Giá chung cư đã giảm sâu, có nên xuống tiền lúc này?

Trong suốt thời gian dài, khi thị trường ghi nhận chung cư thứ cấp đã giảm sâu thì các chung cư mới mở bán giá vẫn neo ở mức rất cao. Nhưng bước sang tháng 9, mọi thứ đã dần thay đổi.

Tại Hà Nội, giá chung cư đã giảm 10 đến 30% tuỳ dự án so với giá cách đây đầu năm. Ảnh: HG

Đầu tháng 9, tòa căn hộ cao 40 tầng tại khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) được giới thiệu ra thị trường với giá rumor (thăm dò thị trường) từ 95 triệu đồng mỗi m2, gồm VAT và phí bảo trì. Mức giá này áp dụng cho một số căn tầng thấp với khách hàng thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ. Mặt bằng giá tại dự án dao động 130-160 triệu mỗi m2.

Dù vẫn neo cao, nhiều môi giới nhìn nhận mặt bằng giá này thấp hơn đáng kể so với một số dự án từng mở bán ở ngưỡng trên dưới 200 triệu đồng mỗi m2 cùng khu vực. Thậm chí, dự án này còn cạnh tranh với một số tòa chung cư cũ đã bàn giao trong khu Ciputra, Tây Hồ Tây và Ngoại Giao Đoàn.

Tại khu vực phía đông, tòa chung cư hơn 600 căn trong đại đô thị được chủ đầu tư chào bán vào cuối tháng 9, với mức 47-55 triệu đồng mỗi m2 áp dụng cho phương án thanh toán sớm. Môi giới trong khu vực cho biết mặt bằng phân khu này thấp hơn khoảng 10% so với đợt mở bán cuối năm ngoái của cùng chủ đầu tư.

Theo các báo cáo thị trường, diễn biến giá trong 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy phân khúc chung cư đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, với sự khác biệt rõ rệt giữa hai dòng sản phẩm sơ cấp và thứ cấp. Giá rao bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội giảm khoảng 9%, trong khi chung cư thứ cấp giảm 15%. Như vậy, tốc độ giảm giá ở thị trường thứ cấp nhanh gấp rưỡi so với sơ cấp.

Trong khi đó, chung cư thứ cấp chiếm 54% tổng lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội trong quý III. Điều này cho thấy phân khúc này vẫn giữ vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường, dù giá bán đang chịu áp lực điều chỉnh.

Trước đợt giảm giá toàn thị trường, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khi tham gia một hội thảo cho biết, thị trường đang xuất hiện sự khác biệt đáng kể giữa giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá bán trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu điều chỉnh, giá sơ cấp tại nhiều dự án vẫn duy trì ở mức cao.

Sự chênh lệch giữa kỳ vọng về giá của người bán và khả năng chi trả của người mua là một trong những yếu tố khiến thanh khoản suy yếu. Đáng chú ý, việc giá bất động sản thứ cấp giảm chưa hẳn đồng nghĩa nhà đầu tư phải bán cắt lỗ.

Theo bà Hằng, sau một thời gian dài giá nhà đất tăng mạnh, việc giảm giá ở một số trường hợp thực chất mới chỉ là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng. Vì vậy, cần phân biệt giữa giảm giá so với mức đỉnh và bán thấp hơn giá vốn, thay vì mặc định mọi giao dịch giảm giá đều là cắt lỗ. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn lớn nhưng nguồn cung đáp ứng đồng thời các tiêu chí về vị trí, chất lượng và khả năng chi trả còn hạn chế. Khi tìm được sản phẩm phù hợp, người mua vẫn có thể sẵn sàng xuống tiền.

Đối với người mua nhà để ở, bà Hằng khuyến nghị không nên phụ thuộc hoàn toàn vào việc chờ thị trường chạm đáy mới quyết định. Thời điểm giá thấp nhất rất khó dự báo chính xác, trong khi nhu cầu chỗ ở và khả năng tài chính của mỗi gia đình là những yếu tố có thể xác định cụ thể hơn.

Bà Hằng dẫn ví dụ một căn hộ rộng 70m2 từng có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Với mức giá hiện tại, người mua cần cân nhắc giá trị tài sản trong tương quan với diễn biến thị trường, mức tăng giá qua các năm và khả năng tài chính của bản thân, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm so với đỉnh.

“Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của bản thân, người mua nên cân nhắc xuống tiền mua nhà”, bà Hằng lưu ý.