Giá đất nền Cần Giờ 'nhảy múa'

Theo chia sẻ từ anh M.C., một môi giới bất động sản tại thị trấn Cần Thạnh và xã Long Hòa (huyện Cần Giờ, TP.HCM), từ đầu tháng 3 đến nay, lượng nhà đầu tư đổ về khu vực này tăng mạnh khiến thị trường trở nên sôi động. Các phòng công chứng thường xuyên trong tình trạng quá tải.

Giá rao bán đất nền theo đó cũng tăng 30-50% chỉ trong chưa đầy một tháng. "Hiện, giá đất nền mặt tiền ở xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh dao động khoảng 40-50 triệu đồng/m2, trong khi cách đây một tháng vẫn còn mức giá 30-40 triệu đồng/m2", anh C. nói.

Có những lô đất được rao bán 100 tỷ đồng

Nói với Tri Thức - Znews, anh C. cho biết hiện nhiều chủ đất đã bắt đầu neo giá lên cao, kể cả đối với những lô đất có diện tích lớn. Đơn cử, lô đất 2.000 m2 nằm trên mặt tiền đường Đào Cử (trị trấn Cần Thạnh) có chiều ngang 40 m, dài 50 m, đang được rao bán nguyên lô với mức giá lên đến 100 tỷ đồng, tương đương khoảng 50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo anh, chủ đất chỉ tiếp nếu người mua đồng ý với mức giá này, tuyệt đối không thương lượng.

Lô đất 2.000 m2 ở thị trấn Cần Thạnh đang được rao bán 100 tỷ đồng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đáng chú ý, nhiều chủ đất hiện nay có xu hướng đẩy giá lên cao đột ngột khi thấy khách quan tâm. "Có những lô ban đầu chào bán 25 triệu đồng/m2, nhưng khi khách đồng ý mua thì chủ đã tăng lên 35 triệu đồng/m2", môi giới nói.

Anh C. cho biết hiện chỉ còn một số ít lô đất có giá dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng hầu hết đều do chủ đất đang cần tiền gấp và vị trí không mấy thuận lợi.

Ví dụ, một lô đất trong hẻm tại xã Long Hòa, diện tích 326 m2, trong đó hơn 200 m2 là đất thổ cư, đang được rao với giá 16 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 5,2 tỷ đồng.

Theo môi giới, đây là "lô rẻ nhất khu vực". Tuy nhiên, ghi nhận của Tri Thức - Znews cho thấy đường vào lại rất nhỏ, chỉ vừa đủ cho một xe máy đi qua, hai xe tránh nhau cũng khó.

Lô đất nằm trong hẻm ở Long Hòa được rao bán hơn 5 tỷ đồng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Một trường hợp khác là lô đất có sẵn nhà, nằm ngay phía sau chợ Hòa Hiệp, diện tích 7x26 m2 (trong đó có 40 m2 thổ cư), đang được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng. Môi giới nhận định với vị trí đắc địa nằm sau khu chợ sầm uất, nếu mua thời điểm này, người mua có thể lãi ngay ít nhất 1 tỷ đồng khi thị trường tiếp tục tăng.

Cũng theo anh C., hiện tại thị trường Cần Giờ đang hút mạnh dòng tiền từ các nhà đầu tư, đặc biệt là từ miền Bắc. Anh cho biết khoảng 80% quỹ đất tại Long Hòa và Cần Thạnh đã nằm trong tay giới đầu tư, người dân địa phương chỉ còn nắm giữ khoảng 20% sau nhiều đợt sốt đất trước đó.

Ngoài hai điểm "nóng" là Long Hòa và Cần Thạnh, các khu vực còn lại tại Cần Giờ hiện vẫn khá trầm lắng. Tuy nhiên, anh C. khẳng định giá đất ở các khu này cũng sẽ tăng theo thời gian, đặc biệt khi hạ tầng và các dự án lớn được triển khai.

Tương tự, anh N.Q., một môi giới tại khu vực xã Bình Khánh (huyện Cần Giờ), cũng nhận định giá đất ở thị trấn Cần Thạnh và xã Long Hòa hiện đã tăng quá cao. "Giờ trong tay có 3 tỷ cũng khó mà mua được đất nền ở hai khu vực đó. Nếu có thì cũng chỉ là mấy lô nằm sâu trong hẻm, vị trí không đẹp, tính thanh khoản thấp", anh Q. chia sẻ.

Riêng tại Bình Khánh, theo anh Q., thị trường cũng bắt đầu có dấu hiệu "nóng lên", tuy nhiên việc tăng giá vẫn mang tính cục bộ. Trong đó, một số lô đất nền khoảng 100 m2, hẻm ôtô ở trung tâm xã Bình Khánh trước đây chỉ giao dịch quanh mức 20 triệu đồng/m2, nay đã được chủ đất rao bán với giá 23-25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nguồn hàng hiện rất khan hiếm.

Hiện, một lô đất rộng 95 m2 ngay trung tâm xã Bình Khánh đang được rao bán với giá 2,5 tỷ đồng. Ngay bên cạnh, một lô khác rộng 120 m2 có người trả tới 2,7 tỷ đồng nhưng chủ vẫn lắc đầu không bán.

Theo lời anh Q. kể, có nhà đầu tư vừa mua một lô đất hơn 400 m2 nằm phía sau Trường THPT Bình Khánh, trong đó có 300 m2 đất thổ cư, với giá 15,5 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, dù chưa hoàn tất công chứng, lô đất này đã được treo biển rao bán lại với giá 20 triệu đồng/m2.

