Giá nhà đất giảm 20%, thị trường bất động sản chịu áp lực cuối năm

Thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá trên diện rộng trong quý III/2026. Theo báo cáo của DXS-FERI, giá bán sơ cấp và thứ cấp tại nhiều khu vực giảm phổ biến 5-20% so với quý trước. Một trong những nguyên nhân là các dự án mới điều chỉnh giá mở bán xuống thấp hơn kỳ vọng, kéo mặt bằng giá tại khu vực giảm theo.

Giá chung cư trên thị trường có xu hướng điều chỉnh giảm trong quý III/2026. Ảnh: Ảnh: Thùy Chi.

Mức giảm khác nhau tùy từng vùng và loại hình bất động sản. Miền Bắc ghi nhận biên độ điều chỉnh mạnh nhất, trong khi giá căn hộ tại miền Nam và miền Tây giảm nhẹ hơn.

Cụ thể, giá căn hộ tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống khoảng 45-160 triệu đồng mỗi m2. Tại miền Trung, mức giảm đạt 10-15%, với giá dao động 30-100 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, căn hộ tại miền Nam giảm 5-10%, còn khoảng 36-145 triệu đồng mỗi m2; miền Tây cũng giảm 5-10%, xuống 30-55 triệu đồng mỗi m2.

Ở phân khúc nhà thấp tầng trong các khu đô thị, giá tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống khoảng 70-280 triệu đồng mỗi m2. Đất nền trong khu vực này cũng giảm cùng biên độ, còn 45-90 triệu đồng mỗi m2. Tại các vùng còn lại, giá nhà thấp tầng và đất nền giảm phổ biến 10-15%.

Diễn biến điều chỉnh diễn ra trong bối cảnh người mua thận trọng hơn với các quyết định giao dịch, trong khi giá mở bán tại một số dự án mới không còn duy trì xu hướng tăng liên tục so với các đợt trước. Điều này khiến mặt bằng giá tại một số khu vực phải điều chỉnh để phù hợp hơn với sức mua thực tế.

Dữ liệu thị trường quý III của Batdongsan cũng cho thấy giá rao bán nhà đất trên toàn quốc giảm so với cuối năm 2025. Mức giá trung bình từ khoảng 101 triệu đồng mỗi m2 vào cuối năm ngoái xuống 96 triệu đồng mỗi m2 trong quý I/2026, tiếp tục giảm còn 91 triệu đồng trong quý II và 86 triệu đồng mỗi m2 trong quý III.

Như vậy, theo chuỗi số liệu này, giá rao bán trung bình đã giảm khoảng 15% trong 9 tháng đầu năm. Tuy nhiên, mức điều chỉnh có sự khác biệt giữa các thị trường. Tại Hà Nội, giá nhà đất trung bình giảm khoảng 14-15% so với cuối năm 2025, trong khi TP HCM giảm khoảng 5-7%.

Áp lực điều chỉnh thể hiện rõ hơn tại những phân khúc có mặt bằng giá cao, nơi người mua phải cân đối khoản vốn ban đầu, chi phí vay và khả năng khai thác tài sản. Khi giá bán vượt quá khả năng chi trả, thời gian tìm kiếm khách hàng có thể kéo dài, buộc bên bán cân nhắc lại mức giá chào bán.

Đối với các dự án mới, giá bán không chỉ phụ thuộc vào chi phí đầu tư và mặt bằng khu vực mà còn chịu tác động từ khả năng hấp thụ của thị trường. Việc điều chỉnh giá mở bán có thể giúp sản phẩm tăng sức cạnh tranh, đặc biệt khi người mua có nhiều lựa chọn hơn giữa các dự án cùng khu vực.

Nguồn cung mới dự kiến tiếp tục tăng trong ba tháng cuối năm. Theo dự báo của DXS-FERI, khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án có thể được đưa ra thị trường trong quý IV/2026. Nếu kế hoạch được triển khai, tổng nguồn cung sơ cấp cả năm sẽ vượt 140.000 sản phẩm.

Miền Nam dự kiến chiếm tỷ trọng lớn nhất, với khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56% nguồn cung mới. Miền Bắc có khoảng 8.000 sản phẩm, trong khi miền Trung và miền Tây mỗi khu vực dự kiến bổ sung khoảng 2.700 sản phẩm.

Tại TP HCM và các khu vực mở rộng, nguồn hàng mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Một số dự án trung cấp cũng dự kiến xuất hiện tại Bình Dương cũ, Đồng Nai, Tây Ninh và Cần Thơ.

Nguồn cung tăng giúp người mua có thêm lựa chọn, đồng thời tạo áp lực cạnh tranh giữa các dự án. Giá bán, tiến độ thanh toán, tình trạng pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ là những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định giao dịch.

Theo DXS-FERI, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường có thể đạt 40-45% nếu lãi suất thả nổi duy trì dưới 12%. Ngược lại, trong kịch bản lãi suất tăng lên 14-16%, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%, khiến áp lực lên giá bán gia tăng.

Trong những tháng cuối năm, diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc đáng kể vào chi phí vốn và khả năng tiêu thụ lượng sản phẩm mới. Khi nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa phục hồi đồng đều, các dự án có thể phải điều chỉnh mức giá và chính sách bán hàng để cạnh tranh, thay vì tiếp tục dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Video: Giá nhà đất Hà Nội hạ nhiệt, người mua có lợi? | Tin tức 24h