Giá bình quân căn hộ mới tại TP.HCM chạm 160 triệu/m2

Theo Cushman & Wakefield, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới trong quý IV/2025 khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với quý trước. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2025 vừa công bố của Cushman & Wakefield, giá bán bình quân căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt khoảng 6.113 USD/m2 (tương đương gần 160 triệu đồng/m2), tăng 16% so với quý III/2025 và tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2024.

Giá cao nhưng hàng vẫn bán tốt

Báo cáo chỉ ra các yếu tố thúc đẩy thị trường gồm kết nối hạ tầng, gia tăng cung cầu, chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.

Dưới áp lực chi phí đầu vào tăng và lãi suất cho vay mua bất động sản đang điều chỉnh tăng, Cushman & Wakefield dự báo giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thị trường TP.HCM sẽ tiếp tục neo ở mức cao. Bên cạnh đó, dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư từ phía Bắc đang đổ vào TP.HCM với kỳ vọng dư địa tăng sau thời gian dài trầm lắng vì thiếu hụt nguồn cung mới.

Dù giá cao, thị trường vẫn ghi nhận lượng hấp thụ mới quý IV/2025 khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với quý trước, và cao hơn 10% so với quý IV/2024. Báo cáo của Cushman & Wakefield ghi nhận lượng giao dịch mới gần như tương đương nguồn cung mở bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên mức cao nhất trong năm 2025 (khoảng 62%).

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam - nhận định diễn biến này phản ánh nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo bà Ngọc, sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ không chỉ cho thấy tâm lý người mua được cải thiện mà còn phản ánh cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.

"Nhìn chung, nguồn cầu đang dẫn dắt thị trường trong ngắn hạn, tạo nền tảng cho đà phục hồi trong giai đoạn tới", bà Ngọc nói.

Nếu nhìn rộng hơn cả thị trường phía Nam bao gồm TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh, số liệu JLL cho thấy giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực phía Nam đã đạt 2.740 USD/m2 vào quý IV/2025, tăng 1,25 lần so với cuối năm 2020. Đơn vị này dự kiến thị trường phía Nam sẽ chào đón trung bình hàng năm 28.500 căn hộ trong giai đoạn 2026-2030.

Theo JLL, trên thị trường hiện nay các đại đô thị tích hợp lấy định hướng giao thông công cộng làm cơ sở TOD ngày càng phát triển mạnh mẽ với xu hướng chuyển dịch ra ngoài phạm vi đường Vành đai 2, và tiến đến Vành đai 3 và 4 nhờ tận dụng lợi thế từ các dự án hạ tầng lớn đang triển khai như sân bay Long Thành, các tuyến metro, đường cao tốc...

Sân bay Long Thành đang chạy nước rút để "về đích" vào tháng 6. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong chu kỳ mới, người mua sẽ có nhiều lựa chọn về sản phẩm căn hộ (từ trung cấp đến cao cấp, siêu sang) cùng các loại hình mới như sản phẩm xanh, căn hộ thông minh.

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) nhằm đầu tư và phát triển trong lĩnh vực nhà ở sẽ tiếp tục sôi động, ghi nhận chủ yếu bởi các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển, giúp thanh lọc thị trường, nâng cao chất lượng phát triển và bàn giao sản phẩm.

Dù vậy, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu, nhất là tại các đô thị phát triển bài bản và khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mới do chi phí đất gia tăng, lạm phát, tâm lý đầu tư đón sóng hạ tầng trong khi nhu cầu thực duy trì ổn định.

Nguồn cung mới quý IV/2025 tăng đột biến

Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết quý IV/2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP.HCM, khi phân khúc căn hộ và cả nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung.

Riêng về phân khúc căn hộ, Cushman & Wakefield ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung với 3.358 căn hộ chào bán mới. Con số này tăng khoảng 5 lần so với quý trước, nhưng chỉ nhích nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh thị trường đang phục hồi và mang tính chọn lọc.

Đơn vị tư vấn này cho biết khu đông TP.HCM tiếp tục dẫn dắt nguồn cung khi chiếm 85%, trong khi khu tây và khu nam lần lượt đóng góp 10% và 5%. Cơ cấu này phản ánh số lượng dự án có mức độ pháp lý cao đã sẵn sàng đưa vào thị trường cho chu kỳ tiếp theo. Trong đó, phân khúc hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, theo sau là phân khúc trung cấp chiếm 28% và cao cấp 14%.

Khu đông TP.HCM tiếp tục dẫn dắt nguồn cung căn hộ mới (chiếm 85%) trong quý IV/2025. Ảnh: Quỳnh Trần.

Trong đó, các dự án nổi bật như Masteri Park Place (Masterise Homes), The Regency (Phú Mỹ Hưng) thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế thương hiệu và chất lượng phát triển vượt trội trong phân khúc hạng sang tại thị trường TP.HCM.

“Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý; trong khi phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TP.HCM được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo”, bà Ngọc nhận định.

Thảo Liên - Liên Phạm