Tháo gỡ khó khăn cho các dự án đình trệ, khơi thông nguồn lực phát triển thị trường bất động sản

Sáng 22/10, sau phiên họp toàn thể tại Hội trường, Quốc hội thảo luận tại Tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Thủ tướng Lê Minh Hưng, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc, Bộ trưởng Bộ Công Thương Lê Mạnh Hùng, Bí thư Thành ủy, Trưởng đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng Lê Ngọc Châu tham dự phiên thảo luận tại Tổ 3 (gồm Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng, tỉnh Hà Tĩnh, tỉnh Lạng Sơn). 

Cần có quy định cụ thể, đồng bộ về chuyển nhượng dự án bất động sản còn khả thi nhưng bị đình trệ

Tại phiên thảo luận ở Tổ 3, đóng góp ý kiến với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Phó Trưởng đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và ghi nhận dự thảo trình Quốc hội lần này đã có nhiều nội dung được tiếp thu, chỉnh lý sau ý kiến của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan thẩm tra.

Bên cạnh đó, góp ý về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản tại khoản 4 Điều 30, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, dự thảo Luật tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi được chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, quy định này chưa giải quyết được tình huống chủ đầu tư đã mất hoặc suy giảm nghiêm trọng năng lực tài chính, trong khi có nhà đầu tư khác đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận và tiếp tục triển khai dự án.

Bộ trưởng Bộ Công Thương Lê Mạnh Hùng, đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng tham dự phiên thảo luận tại Tổ 3, sáng ngày 22/10.

Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, khi dự án đình trệ, đất đai không được khai thác, vốn tín dụng bị mắc kẹt, nghĩa vụ với khách hàng kéo dài, việc tiếp tục yêu cầu chủ đầu tư cũ hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng có thể tạo ra một nghịch lý. “Chính vì không có khả năng tài chính nên cần chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải chứng minh mình có đủ khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ trước”, đại biểu nêu vấn đề.

Đại biểu đề nghị không chỉ tiếp tục nghiên cứu mà cần lựa chọn rõ phương án xử lý ngay trong Luật, theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành với các điều kiện chặt chẽ. Trong đó, nghĩa vụ tài chính phải được cơ quan có thẩm quyền xác định, kiểm chứng; dự án phải có đầy đủ cơ sở pháp lý; bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh năng lực và có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Có thể nghiên cứu cơ chế thanh toán trực tiếp một phần giá trị chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước.

Bí thư Thành ủy, Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng Lê Ngọc Châu điều hành phiên thảo luận Tổ 3.

Đại biểu nhấn mạnh cần rõ nguyên tắc xử lý: “Không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, không để thất thu ngân sách; chỉ thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nhằm đưa nguồn lực đang bị đóng băng trở lại nền kinh tế”.

Đồng thời, đại biểu đề nghị phải rà soát đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Bởi "một dự án bất động sản khi chuyển nhượng có thể đồng thời phát sinh thay đổi nhà đầu tư, xử lý quyền sử dụng đất, đăng ký biến động và các thủ tục liên quan, đề nghị tiếp tục thiết kế theo hướng một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung, cùng một điều kiện không bị kiểm tra nhiều lần", đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nêu.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Phó Trưởng đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng đóng góp ý kiến với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Đoàn Thu Hà, Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn cho rằng, đối với những dự án còn khả thi nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính, yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng có thể khiến việc thay thế bằng nhà đầu tư đủ năng lực bị đình trệ. Hệ quả là ngân sách chưa thu được tiền, dự án tiếp tục chậm triển khai, trong khi người mua nhà vẫn phải chờ đợi.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, xác định rõ nghĩa vụ tài chính, thời hạn nộp, năng lực của bên nhận chuyển nhượng và các biện pháp bảo đảm thực hiện. Đồng thời, cần nghiên cứu cho phép trích trực tiếp tiền chuyển nhượng dự án để nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ nợ và các bên liên quan.

Đại biểu Đoàn Thu Hà lưu ý, cơ chế này phải đồng bộ với Luật Quản lý thuế, Luật Đất đai và Luật Đầu tư, tuyệt đối không để lợi dụng việc chuyển nhượng dự án nhằm né tránh quyết định thu hồi đất hoặc các biện pháp ngăn chặn, bảo đảm tài sản.

Đại biểu Đoàn Thu Hà, Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn

Sửa Luật để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của doanh nghiệp và người mua

Trong khi đó, đại biểu Bùi Xuân Hải, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải thực hiện hai mục tiêu quan trọng: thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của doanh nghiệp và người mua.

Theo đại biểu, thực tế có nhiều dự án mà chủ đầu tư không còn khả năng triển khai. Nếu tiếp tục để tình trạng này kéo dài sẽ gây lãng phí lớn nguồn lực, ảnh hưởng đến ngân sách và quyền lợi của các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Đại biểu Bùi Xuân Hải không đồng tình với lập luận cho rằng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng sẽ bảo đảm nguồn thu ngân sách và sàng lọc nhà đầu tư có năng lực. Bởi đối với chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính, yêu cầu này rất khó thực hiện, khiến dự án tiếp tục đình trệ.

