Giá chung cư Hà Nội và TP.HCM ở mức cao nhất trong gần một thập kỷ: Nguyên nhân do đâu?

Báo cáo quý II/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã lập đỉnh cao nhất gần một thập kỷ. Mặt bằng giá mới tiếp tục được xác lập khi nhu cầu ở thực tăng, quỹ đất khan hiếm và chi phí xây dựng leo thang.

Theo đó, Hà Nội ghi nhận giá chung cư trung bình quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I và 33% so với cùng kỳ 2024, mức cao nhất gần một thập kỷ. Phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn dắt mặt bằng giá với Noble Crystal rao bán 160 - 270 triệu đồng/m², The Nelson Private Residences 120 - 180 triệu đồng/m², The Matrix One và Endless Skyline West Lake cùng 120 - 150 triệu đồng/m². Ở nhóm trung cấp, Golden Palace A giao dịch 130 - 160 triệu đồng/m², CT2 ĐM1 120 - 140 triệu đồng/m², Sunshine Garden 75 - 85 triệu đồng/m² và Green Bay Premium 70 - 78 triệu đồng/m². Giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt ở các khu vực hạ tầng đã hoàn thiện hoặc dự án đã bàn giao.

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá căn hộ chung cư ở mức cao và có xu hướng tiếp tục tăng.

Còn tại thành phố Hồ Chí Minh, ghi nhận mức giá chung cư trung bình 89 triệu đồng/m², ổn định theo quý nhưng tăng 36% so với cùng kỳ. Các dự án hạng sang thiết lập mức giá mới: Thảo Điền Green 163 - 200 triệu đồng/m², Eaton Park khoảng 160 triệu đồng/m², Masteri Grand View 130 - 145 triệu đồng/m², The Metropole Thủ Thiêm 120–150 triệu đồng/m² và Grand Marina Saigon 110 - 130 triệu đồng/m². Phân khúc tầm trung cũng tăng: Vinhomes Grand Park 70 - 85 triệu đồng/m² và Feliz en Vista 65 - 75 triệu đồng/m².

Các địa phương khác cũng ghi nhận giá tăng. Đà Nẵng có dự án Fusion Suites Da Nang Beach rao bán 70 - 85 triệu đồng/m², Monarchy 55 - 65 triệu đồng/m². Bình Dương với Charm City 40 - 50 triệu đồng/m², The Habitat 35–42 triệu đồng/m². Hải Phòng có Hoàng Huy Commerce 45 - 55 triệu đồng/m², Vincom Shophouse Riverside 40 - 50 triệu đồng/m². Quảng Ninh ghi nhận Sun Marina Town 65 - 75 triệu đồng/m² và Green Bay Premium Hạ Long 60 - 68 triệu đồng/m².

Nguồn cung trên thị trường dù có cải thiện nhưng vẫn chưa theo kịp sức cầu, khiến áp lực giá chưa thể hạ nhiệt. Trong quý II/2025, có 58 dự án được cấp phép mới với 16.627 căn và lô nền, tăng 28,9% so với quý I. Số dự án đủ điều kiện kinh doanh đạt 157, tương đương 52.223 căn, tăng 55,4%. Riêng phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận 16 dự án mới (9.544 căn) và 32 dự án hoàn thành (26.528 căn), góp phần bổ sung nguồn cung. Tuy nhiên, lượng tồn kho chung cư vẫn tăng lên 3.287 căn, cao hơn 40,5% so với quý trước nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường.

Trong Quý II năm 2025, lượng giao dịch bất động sản (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền) tiếp tục có xu hướng tăng. Trong Quý II/2025 có khoảng 157.021 giao dịch, tăng 116,6% so với quý I/2025.

Đằng sau đợt tăng giá còn là sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và dòng vốn đổ vào bất động sản. Dư nợ tín dụng tính đến 31/5/2025 đạt 1,64 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ và là mức cao nhất kể từ 2023. Vốn FDI sáu tháng đạt 5,17 tỷ USD, chiếm 24% tổng FDI và gấp đôi cùng kỳ; thị trường trái phiếu phục hồi với 126 đợt phát hành trị giá 163,8 nghìn tỷ đồng. Kinh tế quý II/2025 tăng trưởng 7,96%, riêng công nghiệp và xây dựng - lĩnh vực tác động trực tiếp đến bất động sản - tăng 8,97% và đóng góp 43,63% vào tăng trưởng chung.

Nguyên nhân khiến giá chung cư lập đỉnh được chỉ ra rõ: quỹ đất hạn chế, chi phí đầu vào tăng, tiến độ pháp lý chậm, kỳ vọng chủ đầu tư và dòng vốn tín dụng lớn đổ vào thị trường. Cùng với đó, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn tiếp tục gia tăng, trong khi nguồn cung mới vẫn chưa đáp ứng kịp.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cùng các bộ, ngành và địa phương sẽ tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, chấn chỉnh đấu giá đất và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Nguồn cung quỹ đất sẽ được mở rộng, quy trình pháp lý cắt giảm, dữ liệu thị trường bất động sản kết nối với dân cư và đất đai.

Trong đó, Bộ Tài chính nghiên cứu chính sách thuế chống đầu cơ, thao túng giá; Ngân hàng Nhà nước thúc đẩy gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng và mở rộng vốn vay trung hạn cho dự án nhà ở giá phù hợp. Bộ Nông nghiệp và Môi trường tập trung hoàn thiện định giá đất, quy hoạch sử dụng đất, kiểm soát đấu giá và đẩy mạnh chuyển đổi số. Các tỉnh, thành đẩy nhanh phê duyệt dự án, công khai minh bạch thông tin, bố trí quỹ đất sạch phát triển nhà ở xã hội, siết chặt kiểm tra thị trường và phối hợp xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia.

Cục Cảnh sát PCCC và CNCH (Bộ Công an) hướng dẫn cách thoát nạn khi có cháy tại chung cư, nhà cao tầng.

Thành Long