Khi được hỏi về những lô đất còn giữ mức giá "mềm", anh Q. giới thiệu một lô góc 2 mặt tiền rộng 261 m2 nằm ở vị trí đối diện. Trước đây, chủ từng rao giá khoảng 15 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay mức giá này có thể không còn mua được. Tuy nhiên, anh Q. cho rằng nếu khách thiện chí thì vẫn có thể thương lượng, vì chủ đất đã sở hữu từ lâu, khi giá thị trường còn thấp.

Một nhà đầu tư vừa mua lô đất hơn 400 m2 gần Trường THPT Bình Khánh với giá 15,5 triệu đồng/m2, chưa công chứng xong đã rao bán lại giá 20 triệu đồng/m2. Ảnh: Quỳnh Danh.

Còn ở mặt tiền đường Rừng Sác - trục chính kết nối trung tâm Cần Giờ với nội đô TP.HCM, giá rao bán đất nền cũng đã tăng mạnh, hiện trên 50 triệu đồng/m2.

Giá tăng nhanh trong thời gian ngắn là đáng lo ngại

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA cũng xác nhận diễn biến tăng giá chóng mặt này ở Cần Giờ.

Theo ông, gần đây những vị trí giáp ranh TP.HCM đang xảy ra hiện tượng giá đất "nhảy múa" do có thông tin sáp nhập, ảnh hưởng từ hạ tầng và từ những dự án của những tập đoàn lớn.

Riêng ở Cần Giờ, ông khẳng định giá bất động sản ở Cần Thạnh và Long Hòa tăng chủ yếu do thông tin Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ sắp khởi công.

Trên thực tế, anh M.C. cũng thẳng thắn nhìn nhận nếu xét về hiện trạng hạ tầng và tiện ích khu vực, mức giá hiện tại tại Cần Thạnh hay Long Hòa vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực.

Tuy nhiên, anh nhấn mạnh tiềm năng dài hạn của Cần Giờ là rất lớn, bởi đây là khu vực ven biển hiếm hoi tại TP.HCM còn nhiều quỹ đất và đang trong quá trình phát triển.

Giá bất động sản ở Cần Thạnh và Long Hòa tăng phần lớn nhờ kỳ vọng vào dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dù vậy, ông Thắng cảnh báo việc giá đất tăng vài chục % chỉ trong thời gian ngắn, trong khi hạ tầng hầu như không có thay đổi gì đáng kể, là dấu hiệu rõ ràng của một cơn "sốt" đất. Theo ông, giá bất động sản về bản chất phải phản ánh được giá trị khai thác thực tế - nghĩa là có thể ở, kinh doanh hay cho thuê hiệu quả.

"Ví dụ, nếu bỏ ra 5 tỷ đồng để mua một mảnh đất với giá 50 triệu đồng/m2, thì cần đặt câu hỏi mình ở có hợp lý không, cho thuê có lãi không, làm nhà trọ có khả thi không. Nếu câu trả lời là không, rõ ràng đây là cuộc chơi mang tính đầu cơ cao và sẽ có người thắng, người thua", ông Thắng phân tích.

Đại diện DKRA lưu ý trong các cơn sốt đất, người chiến thắng thường là những "người tạo lập cuộc chơi", còn người thua là những nhà đầu tư vào sau, nhất là khi thị trường quay đầu hạ nhiệt.

Khi đó, thiệt hại không chỉ rơi vào nhà đầu tư "đu đỉnh", mà còn ảnh hưởng cả đến người dân địa phương, những người buộc phải đối mặt với giá đất, giá nhà ở mức quá cao, không còn phù hợp với thu nhập thực tế.

"Mọi người cứ nghĩ giá đất tăng thì dân địa phương được lợi, nhưng thử hỏi có mấy người đang ở nhà mình sẽ sẵn sàng bán để đi ở trọ. Mà nếu bán rồi mua lại thì cũng lại phải mua giá cao. Thành ra họ đâu có hưởng được gì", ông chia sẻ.

Người dân địa phương không hẳn được lợi khi giá đất tăng quá nhanh. Ảnh: Quỳnh Danh.

Dĩ nhiên, ông cho rằng nếu dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ được triển khai đúng tiến độ, thị trường vẫn còn dư địa tăng trưởng.

"Tuy nhiên, dù trong kịch bản lạc quan nhất, việc triển khai dự án, thu hút cư dân, tạo công ăn việc làm và làm tăng giá trị địa phương cũng là quá trình cần thời gian. Do đó, việc đẩy giá đất hiện tại lên quá cao chẳng khác nào đang định giá cho một tương lai quá xa", ông Thắng nêu quan điểm.

Theo chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, trong bối cảnh thị trường biến động mạnh như hiện nay, nhà đầu tư càng cần tỉnh táo, không nên chạy theo đám đông.

"Nhà đầu tư đừng mua chỉ vì 'nghe nói' có người chốt lời, mà cần kiểm chứng kỹ càng thông tin, đặc biệt là quy hoạch khu vực và tính pháp lý của bất động sản", ông Kiên nhấn mạnh.

Ông Kiên nhận định nếu không phải dân chuyên nghiệp và có nguồn vốn đủ mạnh, nhà đầu tư nên "xuống tiền" với tầm nhìn dài hạn, hướng tới những khu vực có khả năng khai thác dòng tiền ổn định để phòng trường hợp thị trường điều chỉnh.

Liên Phạm - Quỳnh Danh