớn nên chi phí mua cao và khó vay vốn.

Nguyên nhân vẫn chỉ nằm ở giá bán

Số liệu báo cáo nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình nhà mặt phố tại Hà Nội vào quý III/2023 là 333 triệu đồng/m2 và ở TP HCM là 209 triệu đồng/m2. Trong khi giá nhà riêng trung bình cũng đạt 124 triệu đồng/m2.

Không chỉ giá bán neo ở mức cao, qua ghi nhận tại một số khu vực, giá bán trung bình còn có dấu hiệu tăng nhẹ dù thanh khoản không có. Việc duy trì giá bán cao đã làm ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư khi khi nhiều yếu tố như khả năng vay vốn, chi phí tài chính tăng cao và khả năng sinh lời bị ảnh hưởng. Đặc biệt là trong giai đoạn thị trường cho thuê nhà ở thấp tầng đang gặp nhiều khó khăn.

Làn sóng trả mặt bằng cũng khiến nhiều nhà đầu tư e ngại với các loại hình nhà ở thấp tầng phục vụ kinh doanh.

Còn với nhu cầu mua để ở, hiện nay nhu cầu này ở nhà ở thấp tầng không còn nhiều. Chủ yếu đều tập trung vào loại hình căn hộ chung cư do nhiều yếu tố lợi thế như an ninh, tiện ích, khả năng vay vốn và đặc biệt là giá bán phù hợp. Do đó, nhà ở thấp tầng đang khá “bơ vơ” trong thị trường do không phù hợp với các nhu cầu thực tế.

Nhận định về loại hình này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, giá bán cao là một trong những rào cản lớn với người mua có nhu cầu mua nhà thấp tầng ở thời điểm hiện tại. Hầu hết các loại hình bất động thấp tầng đều đang có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và là sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua.

Trong khi đó, hoạt động du lịch – bán lẻ chưa tăng trưởng mạnh mẽ vì ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và hậu dịch Covid-19. Vậy nên để loại hình nhà mặt phố phục hồi sẽ mất nhiều thời gian, có thể phải đến quý III/2024.

An Vũ