Giá đất nền Hà Nội biến động trước quy định 'siết phân lô bán nền' có hiệu lực?

Giá đất nền cao bất thường trước khi Luật có hiệu lực

Một điểm mới quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tức tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Các chuyên gia cũng nhận định việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản.

Đón đầu thời điểm Luật có hiệu lực (có thể từ 1/8/2024), thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện một số nhà đầu tư đi săn đất đã được phân lô. Đặc biệt, ở những khu vực ven thành phố lớn như Hà Nội, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao càng thu hút nhà đầu tư và có nhiều giao dịch được thực hiện thành công.

Chuyên gia lo ngại sốt đất trước thời điểm "siết phân lô bán nền". Ảnh BXD.

Trước đó, các chuyên gia đưa ra nhận định về sự xuất hiện tình trạng "thổi giá", đẩy giá thị trường đất nền trước khi quy định "siết phân lô bán nền" có hiệu lực. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ đầu 2025 (dự kiến có hiệu lực từ 1/8/2024) siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

“Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”, ông Tuấn cho hay.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, "đẩy" giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. “Việc siết phân lô bán nền là cần thiết”, ông Đính khẳng định.

"Tại nhiều khu vực, thông tin giao dịch tấp nập nhưng người mua - bán không có thật. Đó có thể chỉ là những chiêu trò được dàn dựng bởi các môi giới, nhà đầu tư, nhằm đẩy giá đất lên cao", ông Đính nhấn mạnh. Nhà đầu tư được khuyên cần xác định đây là khoản đầu tư dài hạn, không nên ưu tiên sử dụng đòn bẩy tài chính, nên ưu tiên vị trí cũng như tiềm năng của khu đất để ra quyết định.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho biết: "Tình trạng phân lô bán nền được kiểm soát chặt chẽ sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai, hạn chế được những “cơn sốt đất” nhưng có thể sẽ chỉ được trong một thời gian ngắn.

Về lâu dài, các “cơn sốt đất” vẫn có thể xảy ra. Bởi với quy định siết phân lô, nhiều nhà đầu tư có thể rút khỏi thị trường thời điểm trước mắt, nhưng sau khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại, nhà đầu tư vẫn sẽ quay trở lại. Giá đất nền có thể tiếp tục gia tăng bởi nguồn cung khan hiếm nên “sốt đất” khó có thể được ngăn chặn hoàn toàn".

Bên cạnh đó, Mặc dù thị trường đất nền đã có nhiều dấu hiệu sôi động nhưng chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo sẽ phải đến quý II/2025 mới khởi sắc. Đầu năm 2026, thị trường bất đông sản nói chung bước vào giai đoạn ổn định và lúc này sân chơi mới thực sự ghi nhận sự trở lại của nhiều loại hình đa dạng trong đó đất nền mới lấy lại phong độ.

Cũng theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thị trường đất nền sẽ có nhiều sự thay đổi lớn từ nguồn cung cho đến hoạt động giao dịch. Phân khúc đất nền diễn biến theo hướng tích cực hơn, giảm tải tình trạng sốt đất, ảo giá, tạo sóng thị trường. Thay vào đó là một chu kỳ mới với phân khúc đất nền phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi 3 luật trên đi vào thực thi. Những điều khoản mới từ các bộ luật này giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn.

Vị này dự báo giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Đất nền Hà Nội sôi động trở lại

Dữ liệu của trang Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến đất nền tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm 2024. Chỉ riêng trong quý I, mức độ quan tâm tăng lên 48% so với những quý cuối năm 2023. Điều này cho thấy thị trường phân khúc này đã bắt đầu có dấu hiệu "rã băng".

Theo dữ liệu của đơn vị này, mức độ quan tâm đất nền tại Đông Anh tăng mạnh nhất với 104%, tiếp đến là Quốc Oai 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%. Giá bán tại Đông Anh cũng ghi nhận tăng mạnh nhất trong 6 tháng đầu năm 2024 với 24%, tiếp đến là Quốc Oai 20%, Hoài Đức tăng 19%, Thạch Thất tăng 13%, Gia Lâm tăng 4%.

