Giá căn hộ tăng vùn vụt, lợi nhuận cho thuê tụt dốc: Vì sao nhà đầu tư vẫn 'xuống tiền'?

Bức tranh đó không chỉ phản ánh biến động kinh tế vĩ mô và cấu trúc nguồn cung - cầu trên thị trường nhà ở đô thị, mà còn cho thấy tư duy đầu tư “mua kỳ vọng, bán tương lai” đã ăn sâu trong tâm lý của giới đầu tư căn hộ.

Giá tăng, lợi suất cho thuê giảm

Theo báo cáo quý III của Batdongsan, lợi nhuận đầu tư cho thuê căn hộ tại TP.HCM chỉ còn 2,4%, thấp hơn đáng kể so với mức 3,6% của năm 2024. Những khu vực vừa sáp nhập như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ) hay Vũng Tàu cũ cũng không khá hơn, khi tỷ suất lợi nhuận đều giảm về quanh mức 2,4 - 3,9%.

Thủ Dầu Một (Bình Dương cũ) và Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) nổi lên như hai “vùng sáng hiếm hoi”, với lợi suất cho thuê lần lượt đạt 5,1% và 4,3%, nhờ giá căn hộ vẫn ở mức vừa phải và nhu cầu thuê ổn định từ chuyên gia, kỹ sư trong các khu công nghiệp.

Giá căn hộ không ngừng tăng nhưng lợi nhuận cho thuê lại giảm mạnh.

Nhìn trên bức tranh tổng thể, xu hướng đang đi xuống rõ rệt. Nội thành TP.HCM và Hà Nội – hai đầu tàu của thị trường căn hộ – đều chứng kiến tỷ suất cho thuê rơi xuống chỉ còn 3,1%, trong khi giai đoạn 2023 từng ở mức gần 5%. Giá bán bình quân căn hộ đã vọt lên 59–63 triệu đồng/m², còn giá thuê gần như “dậm chân” ở ngưỡng 12–13 triệu đồng/tháng.

Kết quả, biên lợi nhuận cho thuê thấp hơn cả lãi suất gửi ngân hàng (hiện khoảng 5%/năm). Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều căn hộ thậm chí chỉ đạt lợi suất dưới 2%.

Giới chuyên gia chỉ ra nguyên nhân lớn nhất của sự sụt giảm lợi suất nằm ở chênh lệch giữa giá bán và giá thuê. Trong khi giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng hơn 35% chỉ trong một năm, thì giá thuê chỉ tăng 5–10%.

Ở các khu đô thị “bình dân” tại Hà Nội như Linh Đàm hay Đại Thanh, lợi suất cho thuê chỉ còn 2,8–2,9%. Chủ nhà muốn tăng giá thuê nhưng bị giới hạn bởi khả năng chi trả của người lao động, nhóm khách thuê chủ lực.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định: “Thu nhập của người thuê không tăng kịp giá nhà, họ sẵn sàng chuyển sang thuê nhà riêng, nhà trọ hoặc căn hộ xa trung tâm hơn để tiết kiệm chi phí. Điều đó khiến việc tăng giá thuê gần như bế tắc”.

Bên cạnh đó, nguồn cung phòng trọ và nhà riêng sau Covid-19 vẫn dồi dào, tạo áp lực cạnh tranh mạnh với căn hộ chung cư. Không ít chủ nhà, do không bán được, phải “tạm thời” cho thuê ngắn hạn, khiến thị trường cho thuê thiếu ổn định, giá khó tăng.

Nhà đầu tư “bình chân như vại”

Bất chấp tỷ suất cho thuê sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn giữ niềm tin và tiếp tục rót vốn. Lý do nằm ở chỗ họ không nhìn căn hộ như một kênh “kiếm lời ngắn hạn”, mà coi đó là tài sản tích lũy dài hạn và “kho dự trữ giá trị an toàn”.

