Giá đất ven đô Hà Nội 'nổi sóng' - Bài cuối: Những phiên đấu giá đất có hàng ngàn hồ sơ: Tín hiệu đáng mừng hay đáng lo?

Đường giao thông tại thôn Tiền Lệ (xã Tiền Yên), cách khu vực đất đấu giá 200 mét

Câu chuyện từ giá khởi điểm

Theo thông tin được đơn vị tổ chức phiên đấu giá đất tại thôn Tiền Lệ, xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức) vào ngày 19/8 vừa qua, phiên đấu giá này có 1.500 hồ sơ đăng ký với hơn 500 người tham gia.

Trước đó, phiên đấu giá 68 lô đất tại huyện Thanh Oai (Hà Nội) vào ngày 10/8/2024 cũng ghi nhận 7.000 hồ sơ đăng ký đấu giá với hơn 1.600 người tham gia. Nếu nhìn vào những con số này và đối chiếu với nhận định của người dân địa phương về địa thế, cơ sở hạ tầng của khu đất được đấu giá, hẳn nhiều người không khỏi thắc mắc.

Đơn cử, với khu vực đấu giá 19 lô đất ở huyện Hoài Đức được đánh giá là "cơ sở hạ tầng, đường sá không có gì đặc biệt nổi trội, xung quanh là đồng không mông quạnh". Vậy sức hút của khu đất này đối với những người tham gia đấu giá đến từ đâu? Điều gì khiến họ chấp nhận đấu giá xuyên đêm để được trúng?

Một trong những lý do, theo nhiều chuyên gia pháp lý bất động sản, đó là mức giá khởi điểm thấp. Giá khởi điểm thấp dẫn đến số tiền cọc của người tham gia cũng thấp, tạo hiệu ứng đăng ký ồ ạt.

Trong trường hợp của phiên đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, giá khởi điểm của mỗi lô đất đấu giá là 7,3 triệu đồng/m2. Mức giá khởi điểm này được xác định bằng đơn giá tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (K).

Tại xã Tiền Yên, theo quy định, đất ở là 3,32 triệu đồng/m2 và hệ số K là 2,2. Mức giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2 được cho là thấp hơn mặt bằng giá thực tế trong khu vực này hiện nay. Mức giá rao bán phổ biến ở huyện Hoài Đức được ghi nhận là hơn 40 triệu đồng/m2.

Nỗi lo bỏ cọc và những hệ lụy

Giá khởi điểm thấp cũng được cho là căn nguyên dẫn đến lo ngại những người đã trúng đấu giá có thể bỏ cọc. TS. Luật sư Đặng Văn Cường (Văn phòng Luật sư Chính Pháp - Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, theo quy định pháp luật trước đây, tiền đặt cọc không quá 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Bà Nguyễn Thị Thành, một người dân thôn Tiền Lệ, cho biết giá đất giao dịch phổ biến trong thôn khoảng 30 triệu đồng/m2 còn ở mặt đường to thì khoảng 60 triệu đồng/m2

Theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản thì tiền đặt trước do tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Quy định mới nhằm hạn chế việc trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, số tiền đặt cọc lại được tính trên giá khởi điểm.

Nếu giá khởi điểm thấp thì có khả năng nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc, không nộp số tiền còn lại trong trường hợp trúng giá quá cao nhưng không thể sang tay được.

Việc người đã trúng đấu giá sau đó lại bỏ cọc không phải chưa từng xảy ra. Trong quá khứ, đã có nhiều phiên đấu giá trả giá cao kỷ lục nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Tại tỉnh Bắc Giang, vào tháng 10/2023, địa phương này đã ghi nhận 90 trường hợp trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc.

Tại Hà Nội, vào năm 2021 cũng xảy ra trường hợp 4 thửa đất tại phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy) có mức trúng đấu giá 400 triệu đồng/m2 nhưng sau đó người tham gia cũng bỏ cọc. Hành vi bỏ cọc không chỉ gây tốn kém về thời gian, tiền bạc mà còn có thể dẫn đến nhiều hệ lụy khác đối với thị trường.

Cách đây 2 năm, tại Thủ Thiêm (TPHCM) đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá 2,4 tỷ đồng/m2 đất để "té nước theo mưa", đẩy giá đất, giá nhà tại khu lực lân cận lên cao, sau đó bỏ cọc.

Đề cập đến chế tài xử lý hành vi bỏ cọc, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết, Luật Đấu giá tài sản 2024 (sửa đổi), sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đã bổ sung các chế tài xử lý vi phạm với người tham gia đấu giá tại Điều 70.

Theo đó, với trường hợp giao, cho thuê đất để thực hiện dự án, trúng đấu giá nhưng bỏ cọc khiến kết quả bị hủy, sẽ không được tham gia đấu giá trong 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho doanh nghiệp khi tham gia đấu giá làm dự án đầu tư. Còn hiện nay, Luật này chưa có chế tài cụ thể với cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc.

"Mặt bằng giá mới sẽ là rào cản khi thu hồi đất"

Cùng với vấn đề bỏ cọc, một điều đáng lo khác được nhiều chuyên gia chỉ ra là khả năng một mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập sau những phiên đấu giá đất với mức giá trúng cao đột biến.

Trong phiên đấu giá đất ở thôn Tiền Lệ, xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức), lô trúng đấu giá cao nhất là 133,3 triệu đồng/m2, lô thấp nhất cũng 91,5 triệu đồng/m2, còn lại đa số các lô ở mức giá khoảng 100 triệu đồng/m2.

So với giá khởi điểm, thì giá trúng đấu giá gấp khoảng 12,5-18 lần. Còn phiên đấu giá 68 lô đất tại huyện Thanh Oai, lô trúng đấu giá cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m2, giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2.

Trao đổi với PV Báo PNVN, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho rằng, đấu giá đất được giá cao chưa hẳn là tốt. Điều bất thường là giá đất đang rao bán phổ biến trong cùng khu vực lại thấp hơn nhiều lần so với giá trúng đấu giá. Điều này phải xem lại việc đấu giá có kẽ hở, dẫn đến giá "ảo" hay không?

"Tôi cho rằng, kẽ hở lớn nhất nằm ở giá trị đặt cọc, mức đặt cọc đưa ra phải làm sao để người tham gia đấu giá không dám bỏ cọc. Tôi đề xuất việc điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc qua từng vòng đấu giá, chứ không phải giữ nguyên một mức như lúc đầu", ông Đức nêu ý kiến.

"Nhìn qua phiên đấu giá đất ở Hoài Đức, tôi cho rằng, có thể một số nhà đầu tư đã thổi giá để làm cho mặt bằng giá của khu vực Hoài Đức lên cao.

Khi mức giá mặt bằng chung đã lên thì những người đang nắm giữ 5-7 miếng hoặc hàng chục miếng đất ở những khu vực đẹp hơn, có hạ tầng đầy đủ hơn tất nhiên sẽ được lợi", chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Ông Thịnh bày tỏ sự e ngại trước vấn đề về đầu cơ, "thổi giá", đồng thời kiến nghị Nhà nước cần có những biện pháp thiết thực để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá, giúp cho hoạt động kinh tế địa phương phát triển tốt hơn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cảnh báo, khi đấu giá đất tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, việc Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất cho người dân sau này sẽ gặp nhiều rào cản, khiến quá trình giải phóng mặt bằng, triển khai dự án gặp khó khăn.

Nguyễn Long