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, tháng 5/2024 ghi nhận đất dịch vụ Hà Nội có xu hướng tăng nhẹ giá bán so với hai tháng trước đó. Cụ thể, tại huyện Hoài Đức, đất dịch vụ Hà Nội khu vực đất Vân Canh, vị trí mặt tiền đường lớn, giá chào bán tăng từ 130 triệu đồng/m2 lên mức 133-136 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ có giá bán cũng tăng từ mức 85-95 triệu đồng/m2 lên 88-97 triệu đồng/m2.

Đất dịch vụ xã Lại Yên (Hoài Đức) cũng có xu hướng nhích nhẹ giá bán so với thời điểm sau Tết Nguyên đán. Cụ thể, với các lô đường rộng ngoài 40m2, mặt tiền 4-5m, đường rộng 12m, giá đất tăng từ mức 60-75 triệu đồng/m2 lên mức 62-77 triệu đồng/m2. Với các lô đường 36m, giá đất tăng từ 90-95 triệu đồng/m2 lên 91,5-97 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ mặt đường đôi 40m2, giá chào bán từ 120-140 triệu đồng/m2 lên mức 123-145 triệu đồng/m2.

Đất dịch vụ ở An Thượng (Hoài Đức) có vị trí đường 13m, giá chào bán tăng từ 82-90 triệu đồng/m2 lên mức 83-92 triệu đồng/m2. Những lô mặt đường rộng 50m, giá chào bán tăng từ 135-140 triệu đồng/m2 lên 140-143 triệu đồng/m2. Giá đất dịch vụ gần Học viện Chính sách, đường rộng 10m, giá chào bán tăng từ 64-68 triệu đồng/m2 lên mức 66-70 triệu đồng/m2.

Đất dịch vụ Kim Chung, những lô đường rộng 33m, giá chào bán tăng từ 140-155 triệu đồng/m2 lên mức 145-158 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Song Phương cũng tăng từ 65-75 triệu đồng/m2 lên 66-77 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Dương Nội, gần Thiên Đường Bảo Sơn, giá tăng từ 140 triệu đồng/m2 lên mức 145 triệu đồng/m2.

Giá đất nền Đông Anh được hét giá cao hơn 200 triệu đồng/m2. Ảnh VNM.

Trong khi đó, giá đất Đông Anh được rao bán trên 200 triệu đồng/m2. Theo khảo sát của nhiều chuyên trang về bất động sản, tại khu vực Uy Nỗ, Đông Hội hay khu đấu giá Vườn Đào X7... những mảnh đất nằm ở mặt đường kinh doanh đang được rao bán với giá 180-210 triệu đồng/m2. Các mảnh trong ngõ có giá rao bán dao động từ 50 đến 70 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, một lô đất 80m2 tại khu tái định cư Đông Trù nằm ở mặt đường 8m đang được môi giới rao bán với mức giá 20,4 tỷ đồng, tương đương 255 triệu đồng/m2.

Tại khu vực xã Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh (Đông Anh), giá rao bán đất nền trong ngõ ô tô có thể di chuyển dao động 50-60 triệu đồng/m2. Còn những mảnh nằm ở mặt đường kinh doanh hiện nay đang được rao bán với giá 85-100 triệu đồng/m2.

Một lô đất có diện tích 90m2 tại Ngọc Chi (Vĩnh Ngọc, Đông Anh) đang được rao bán với giá 9,18 tỷ đồng, tương đương 102 triệu đồng/m2. Riêng tại xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc, những mảnh đất nằm sát vách với dự án khu đô thị Thành phố Thông minh có giá rao bán lên tới 150-180 triệu đồng/m2. Cá biệt, những lô đất có vị trí đẹp hoặc lô góc còn được "hét" giá hơn 200 triệu đồng/m2.

Tại các xã Đông Hội, Mai Lâm, khu vực triển khai Trung tâm hội chợ triển lãm Quốc gia, một số lô đất gần cầu Đông Trù trong ngõ ôtô được rao 50-65 triệu đồng mỗi m2. Còn khu vực đối diện khu đô thị như thôn Trung Thôn (xã Đông Hội), có lô đất diện tích 90 m2 đang được chào 9 tỷ đồng...