Giá nhà vẫn neo cao, nguồn cung phục hồi: Thị trường bất động sản đứng trước áp lực kép

Nguồn cung tăng tốc, giao dịch suy yếu

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở thương mại đã tăng tốc mạnh từ 6 tháng cuối năm 2025 và tiếp tục được đẩy mạnh trong nửa đầu năm 2026. Trong 6 tháng đầu năm, cả nước có 171 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt, tăng 256% so với cùng kỳ, với khoảng 135.005 căn, tăng 569%. Cùng thời gian, 237 dự án đủ điều kiện bán hàng, tăng 76%, tương ứng khoảng 99.500 căn, tăng 151%.

Diễn biến này cho thấy các cải cách chính sách đang góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh quá trình phục hồi nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, thanh khoản lại diễn biến theo chiều ngược lại. Số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2026 giảm 16% so với cùng kỳ, xuống 244.860 giao dịch. Trong quý II, lượng hàng tồn kho tăng lên khoảng 39.284 căn, cao hơn 32% so với quý trước và tăng 55% so với cùng kỳ năm trước.

Việc giao dịch giảm trong khi tồn kho tăng cho thấy tốc độ hấp thụ đang chậm lại, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao.

Nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp

Tại Hà Nội và TP.HCM mới, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong 6 tháng đầu năm tăng 39% so với cùng kỳ, lên gần 27.400 căn. Tuy nhiên, nguồn cung tại khu vực nội đô tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này làm gia tăng khoảng cách giữa cơ cấu sản phẩm trên thị trường và khả năng chi trả của nhóm người mua có nhu cầu ở thực.

Ảnh: SSI Research

Tốc độ hấp thụ tại cả Hà Nội và TP.HCM đã suy giảm đáng kể kể từ quý IV/2025, thời điểm lãi suất bắt đầu tăng. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 67%, so với mức 90 - 105% trước đó, sau giai đoạn giá căn hộ tăng mạnh trong hai năm.

Giá bán sơ cấp bình quân tăng lên khoảng 95 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, tăng 21% so với cùng kỳ, và 76 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, tăng 17%. Mức tăng này chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới nghiêng về phân khúc cao cấp, thay vì phản ánh sự cải thiện đồng đều của mặt bằng giá trên toàn thị trường.

Trong bối cảnh đó, thay vì giảm giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư đang sử dụng các chính sách hỗ trợ người mua như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc 2-5 năm, giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu khi thanh toán nhanh và tặng quà. Các chính sách bán hàng tại một số dự án hiện được đánh giá hấp dẫn hơn so với năm 2023, đặc biệt về mức hỗ trợ lãi suất và thời gian ân hạn nợ gốc.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp đã bắt đầu bước vào giai đoạn điều chỉnh sau nhiều năm tăng giá mạnh. Lãi suất vay mua nhà cao cùng lượng tồn kho lớn trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp tiếp tục gây sức ép lên nhu cầu.

Tại một số khu vực, giá chào bán đã giảm 20-30% so với vùng đỉnh, dù thanh khoản vẫn hạn chế, đặc biệt ở những phân khúc thiên về đầu tư và tại một số thành phố cấp 2.

Nguồn cung năm 2027 tiếp tục ở mức cao

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung căn hộ và nhà thấp tầng mới tại Hà Nội và TP.HCM mới sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2027, nhờ các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ và nhiều dự án quy mô lớn được đưa ra thị trường. Nguồn cung căn hộ mở bán mới dự kiến đạt khoảng 82.000 căn trong năm 2027, gần tương đương mức nền cao của năm trước, trong đó phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm phần lớn.

Ảnh: SSI Research

Nguồn cung nhà thấp tầng mới được dự báo đạt khoảng 18.500 căn, tăng 30% so với cùng kỳ. Cả hai phân khúc đều cho thấy sự phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2022-2025.

