Giá đất Hà Nội 2026: 8 khu vực vượt 700 triệu đồng/m², vùng ven tăng tới 26%

Hà Nội đang hoàn thiện dự thảo bảng giá đất giai đoạn 2026 - 2030, dự kiến trình HĐND thành phố thông qua vào cuối năm 2025. Theo tờ trình, bảng giá đất mới chia thành 17 khu vực với hơn 2.000 tuyến đường, phố. Đáng chú ý, khu vực nội đô lịch sử có 8 tuyến phố được đề xuất chạm hoặc vượt 700 triệu đồng/m², mức cao nhất từ trước đến nay.

Chu kỳ điều chỉnh giá đất mới

Những tuyến phố này gồm Bà Triệu (đoạn Hàng Khay - Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (Lê Thánh Tông - Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (Trần Thánh Tông - Lê Duẩn). Các tuyến nằm trong khu vực 1 - nơi tập trung 9 phường trung tâm như Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng.

Hà Nội bước vào chu kỳ điều chỉnh giá đất mới - phản ánh xu hướng phát triển cân bằng giữa trung tâm và khu vực ngoại thành.

Theo dự thảo, giá đất ở cao nhất khu vực này đạt hơn 700 triệu đồng/m², tăng khoảng 2% so với bảng giá hiện hành (ban hành theo Quyết định 71 ngày 20.12.2024).

Ở chiều ngược lại, tuyến đường có giá thấp nhất là Đồng Cổ (Tây Hồ) chỉ đạt hơn 82 triệu đồng/m². Bình quân giá đất tại 9 phường trung tâm là 255,3 triệu đồng/m², cũng tăng 2%.

Mức điều chỉnh 2% tại nội đô nhằm phản ánh biến động thị trường nhưng vẫn bảo đảm ổn định thuế, phí và giá tính bồi thường. Hà Nội không muốn tạo cú sốc giá đất, mà hướng đến cân bằng phát triển giữa trung tâm và vùng ven.

Ngoài khu vực 1, các vùng trung tâm mở rộng cũng có sự điều chỉnh đáng kể. Khu vực 2 gồm các phường Hồng Hà, Vĩnh Tuy, Bạch Mai, Kim Liên, Đống Đa, Láng có 111 tuyến phố, trong đó Láng Hạ (đoạn Thái Hà - đường Láng) giữ mức cao nhất gần 320 triệu đồng/m², thấp nhất là đường Lĩnh Nam (đoạn Tam Trinh - Tân Khai) chỉ gần 70 triệu đồng/m².

Khu vực 3 (phường Phú Thượng, Xuân Đỉnh, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Yên Hòa, Thanh Xuân, Khương Đình, Phương Liệt, Định Công, Hoàng Mai…) cũng được đề xuất tăng 2%. Trong khi đó, các khu vực 4 đến 6 (Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên…) được giữ ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ tùy vị trí.

Điểm khác biệt lớn nằm ở khu vực ngoại thành. Tại khu vực 9 (Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh), mức tăng được đề xuất cao nhất lên tới 26%. Đất ở vị trí 1 trên quốc lộ 32, đoạn từ Xuân Phương đến Kim Chung - Di Trạch, dự kiến đạt 64,7 triệu đồng/m². Bình quân giá đất khu vực này tăng từ 26,8 triệu lên 30,4 triệu đồng/m².

Tương tự, khu vực 7 (Mê Linh, Quang Minh, Đông Anh…) và khu vực 10 (Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai…) cùng ghi nhận mức tăng 25%, phản ánh xu hướng mở rộng đô thị và đầu tư hạ tầng vùng ven.

Tác động và cơ hội từ bảng giá mới

Việc ban hành bảng giá đất mới không chỉ là điều chỉnh hành chính, mà còn là công cụ kinh tế quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, phí, tiền sử dụng đất và cả định hướng phát triển đô thị của Hà Nội.

Theo các chuyên gia, mức tăng trung bình 2% tại nội đô cho thấy Hà Nội chủ trương kiềm chế mặt bằng giá đất trung tâm, đồng thời tạo dư địa cho vùng ven phát triển. Nếu mức tăng 25 - 26% ở ngoại thành được thông qua, đây sẽ là tín hiệu cho thấy thủ đô đang đẩy mạnh đô thị hóa hướng Tây và Bắc, nơi tập trung các dự án giao thông lớn.

Giá đất phản ánh kỳ vọng về hạ tầng và tiềm năng phát triển. Việc điều chỉnh tăng mạnh ở ngoại thành, đặc biệt dọc các tuyến vành đai, là bước đi phù hợp để chuẩn bị cho quá trình mở rộng đô thị đến năm 2030. Tuy nhiên, cần tránh tình trạng đầu cơ và thổi giá, khiến thị trường mất cân bằng.

Một trong những tác động lớn của việc điều chỉnh giá đất là ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách. Khi giá đất tăng, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cũng tăng theo. Theo dự kiến, nguồn thu từ đất của Hà Nội năm 2026 có thể tăng thêm 2.500 - 3.000 tỷ đồng, chủ yếu từ khu vực ngoại thành.

Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra áp lực cho người dân và doanh nghiệp. Nếu giá đất tăng quá nhanh, chi phí đầu tư dự án nhà ở và hạ tầng xã hội sẽ đội lên, ảnh hưởng tới giá bán nhà. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang nỗ lực phục hồi, việc cân bằng giữa nguồn thu ngân sách và sức chịu đựng của thị trường là bài toán then chốt.

Với mức tăng lên tới 25 - 26%, vùng ven Hà Nội được dự báo trở thành điểm sáng đầu tư giai đoạn 2026 - 2030. Sự xuất hiện của các dự án lớn như Vành đai 4, đường sắt đô thị, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo… đang tạo động lực cho các khu vực Hoài Đức, Mê Linh, Đông Anh bứt phá.

Việc ban hành bảng giá đất mới không chỉ điều chỉnh con số trên giấy, mà còn mở ra chu kỳ phát triển không gian đô thị mới cho Hà Nội - cân bằng giữa trung tâm lịch sử và các vùng phát triển mở rộng.

Từ 8 tuyến phố hơn 700 triệu đồng/m² đến những vùng ven tăng hơn 25%, bản đồ giá đất Thủ đô đang phản ánh sự dịch chuyển của dòng vốn, dân cư và hạ tầng. Trong bức tranh đó, cơ hội và thách thức đan xen, nhưng mục tiêu cuối cùng vẫn là xây dựng một Hà Nội phát triển cân bằng, bền vững và hiện đại hơn trong thập niên tới.

Tiến Anh