Giá nhà đất tăng phi mã, HoREA hiến kế 'kìm cương'

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi công văn tới Thủ tướng Chính phủ, kiến nghị về việc làm thế nào để kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Thự tế hiện nay tại TP.HCM, giá nhà đất tăng cao và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Đưa ra bằng chứng cụ thể, HoREA cho biết căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (tức 35 triệu đồng/m2). Mức gia này cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng (khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm). Điều đáng nói là căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

Giá nhà đất TP.HCM tăng cao và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Ảnh mang tính minh họa

"Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động, các gia đình trẻ và người nhập cư là vấn đề vừa có tính cấp bách, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài, vừa phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững", công văn của HoREA nêu.

Theo HoREA giá cả hàng hóa nói chung và giá cả nhà ở nói riêng được hình thành trên cơ sở các quy luật khách quan của thị trường, trước hết là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung cầu. Giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch; phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ cần bán hoặc cần mua. Tác động vào tâm lý khách hàng là phương thức được các chủ đầu tư và đơn vị môi giới (kể cả cò đất, cò nhà) thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng:

"Đáng quan ngại là trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng “bong bóng”, hoặc đang bị tác động bởi các “chiêu thức” làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông, thì có thể dẫn đến tình trạng “giá ảo” thoát ly giá trị thực, làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản".

Cho rằng cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại hiện nay gồm: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý và cả chi phí "không tên", theo HoREA thì trong chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí nộp tiền sử dụng đất sử dụng vào ngân sách nhà nước tính theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra.

“Gần như chủ đầu tư phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ 2. Nguyên nhân là do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Vì vậy, phần chi phí không được khấu trừ này bị coi là lợi nhuận dù không có thực và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản lợi nhuận này. Cuối cùng, chi phí này sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu”, công văn HoREA nêu.

Ngoài ra, cũng trong văn bản trên, HoREA cho rằng giá thành nhà ở thương mại hiện tại cao còn do các chủ đầu tư đều phải tính đến những chi phí "không tên" trong khoản chi phí dự phòng. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

"Chi phí “không tên” nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Nhưng, để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thì trước hết phải giải quyết điểm nghẽn về thể chế pháp luật. Giảm được chi phí không tên sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và nói không với tiêu cực trong quá trình thực hiện dự án đầu tư", HoREA phân tích.

Từ thực tế trên, HoREA đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất. Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, HoREA nhất trí với ý kiến của Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế bất động sản. Ví dụ: ở Hoa Kỳ, các tiểu bang tự quyết định mức thu thuế bất động sản hàng năm, như bang California đánh thuế bất động sản khoảng 1,21%/năm trên giá trị nhà đất, như vậy trong khoảng 81 năm thì thu thuế hết giá trị bất động sản và tiếp tục thu hàng năm.

HoREA cũng kiến nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% bảng giá đất, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP, nhất là trong trường hợp bảng giá đất phù hợp giá thị trường. Đồng thời, đề nghị HĐND và UBND TP.HCM xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” bằng 80% bảng giá đất hiện nay. Đề nghị UBND thành phố ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 04 bước, đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.

Ngoài ra, HoREA đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội. Cùng với đó là việc sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt...

Trọng Văn