Giá chung cư Hà Nội có thực sự giảm?

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, giá căn hộ mở bán mới vẫn tiếp tục thiết lập những cột mốc cao chưa từng có. Diễn biến thực tế cho thấy giá chung cư Hà Nội đang trải qua một nhịp điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng.

Giá điều chỉnh cục bộ

Nhìn vào các số liệu mới nhất có thể thấy thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu hạ nhiệt sau thời gian dài tăng trưởng gần như không có điểm dừng.

Theo dữ liệu từ PropertyGuru Vietnam, giá bán căn hộ phổ biến tại Hà Nội đã giảm từ mức trung bình khoảng 88 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026 xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2 trong tháng 5/2026.

Mức giảm khoảng 2% trong 3 tháng tuy chưa lớn nhưng mang ý nghĩa quan trọng, bởi đây là lần đầu tiên thị trường ghi nhận xu hướng đi xuống trên diện rộng sau nhiều quý tăng liên tiếp.

Không chỉ giảm về mặt bằng giá trung bình, nhiều dự án tại Hà Nội còn ghi nhận mức điều chỉnh từ 4-9% so với đầu năm. Từ các khu vực phía Tây, phía Đông đến những khu đô thị từng được xem là "điểm nóng", giá bán đều có dấu hiệu suy giảm.

Giá chung cư Hà Nội đang giảm cục bộ.

Điều đáng chú ý là áp lực giảm giá không chỉ xuất hiện trên bảng giá mà còn phản ánh rõ trong thanh khoản. Theo PropertyGuru Vietnam, mức độ quan tâm đối với chung cư bán tại Hà Nội trong tháng 5 giảm tới 29% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho thấy quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc căn hộ giảm mạnh nhất khi chỉ còn khoảng 4.000 giao dịch, thấp hơn 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ. Thanh khoản giảm mạnh cho thấy bên mua đã thay đổi đáng kể về tâm lý.

Nếu như trước đây, nhiều người chấp nhận mua bằng mọi giá vì lo ngại thị trường tiếp tục tăng, thì hiện nay yếu tố an toàn dòng tiền được đặt lên hàng đầu. Mặt bằng lãi suất cùng áp lực tài chính khiến người mua sẵn sàng chờ đợi thêm thay vì xuống tiền ngay.

Thực tế trên thị trường cũng ghi nhận nhiều trường hợp chủ nhà phải điều chỉnh giá để tìm kiếm thanh khoản. Anh Trần Nam, một khách hàng đang tìm mua căn hộ quanh khu vực Vành đai 3, cho biết cuối năm 2025, một căn hộ 75 m2 trên đường Nguyễn Xiển được rao bán khoảng 6,7 tỷ đồng thì hiện còn khoảng 6-6,2 tỷ đồng. Một căn hộ khác diện tích 67 m2 cũng giảm từ khoảng 6 tỷ xuống còn 5-5,3 tỷ đồng.

Ở góc độ nhà đầu tư, anh Hoàng, “tay to” chuyên chung cư khu vực Hà Nội, thông tin nhiều căn studio tại khu vực phía Tây đã giảm từ khoảng 3-3,1 tỷ đồng xuống còn 2,5-2,6 tỷ đồng chỉ sau vài tháng.

“Trên các nền tảng giao dịch bất động sản, nhiều căn hộ khu vực Phạm Hùng cũng được chào bán thấp hơn khoảng 5-10% so với cuối năm ngoái. Những con số thực tế cho thấy thị trường thứ cấp đã thực sự bước vào giai đoạn điều chỉnh”, anh Hoàng nhận định.

Khó kỳ vọng giá giảm sâu

Hiện tượng điều chỉnh là không thể phủ nhận, tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào thị trường chuyển nhượng để kết luận giá chung cư Hà Nội đang giảm sẽ chưa phản ánh đầy đủ bức tranh.

Ở thị trường sơ cấp, các nghiên cứu thị trường chỉ ra những diễn biến hoàn toàn trái ngược. Theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội tiếp tục duy trì mặt bằng cao kỷ lục do chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính đều tăng mạnh.

Đáng chú ý, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, vượt TP.HCM (khoảng 112 triệu đồng/m2). Nhiều dự án chuẩn bị mở bán tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Điều này đồng nghĩa với việc người mua lần đầu vẫn rất khó tiếp cận nhà ở dù thị trường thứ cấp đã xuất hiện những đợt giảm giá.

Sự trái ngược giữa hai phân khúc phản ánh một thực tế rằng thị trường đang phân hóa mạnh. Những dự án có vị trí đẹp, pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng tốt và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh vẫn giữ được giá trị tương đối ổn định.

Trong khi đó, những dự án từng bị đẩy giá quá nhanh, đặc biệt tại các khu vực vùng ven hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân, đang chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Ở góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cho rằng giao dịch giảm sâu không còn là hiện tượng ngắn hạn mà đã kéo dài từ sau Tết Nguyên đán đến nay.

Theo ông Cao, nguyên nhân cốt lõi không nằm ở tình trạng dư cung tuyệt đối mà ở khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế của người dân.

Trong giai đoạn tăng nóng, không ít sản phẩm đã bị đẩy giá vượt xa giá trị sử dụng thực tế nhờ dòng tiền đầu cơ. Khi dòng vốn đầu cơ chững lại, thị trường buộc phải quay về giá trị thật. Đây cũng là lý do những dự án tăng nóng nhất trong hai năm qua đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn mặt bằng chung.

Ở góc độ tích cực, quá trình điều chỉnh này lại mở ra cơ hội cho người mua ở thực. Sau nhiều năm gần như bị đẩy ra khỏi thị trường vì giá tăng quá nhanh, hiện nay nhiều chủ nhà đã linh hoạt hơn trong việc thương lượng giá bán. Một số chủ đầu tư cũng tăng ưu đãi, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc áp dụng nhiều chính sách hỗ trợ tài chính nhằm kích cầu.

Cạnh tranh trên thị trường vì thế cũng thay đổi. Nếu trước đây, doanh nghiệp chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá để bán hàng thì trong giai đoạn mới, chất lượng sản phẩm, tiến độ thi công, pháp lý và trải nghiệm sống sẽ trở thành yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của thị trường.

Giá nhà neo quá cao góp phần đẩy nhu cầu thuê căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 6% so với cùng kỳ. Khi giá mua nhà vẫn vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân đô thị, thuê nhà trở thành lựa chọn hợp lý hơn thay vì cố gắng sở hữu bất động sản bằng mọi giá.

Có thể thấy, câu trả lời cho câu hỏi "Giá chung cư Hà Nội có thực sự giảm?" là có, nhưng chưa phải toàn thị trường. Giá đang giảm khá rõ ở phân khúc chuyển nhượng, đặc biệt tại những dự án từng tăng nóng hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng đầu cơ. Thanh khoản giảm mạnh cũng buộc nhiều chủ nhà phải chấp nhận hạ giá để bán.

Tuy nhiên, thị trường sơ cấp vẫn duy trì mặt bằng giá rất cao do chi phí đầu vào chưa giảm và nguồn cung chất lượng còn hạn chế. Vì vậy, rất khó kỳ vọng một đợt giảm giá sâu trên diện rộng trong ngắn hạn.