Giá thuê văn phòng ở TP.HCM chưa có dấu hiệu hạ nhiệt

Xuất phát từ một công ty chuyên cho thuê căn hộ dịch vụ ở TP.HCM, nay TSA Land buộc phải chuyển hướng sang phân khúc văn phòng. Ông Bùi Minh Thức, lãnh đạo doanh nghiệp, cho rằng đây là mô hình cho thuê bất động sản an toàn nhất hiện nay.

"Trong khi các căn hộ dịch vụ gặp khó vì người dân thắt chặt chi tiêu còn mặt bằng kinh doanh ế ẩm, các tòa nhà văn phòng cho thuê vẫn đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Riêng với danh mục văn phòng của chúng tôi, tỷ lệ lấp đầy lên đến 80%", ông Thức cho biết.

Nguồn cung khan hiếm, tỷ lệ lấp đầy về mức trước dịch

Theo dữ liệu của Knight Frank Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở TP.HCM trong quý đầu năm đã trở về mức trước đại dịch với giá thuê tăng ổn định. Hiện giá thuê trung bình cho các văn phòng hạng A ở mức 55,31 USD/m2, cao nhất là tại các quận trung tâm với giá 62,54 USD/m2, còn ở khu Nam TP thấp hơn 48%, khoảng 32,78 USD/m2.

Trong khi đó, văn phòng hạng B đang có giá thuê trung bình trên toàn TP là 34,03 USD/m2, trong đó tại các quận trung tâm là 43,37 USD/m2 và vùng phụ cận khoảng 33,84 USD/m2.

Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam, cho rằng giá thuê tăng do sự khan hiếm trên thị trường, với tỷ lệ còn trống của văn phòng hạng A và B chỉ 10% trên toàn TP.

Đánh giá về tốc độ tăng trưởng của thị trường trong thời gian qua, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, cũng cho rằng nguồn cung duy trì đà tăng nhưng tốc độ chậm lại.

Nguyên nhân là trong giai đoạn 2020-2021, đại dịch Covid-19 đã tác động đáng kể đến nhiều lĩnh vực khiến nhu cầu thuê văn phòng giảm. Khách thuê có xu hướng giảm diện tích văn phòng hoặc chuyển sang các tòa nhà có giá thuê phù hợp hơn. Các khách thuê mới cũng trì hoãn kế hoạch mở công ty hay phát triển dự án.

Masterise Homes vừa động thổ tòa nhà The Sun Tower, dự kiến cung cấp 87.000 m2 văn phòng hạng A cho thị trường vào năm 2023. Ảnh: Masterise Homes.

Sự thiếu hụt nguồn cung được các chuyên gia dự báo còn tiếp tục đến năm 2023, khi thị trường đón thêm khoảng 87.480 m2 diện tích văn phòng hạng A.

Trong vòng hai năm tới, văn phòng cho thuê hạng B cũng sẽ được bổ sung khoảng 136.137 m2 diện tích cho thuê. Từ năm 2024 trở đi, thành phố dự kiến có thêm khoảng 388.350 m2 diện tích văn phòng hạng A và B hiện trong giai đoạn quy hoạch, tuy nhiên nhiều khả năng sẽ chỉ sẵn sàng sau năm 2024.

Nhìn vào nguồn cung tương lai, năm 2025 dự kiến có thêm khoảng 351.480 m2 mặt bằng văn phòng hạng A, nâng tổng diện tích mặt bằng văn phòng cho thuê cao cấp lên gần 700.000 m2, tăng khoảng 50% quy mô thị trường so với hiện tại.

Giữa lúc này, thị trường chào đón nguồn cung mới khi Masterise Homes động thổ tòa nhà The Sun Tower nằm trong khu phức hợp bất động sản hàng hiệu Grand Marina (quận 1, TP.HCM).

Với tổng diện tích sàn trên 106.000 m2 văn phòng và trung tâm thương mại cao cấp, trong đó có đến 87.000 m2 mặt bằng văn phòng hạng A, đây sẽ là một trong những tòa nhà văn phòng - thương mại có quy mô lớn nhất TP.HCM khi hoàn thành vào năm 2023.

Theo ông Alex Crane, mặc dù giá thuê văn phòng hạng A trong quý I/2022 chỉ tăng 0,2% so với năm ngoái và 0,56% so với quý trước, những chủ đầu tư có thể bàn giao mặt bằng văn phòng cho thuê cao cấp trong vòng 18-24 tháng tới chắc chắn sẽ đạt hiệu quả sinh lời cao.

