Giải bài toán tranh chấp phí chung cư

Cư dân Rivera Park đang khiếu nại chủ đầu tư vì chưa bàn giao đủ phí bảo trì. Ảnh: HUY PHAN

Có nên bỏ phí bảo trì 2%?

Hiện nhiều chủ đầu tư các chung cư tại TPHCM cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì, hoặc trả chậm, không đầy đủ, trục lợi… gây tranh chấp phức tạp với ban quản trị, ảnh hưởng đến cư dân. Đơn cử, cư dân chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TPHCM) vẫn đang đấu tranh quyết liệt để buộc chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia bàn giao gần 6 tỷ đồng phí bảo trì. Mặc dù năm 2019, UBND TPHCM cũng có quyết định xử phạt hành chính chủ đầu tư 125 triệu đồng về hành vi không bàn giao phí bảo trì, nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao. Tương tự, chung cư Rivera Park (quận 10, TPHCM) đã được bàn giao, đưa vào sử dụng gần 3 năm và cũng đã thành lập ban quản trị từ năm 2018, nhưng đến nay Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Long Giang (chủ đầu tư) vẫn chưa bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì cho cư dân. Họ chỉ mới bàn giao khoảng 11 tỷ đồng (40% phí bảo trì của 420 căn hộ), 60% phí bảo trì còn lại (khoảng 16 tỷ đồng) vẫn chây ỳ, không trả.

Vừa qua, Sở Xây dựng TPHCM đã kiến nghị nên bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì chung cư 2%. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị thu của cư dân trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định. Mặc dù không ít ý kiến đồng tình với đề xuất loại bỏ phí bảo trì vì hiện tại nhiều chung cư, tài khoản của ban quản trị chỉ có một thành viên ban quản trị làm chủ tài khoản. Điều này dễ dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân dẫn đến khiếu kiện. Tuy nhiên cũng có luồng ý kiến cho rằng nếu bỏ phần phí bảo trì này, nhiều chủ đầu tư sẽ trốn tránh trách nhiệm phải nộp và được hưởng lợi từ 2% này, không gắn trách nhiệm của chủ đầu tư và bỏ đi quyền lợi thiết yếu của người mua nhà. Cũng có ý kiến cho rằng nên để bên đơn vị trung gian đứng ra quản lý nguồn quỹ, tránh tình trạng đẩy trách nhiệm, trục lợi.

Về việc này, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cảnh báo, nếu không thu phí bảo trì chung cư 2%, sẽ trở lại với quy trình quản lý chung cư cũ hiện tại. Các chung cư không có kinh phí bảo trì, sửa chữa sẽ xuống cấp và trở thành “khu ổ chuột” như những chung cư cũ hiện nay.

“Khóa” phí bảo trì

Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại Nghị định 99/2015 của Chính phủ, chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà. Tuy nhiên, thực tế cho thấy có tình trạng chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này, dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí này để bàn giao ban quản trị. Vì vậy, một số địa phương đề nghị cần quy định rõ trong nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao ban quản trị. Nghị định 99/2015 cũng quy định, người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản phí bảo trì. Tuy nhiên, việc quy định 2 hình thức nộp tiền như trên dẫn đến tình trạng chủ đầu tư đã sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao ban quản trị. Do đó, cần thiết bỏ quy định về hình thức nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư.

Để giảm thiểu tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến phí bảo trì, Bộ Xây dựng vừa hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó, Bộ Xây dựng đề xuất: người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định. Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

MINH HUY