Anh Phạm Cương Lĩnh (Tân Định, TP.HCM), sở hữu 3 căn hộ cho thuê, chia sẻ với VnBusiness: “Đúng là lợi suất cho thuê chỉ còn 2–5%, nhưng giá trị tài sản thì tăng mạnh. 3 căn hộ tôi mua cách đây 3 năm khoảng 9 tỷ, giờ đã hơn 15 tỷ. Với nhà đầu tư trường vốn, lợi nhuận từ cho thuê chỉ là phần phụ”.

Tương tự, bà Đinh Thị Bình (Bến Thành, TP.HCM) cho biết, căn hộ 85 m² của bà đang cho thuê 11,5 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất chỉ khoảng 2,5%/năm. Dù thấp hơn nhiều so với gửi tiết kiệm, bà vẫn giữ căn hộ, bởi “giá nhà quanh đây tăng chóng mặt, bán ra giờ thì sợ lỗ”.

Chính vì tâm lý “mua kỳ vọng bán tương lai”, tức là cho thuê tạm thời, tăng giá trị tài sản mới là dài hạn, nên thị trường căn hộ cho thuê không chứng kiến làn sóng bán tháo. Tuy nhiên, cũng cần nói thêm, trong bối cảnh lợi suất cho thuê ở nội thành rơi mạnh, dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển về các đô thị vệ tinh. Trong đó, trên địa bàn TP.HCM, có thể kể đến các khu vực đáng chú ý như Thủ Dầu Một, Nhơn Trạch, Phú Mỹ hay Bến Lức – Đức Hòa.

Khảo sát cho thấy những khu vực trên đang có giá căn hộ còn mềm (30–50 triệu đồng/m²) nhưng nhu cầu thuê cao, chủ yếu từ chuyên gia và lao động kỹ thuật làm việc trong các khu công nghiệp.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nhìn nhận: “Biên lợi nhuận tại các đô thị vệ tinh có thể đạt 4–6% mỗi năm, cao hơn nhiều so với trung tâm TP.HCM, nhờ giá mua thấp và tỷ lệ trống ít”.

Thực tế, Thủ Dầu Một và Phú Mỹ đang là hai ví dụ điển hình. Cả hai đều có các khu công nghiệp lớn, nhu cầu thuê cao và nguồn cung hạn chế, giúp tỷ lệ lấp đầy đạt 80–90%. Tỷ suất lợi nhuận vì thế cao hơn mặt bằng chung, dù giá thuê không rẻ.

Có thể thấy, các nhà đầu tư căn hộ vẫn đang rất tự tin xoay chuyển tình thế, và thực tế đang chứng minh họ đúng. Tuy vậy, đằng sau sự tự tin của nhà đầu tư là một nghịch lý đáng lo ngại, thị trường căn hộ đang bị “đầu cơ hóa”.

Chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn cảnh báo: “Khi tín dụng bị siết hoặc nhu cầu thuê giảm, thị trường có thể “xì hơi” nhanh chóng. Tỷ suất thấp, giá tăng nóng và thanh khoản chậm khiến phân khúc này chỉ phù hợp với nhà đầu tư trường vốn”.

Ông dẫn chứng, có những dự án tại Hà Nội và TP.HCM tăng giá bán tới 60% chỉ trong một năm, trong khi giá thuê chỉ nhích 4–6%. Điều này khiến lợi suất cho thuê rơi xuống chỉ còn khoảng 2%, một mức cực kỳ thấp nếu so với rủi ro lạm phát và chi phí cơ hội.

Rõ ràng, phân khúc căn hộ cho thuê đang chuyển từ “mỏ vàng” thành kênh giữ tiền an toàn. Với nhóm nhà đầu tư trường vốn, việc nắm giữ căn hộ vẫn hợp lý, đặc biệt khi họ tin vào xu hướng tăng giá tài sản dài hạn.

Nhưng với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, câu chuyện hoàn toàn khác khi tỷ suất 2–3% không đủ bù lãi vay, rủi ro mất thanh khoản là có thật nếu thị trường chững lại.

Nhật Minh