Từ đó, đại biểu đề xuất cơ chế nghĩa vụ liên đới giữa chủ đầu tư cũ và bên nhận chuyển nhượng. Theo phương án này, dự án được phép chuyển nhượng ngay cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện hai bên phải có cam kết bằng văn bản về thời hạn hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước, đồng thời chịu trách nhiệm đối với các nghĩa vụ phát sinh liên quan đến bên thứ ba.

Đại biểu cho rằng, cơ chế nghĩa vụ liên đới sẽ bổ sung thêm một chủ thể có năng lực cùng chịu trách nhiệm, thay vì chỉ đặt toàn bộ nghĩa vụ lên chủ đầu tư cũ đã mất khả năng thực hiện. Thậm chí, đối với những dự án đình trệ kéo dài đến một thời hạn nhất định, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế bắt buộc chuyển nhượng hoặc thu hồi theo quy định pháp luật.

Đại biểu Bùi Xuân Hải, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng đóng góp ý kiến với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Ngăn chặn tình trạng lách luật, huy động vốn khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch

Một nội dung được các đại biểu quan tâm là hoạt động đặt cọc, huy động vốn và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Đại biểu Bùi Xuân Hải phản ánh, thực tế có những doanh nghiệp bất động sản sử dụng công ty con, công ty liên kết hoặc doanh nghiệp có liên quan để ký kết các văn bản thỏa thuận với khách hàng, nhằm thu tiền trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Đáng chú ý, các khoản tiền được gọi là đặt cọc nhưng lại được thu theo tiến độ dự án, thậm chí có trường hợp lên tới 100% giá trị bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đại biểu, đây thực chất là hình thức lách luật, khi văn bản được gọi là thỏa thuận đặt cọc nhưng bản chất lại là giao dịch mua bán bất động sản.
Nhiều trường hợp sau khi huy động tiền của khách hàng, dự án không được triển khai, người mua buộc phải khởi kiện tại tòa án hoặc trọng tài để bảo vệ quyền lợi. Trong khi đó, việc xác định hiệu lực pháp lý của những giao dịch này cũng đặt ra khó khăn đối với cơ quan giải quyết tranh chấp.
Vì vậy, đại biểu Bùi Xuân Hải đề nghị sửa đổi khoản 4 Điều 18 theo hướng nghiêm cấm chủ đầu tư trực tiếp hoặc thông qua các doanh nghiệp khác ký văn bản thỏa thuận, hợp đồng dưới bất kỳ hình thức nào mà bản chất là nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch. Đồng thời, cần quy định rõ hậu quả pháp lý, trong đó xác định các văn bản, thỏa thuận vi phạm là vô hiệu.
Đại biểu cũng đặc biệt lưu ý vấn đề kiểm soát dòng tiền. Theo đó, tiền của người mua có thể được các doanh nghiệp trung gian chuyển cho chủ đầu tư, sau đó sử dụng để trả nợ ngân hàng, mua dự án khác hoặc phục vụ những mục đích không liên quan đến dự án đã huy động vốn. Trong khi đó, cơ chế kiểm soát dòng tiền giữa các doanh nghiệp trong cùng nhóm chưa được quy định đầy đủ, gây khó khăn trong việc phát hiện và xử lý vi phạm.

Đại biểu Trần Lan Phương, Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn cho rằng, phải xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phân phối bất động sản căn cứ vào hành vi thực tế.

Cũng về nội dung này, đại biểu Trần Lan Phương, Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn cho biết, khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật đã giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.
Tuy nhiên, đại biểu đề nghị làm rõ trách nhiệm đối với các khoản thu dưới hình thức giữ chỗ, phí ưu tiên hoặc các thỏa thuận khác nhưng thực chất là huy động vốn trái quy định. Theo đại biểu, phải xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị phân phối căn cứ vào hành vi thực tế, tránh tình trạng chỉ thay đổi tên gọi khoản thu để né tránh quy định pháp luật.
Đối với cơ chế quản lý và giải ngân tiền của người mua tại Điều 20, đại biểu Trần Lan Phương đề nghị cân nhắc kỹ quy định cho phép chuyển tiền cho chủ đầu tư ngay khi người mua đồng ý tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, dù chưa được cấp giấy.
Đại biểu đề nghị chỉ giải ngân theo cơ chế này khi hồ sơ thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư đã được hoàn thiện, các nghĩa vụ liên quan đã được thực hiện và người mua được giải thích rõ về rủi ro pháp lý, có xác nhận riêng về việc tự thực hiện thủ tục.
Bên cạnh đó, cần làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, quyền kiểm soát dòng tiền và phương án xử lý tranh chấp đối với khoản tiền được giữ lại, nhằm tạo động lực để chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý cho khách hàng.