Dù vậy, nhu cầu nhà ở được dự báo vẫn ở mức thấp khi khả năng chi trả tiếp tục bị thu hẹp. Giá bất động sản neo cao, trong khi cơ cấu nguồn cung nghiêng về căn hộ cao cấp và hạng sang khiến một bộ phận người mua ở thực khó tiếp cận sản phẩm. Lãi suất thả nổi cho vay mua nhà hiện dao động khoảng 12-18,5% và chưa có nhiều dư địa giảm trong ngắn hạn. Điều này có thể tiếp tục gây áp lực lên thị trường thứ cấp, đặc biệt khi thời gian ưu đãi và ân hạn nợ gốc của người vay kết thúc.

Cạnh tranh bất động sản sẽ gay gắt hơn

Sau giai đoạn chính sách tập trung tháo gỡ pháp lý và khơi thông nguồn cung từ cuối năm 2024, trọng tâm chính sách đang dịch chuyển rõ hơn sang mục tiêu nâng cao khả năng chi trả nhà ở. Từ năm 2025, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đã có những chuyển biến tích cực nhờ hàng loạt chính sách nhằm mở rộng nguồn cung. Đáng chú ý, ngày càng nhiều doanh nghiệp ngoài ngành tham gia phát triển nhà ở xã hội, trong đó có Viettel Construction, Hòa Phát và Hoa Sen.

Tính đến quý II/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với tổng quy mô 771.971 căn, tương đương 77% mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ. Nguồn cung phục hồi được dự báo sẽ khiến cạnh tranh trên thị trường gia tăng. Lợi thế sẽ nghiêng về các chủ đầu tư sở hữu quỹ dự án quy mô lớn, năng lực triển khai tốt và được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là những doanh nghiệp có ngân hàng hậu thuẫn và lợi thế về nguồn vốn.

Bên cạnh đó, quá trình đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cũng tạo thêm áp lực cạnh tranh đối với phân khúc nhà ở thương mại. Trong bối cảnh này, khả năng tiếp cận vốn, năng lực xử lý pháp lý, chất lượng quỹ tài sản và khả năng tạo dòng tiền sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh dài hạn của các chủ đầu tư.

Dư địa tăng giá thu hẹp, biên lợi nhuận chịu sức ép

Trong bối cảnh chính sách chuyển trọng tâm sang cải thiện khả năng chi trả nhà ở, dư địa tăng giá bất động sản được đánh giá không còn nhiều. Đáng chú ý, việc lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi có xu hướng tăng có thể thúc đẩy một phần nguồn cung thứ cấp ra thị trường, qua đó gây sức ép lên thanh khoản và tốc độ tăng giá.

Các chủ đầu tư bất động sản cũng có thể đối mặt với áp lực thu hẹp biên lợi nhuận do chi phí tài chính tăng, phải đưa ra nhiều chương trình ưu đãi hơn cho người mua, cạnh tranh gay gắt khi nguồn cung mở rộng và chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng.

Theo dự báo, doanh số bán hàng năm 2027 của VHM có thể tăng 14% so với cùng kỳ, trong khi NLG đi ngang và KDH giảm 15%. Tuy nhiên, lợi nhuận được dự báo phân hóa do thời điểm ghi nhận doanh thu khác nhau. Lợi nhuận sau thuế của VHM được dự báo tăng 4%, NLG tăng 36% nhờ đẩy nhanh bàn giao tại các dự án đã mở bán, trong khi lợi nhuận cốt lõi của KDH có thể tăng 142% từ nền thấp năm 2026.

Nhóm cổ phiếu bất động sản đã điều chỉnh mạnh 30-50% kể từ đầu năm, đưa định giá về vùng thấp hơn đáng kể so với mức trung bình lịch sử. Mức giảm này phản ánh những lo ngại về mặt bằng lãi suất duy trì cao và môi trường cạnh tranh thay đổi, có thể làm suy giảm một số lợi thế trước đây của các chủ đầu tư. NLG và KDH hiện cùng giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2027 khoảng 0,8 lần, thấp hơn 50-60% so với mức trung bình 5 năm lần lượt là 1,6 lần và 2,2 lần.

Tuy nhiên, trong bối cảnh triển vọng ngành vẫn đối mặt nhiều thách thức, đánh giá hiện tại cho rằng nhóm cổ phiếu này phù hợp hơn với cơ hội giao dịch ngắn hạn ở vùng định giá hiện nay.