Giá đất đấu giá sụt mạnh: Kết thúc thời 'lướt sóng'?

Anh Nguyễn Hoàng Minh, 38 tuổi, Hà Nội, cho biết đất đấu giá từng là kênh đầu tư chủ đạo. Mỗi khi địa phương ven đô công bố danh mục, nhóm của anh tiến hành khảo sát quy hoạch, hiện trạng và chuẩn bị hồ sơ.

Có thời điểm, nhóm nắm hơn 10 lô tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, theo chiến lược đấu giá, giữ vài tháng rồi bán chênh.

Từ lướt sóng thắng lớn đến phải cơ cấu danh mục

Năm 2024 và nửa đầu 2025, những thương vụ “lướt sóng” đem lại lợi nhuận lớn. Điển hình như 1 lô tại xã Việt Tiến (trước đây thuộc huyện Khoái Châu cũ, tỉnh Hưng Yên), được anh mua hơn 2 tỷ đồng và bán sau vài tuần, hưởng chênh 700 triệu đồng.

Những thương vụ liên tiếp khiến anh Minh tin đất đấu giá ít rủi ro. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường đảo chiều. 2 lô đất đấu giá tại Hoài Đức (trúng đấu giá từ cuối năm 2024) của anh Minh gần như không có khách hỏi trong nhiều tháng qua, dù giá rao chỉ nhỉnh hơn vốn vài trăm triệu đồng.

Giới đầu cơ không còn dễ "lướt sóng" đất đấu giá.

Vốn bị neo, anh Minh phải tạm dừng các phiên đấu giá đông người, tiến hành cơ cấu lại danh mục đầu tư và chỉ tìm hiểu nơi có hạ tầng hoàn thiện, dân cư hiện hữu, nhu cầu ở thực. “Thời thế thực sự khác xưa rất nhiều”, anh Minh thừa nhận.

Không phải trường hợp cá biệt, thực tế chỉ ra bức tranh thị trường đất đấu giá đang đổi màu. Nhiều phiên đấu giá mới không còn cảnh chen chân trả giá. Giá trúng giảm mạnh, số lượng hồ sơ sụt giảm, còn người tham gia thì cân nhắc từng bước trước khi xuống tiền.

Diễn biến tại Thanh Oai là minh chứng gần nhất cho nhịp hạ nhiệt kéo dài của đất đấu giá. Ngày 3/11 vừa qua, UBND xã Thanh Oai phối hợp Công ty Đấu giá hợp danh Lạc Việt tổ chức đấu giá 20 thửa tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, diện tích 84-180 m2.

Giá khởi điểm hơn 14 triệu đồng/m2, tiền đặt trước khoảng 500-900 triệu đồng. Có 47 khách hàng tham gia, cả 20 thửa đều có người trúng, với giá cao nhất hơn 56 triệu đồng/m2 và thấp nhất 44 triệu đồng/m2.

Đồng nghĩa, mức cao nhất đã giảm gần 40% so với 90,3 triệu đồng/m2 tại chính khu vực trong phiên giữa tháng 11/2024, khi có hơn 100 nhà đầu tư tham gia. Nay chỉ còn 47 khách hàng, chưa bằng một nửa con số trước đó.

Dù vẫn cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, kết quả mới cho thấy sức nóng đất đấu giá đã suy giảm mạnh. Chưa kể, có người trúng đấu giá không đồng nghĩa thị trường thứ cấp có thanh khoản hay bảo đảm khả năng bán lại với giá kỳ vọng như thời đỉnh sốt.

Đợt giảm còn phản ánh tâm lý thận trọng trước chi phí vốn, khả năng khai thác và triển vọng tăng giá. Khi khó tìm người mua tiếp theo, việc trúng đấu giá không bảo đảm lợi nhuận, nhà đầu tư phải tính đến dòng tiền, pháp lý, hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực tế.

Siết bỏ cọc nhưng không tạo rào cản đại trà

Đất đấu giá rõ ràng đang giảm nhiệt so với thời đỉnh cao, tuy nhiên, theo giới phân tích tiềm năng của loại hình này vẫn là rất lớn, và giới đầu cơ vẫn chực chờ nhảy vào khi có thời cơ. Vì vậy, các giải pháp ngăn chặn thao túng giá, siết quản lý vẫn là vô cùng cần thiết.

Vừa qua, thảo luận dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng tăng tiền đặt trước hay cấm người bỏ cọc tham gia đấu giá mới chỉ xử lý phần ngọn.

Nguyên nhân sâu xa còn nằm ở việc chưa xác định đủ rõ thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Khi người tham gia vẫn coi đấu giá như một lựa chọn có thể rút lui nếu không còn thấy có lợi, tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc khó được khắc phục triệt để.

Để giải quyết vấn đề này, đại biểu Hoàn đề xuất xác lập hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản ngay tại thời điểm công bố người trúng đấu giá, qua đó làm rõ tính ràng buộc của cam kết. Khi đã trúng, người tham gia phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định, thay vì chỉ mất khoản đặt trước rồi mặc nhiên chấm dứt trách nhiệm.

Đáng chú ý, ông Hòa đề nghị bổ sung cơ chế buộc người bỏ cọc bồi thường toàn bộ thiệt hại nếu phải tổ chức đấu giá lại, bao gồm khoản chênh lệch giữa giá trúng lần đầu và lần sau nếu giá lần sau thấp hơn, cùng chi phí tổ chức đấu giá lại. Đây là chế tài hướng trực tiếp vào hậu quả do hành vi vi phạm gây ra, thay vì chỉ dừng ở việc mất tiền đặt trước.

Trong khi đó, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi quy định tiền đặt trước 20-50% giá khởi điểm với cá nhân đấu giá đất ở; mức cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo thực tế địa phương, không mặc định 50%.

Dự thảo cũng bổ sung chế tài không hoàn trả tiền đặt trước, cấm tham gia đấu giá trong một số trường hợp. Theo Bộ trưởng, biện pháp đã áp dụng giúp giảm tình trạng hủy kết quả do người trúng không nộp đủ tiền, người không trúng được hoàn tiền trong 3 ngày làm việc.

Có thể nói, sau giai đoạn "gây bão", thị trường đất đấu giá đang bước vào quá trình sàng lọc cả về tự nhiên và các giải pháp về pháp lý. Những nhà đầu tư chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ khó còn cơ hội như trước.

Thay vào đó, lợi thế sẽ thuộc về những người có dòng tiền dài hạn, nghiên cứu kỹ quy hoạch, đánh giá đúng nhu cầu sử dụng và chấp nhận lợi nhuận hợp lý.

Giá giảm không đồng nghĩa đất đấu giá hết sức hấp dẫn, mà cho thấy cuộc chơi chuyển từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang đánh giá thực chất. Lướt sóng có thể chưa chấm dứt, nhưng không còn dễ dàng. Nhà đầu tư phải tính được khả năng sử dụng, khai thác và bán lại. Cơ quan quản lý cần ngăn bỏ cọc, thao túng mà không triệt tiêu cơ hội của người mua thực.