Giá nhà liền kề, biệt thự tăng 'phi mã': Cảnh giác với giá ảo

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây sẽ là những sản phẩm thu hút vốn đầu tư lớn nhất tại Hà Nội trong năm 2020, cùng với sản phẩm căn hộ chung cư.

Giá tăng kỷ lục

Anh Nguyễn Huy Quang, trú tại CTX3 Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, gia đình anh đang làm thủ tục để mua một căn liền kề tại Khu đô thị Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội) với giá bán 250 triệu đồng/m2.

Theo anh Quang, không chỉ được thiết kế hiện đại, đồng bộ trong khu đô thị mà loại nhà này có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. “Khu đô thị Kiến Hưng nằm gần với nhiều trục đường lớn, giao thông đi lại tương đối thuận tiện, sản phẩm của dự án lại được thiết kế có nhiều tiện ích hiện đại, đa chức năng, vừa để ở vừa có thể phục vụ cho mục đích kinh doanh, dịch vụ nếu có nhu cầu” – anh Quang chia sẻ.

Biệt thự, nhà liền kề tại khu đô thị mới trên địa bàn quận Cầu Giấy, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Khảo sát thực tế một số dự án tại khu đô thị Mỹ Đình 2 thuộc địa bàn quận Nam Từ Liêm giá bán ở mức 170 – 200 triệu đồng/m2; tại một số dự án trong khu đô thị Kiến Hưng trên địa bàn quận Hà Đông, giá bán ghi nhận ở mức 230 – 250 triệu đồng/m2. Số liệu từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong năm 2019 tổng nguồn cung của phân khúc biệt thự, nhà liền kề được đưa ra thị trường đạt 49.800 sản phẩm, tăng 9% so với cùng kỳ năm 2018.

Mặc dù nguồn cung sơ cấp giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao với 87%, tập trung tại một số địa bàn như Gia Lâm, Hà Đông, Long Biên, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm... Một thống kê khác của sàn giao dịch BĐS IP Land, bước sang năm 2020 mặc dù thị trường vẫn đang đình trệ nhưng người dân vẫn dành sự quan tâm nhiều đến dòng sản phẩm nhà ở thấp tầng, chiếm tới 60% số lượng giao dịch thành công tại sàn này từ đầu năm đến nay.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Trần Quốc Việt cho biết, mức giá ở phân khúc nhà ở thấp tầng hiện được ghi nhận là cao kỷ lục từ trước đến nay. Sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, giúp cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh thuận lợi.

Trong xã hội xuất hiện thêm nhiều người giàu, nhu cầu sở hữu một một sản phẩm nhà ở hiện đại, sang trọng ngày càng nhiều hơn. Các DN cũng tự tin hơn trong việc đầu tư vào những sản phẩm với giá thành cao. “Thời gian tới nhu cầu về sản phẩm biệt thự, nhà liền kề sẽ tiếp tục tăng cao. Trong năm 2020, đây sẽ là phân khúc thu hút vốn đầu tư lớn nhất tại Hà Nội, cùng với sản phẩm căn hộ chung cư” – ông Việt nhận định.

Thận trọng từ những “đô thị ma”

Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu - Tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho biết, hiện nay nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội vẫn tăng trưởng nhanh, do tốc độ gia tăng dân số tự nhiên ở mức cao (2,2%/năm).

“Khi nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng nhanh trong những năm gần đây và được dự báo sẽ tiếp tục tốt trong thời gian tới, thì thị trường BĐS sẽ phát triển tích cực. Nhu cầu về nhà ở sẽ tăng thêm từ quá trình đô thị hóa, thị trường nhà ở nói chung và dòng sản phẩm biệt thự, nhà phố liền kề nói riêng vẫn sẽ được bảo đảm nguồn cung từ các dự án đang xây dựng” – bà Hằng nhận định.

Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng, ngoài những khu vực đã phát triển mạnh về dòng sản phẩm này, trong thời gian tới, các nhà phát triển BĐS sẽ mở rộng thêm ra nhiều khu vực mới như Đông Anh, Đan Phượng, Mê Linh, Quốc Oai, Thanh Xuân... Trong đó, Đông Anh và Đan Phượng được dự báo sẽ trở thành địa bàn chính chiếm khoảng 60% nguồn cung sản phẩm biệt thự, nhà phố liền kề cho thị trường trong giai đoạn 2021 – 2025.

Theo nhận định của Luật sư Nguyễn Văn Học – Hội Luật gia Việt Nam, dòng sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đang được ghi nhận có mức độ hấp thụ tốt trên thị trường. Nhưng trước những vướng mắc về thủ tục pháp lý, chậm trễ cấp phép cho dự án mới hay những rào cản về vốn, nguồn cung sản phẩm trong những năm tiếp theo sẽ bị giảm sút và giá bán sẽ tiếp tục “leo thang”.

“Việc hạn chế về nguồn vốn vay buộc các DN phải tìm những kênh tài chính khác với mức lãi suất cao hơn, chi phí đầu tư và giá thành vật liệu tăng. Vì vậy, giá bán sản phẩm nhà ở thấp tầng nói riêng sẽ tiếp tục tăng” – ông Học nhận định.

Tuy nhiên, vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay đó là việc xuất hiện các “khu đô thị ma”. Thời gian qua, nhiều dự án được xây dựng lên nhưng sản phẩm không bán được, do điều kiện về hạ tầng chưa hoàn thiện, giá bán lại tương đối cao. Vì vậy, khi đầu tư dòng sản phẩm này các DN cũng cần phải tính toán kỹ thời điểm chào bán và thời gian hoàn thiện hệ thống hạ tầng xung quanh dự án, tránh trường hợp sản phẩm làm ra nhưng lại bị “đắp chiếu”.

“Sự sôi động của dòng sản phẩm biệt thự, nhà liền kề, shophouse cho thấy sự đa dạng của thị trường BĐS Hà Nội. Nhưng thực tế có rất nhiều dự án sau khi xây dựng xong, không bán được hàng đã trở thành “đô thị ma” như: Khu đô thị Lideco (huyện Hoài Đức), hay khu đô thị Thiên Đường Bảo Sơn... với hàng trăm căn biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang nhiều năm, nhiều sản phẩm chưa sử dụng đã bị xuống cấp. Do vậy, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cảnh giác với giá ảo được đẩy lên từ các nhà đầu tư thứ cấp” – Luật sư Nguyễn Văn Học cho biết thêm.

"Các dự án biệt thự, nhà liền kề có tốc độ thanh khoản tốt đều là những dự án có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đã được hoàn thiện đồng bộ. Ngược lại các các dự án có điều kiện hạ tầng chưa tốt hoặc được xây dựng chậm, như tại huyện Mê Linh, Hoài Đức... thì lại không thực sự hấp dẫn đối với người mua nên đã xảy ra tình trạng “đô thị ma”. Ngoài ra, chất lượng sản phẩm, uy tín của chủ đầu tư cũng có tác động rất lớn đến tốc độ thanh khoản của sản phẩm." - Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam)
Vũ Đức Tuyên

Mai Vân