"Tỷ lệ lấp đầy sẽ được duy trì ở mức trên 90% và chúng tôi kỳ vọng giá thuê sẽ tăng khoảng 15-20% vào cuối năm 2023", ông nhận định.

Bà Võ Thị Khánh Trang cũng nhìn nhận với chính sách mở cửa và năng lực kiểm soát đại dịch của Việt Nam, các doanh nghiệp đều đang nhìn thấy những tiềm năng hấp dẫn của thị trường và nhanh chóng có những động thái tích cực trong đầu năm nay.

"Các tòa nhà trong tương lai đã tái khởi động. Nền kinh tế ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, nguồn FDI vào TP.HCM tiếp tục tăng cho thấy các doanh nghiệp nước ngoài vẫn xem Việt Nam là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Mặc dù chưa thấy sự phục hồi rõ ràng của thị trường văn phòng nhưng chúng tôi kỳ vọng sẽ nhìn thấy sự cải thiện từng bước trong thời gian tới", bà Võ Thị Khánh Trang chia sẻ.

Nguồn cung mới ngoài trung tâm

Theo vị chuyên gia tại Savills, trong năm nay, phân khúc văn phòng hạng A và B vẫn sẽ được tìm kiếm nhiều do phát triển với chất lượng tốt và vị trí đắc địa, thu hút các khách thuê nước ngoài với những tiêu chí khắt khe hơn. Các khu vực như quận 1, 2, 3 sẽ tiếp tục là những vị trí hàng đầu được lựa chọn.

Mặc dù không ít chủ văn phòng hạng A đã có thiện chí hỗ trợ khách thuê song không phải doanh nghiệp nào cũng có khả năng tài chính để chi trả mức giá đó. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã giảm diện tích thuê hoặc chuyển sang các văn phòng hạng B với vị trí tốt.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM. Ảnh: Savills.

Bà Võ Thị Khánh Trang đánh giá các khách thuê cũng đang có sự thay đổi để thích nghi với thị trường, đảm bảo ngân sách thuê phù hợp mà vẫn có không gian văn phòng hợp lý.

Trong bối cảnh khan hiếm quỹ đất khu vực trung tâm TP.HCM, các dự án mới tại Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 7 sẽ là điểm đến đầu tư thay thế trong giai đoạn 2022-2023.

Theo số liệu của Savills Việt Nam, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm đã được ghi nhận từ năm 2021, khi lượng cung mới ngoài khu vực trung tâm chiếm 84% tổng nguồn cung mới, tăng 9% theo năm và chiếm 48% tổng lượng cung thị trường.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và giải pháp cho khách thuê tại Knight Frank cũng gợi ý các khách thuê muốn tìm kiếm lựa chọn tiết kiệm hơn có thể cân nhắc các khu thương mại đang vươn lên ở khu Nam TP.HCM và TP Thủ Đức.

"Giá thuê văn phòng hạng A trung bình tại khu Nam khoảng 32,78 USD/m2, hạng B 21,60 USD/m2. Mặt khác, TP Thủ Đức đang chuyển mình mạnh mẽ và sẽ tạo ra một cuộc cách mạng về giá thuê trong tương lai khi khu vực Thủ Thiêm được phát triển hoàn thiện. Hiện nay, giá thuê văn phòng hạng B tại đây ở mức 30,08 USD/m2", ông Leo Nguyễn cho biết.

Tiềm năng tăng trưởng của thị trường văn phòng cho thuê hiện được đánh giá cao qua những chỉ số đáng lạc quan về sự phát triển kinh tế và dòng vốn FDI trong tương lai.

Trung tâm dự báo nguồn nhân lực và thông tin thị trường lao động TP.HCM ước tính nếu dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt, nhu cầu lao động ở TP trong năm nay sẽ là 310.000 chỗ làm việc, tập trung chủ yếu ở các ngành thương nghiệp, bất động sản và sản xuất điện tử.

Những ngành này cùng với ngành công nghệ thông tin và truyền thông đang chiếm đa số nguồn vốn FDI mới và vốn FDI bổ sung trong năm 2021, nhiều khả năng sẽ trở thành những ngành trọng điểm tạo ra nhu cầu thuê văn phòng.

Lan Anh