Giải 'cơn khát' nhà ở xã hội: vấn đề từ quỹ đất và nguồn vốn

Trong đó, Ban Bí thư T.Ư Đảng nhấn mạnh tập trung vào việc ưu tiên bố trí quỹ đất và nguồn vốn, đây là 2 vấn đề đặc biệt quan trọng và được xem là nguyên nhân chính gây ra những khó khăn cho công tác phát triển NƠXH thời gian gần đây.

Bất cập từ triển khai văn bản luật

Trong khoảng 15 năm trở lại đây, công tác phát triển NƠXH luôn là vấn đề được Đảng, Nhà nước đặc biệt quan tâm và dành cho nhiều cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế, vốn vay... Chính phủ cũng đã ban hàng cả 1 Chương trình quốc gia về phát triển NƠXH giai đoạn 2011 – 2020 và Đề án Xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021 – 2030. Tuy nhiên, trên thực tế công tác phát triển NƠXH vẫn chưa phát triển đúng như mục tiêu đề ra.

Cụ thể, giai đoạn 2011 – 2020 mục tiêu cả nước phải xây dựng được 12,5 triệu mét vuông sàn NƠXH, nhưng tổng kết cả giai đoạn này mới hoàn thành 5,1 triệu mét vuông, chiếm khoảng 41,4%. Tương tự, trong Đề án Xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 – 2023, thì giai đoạn 2021 – 2025 phải hoàn thành khoảng 428.000 căn, nhưng đến thời điểm hết quý I/2024 mới chỉ hoàn thành được 75 dự án, quy mô 39.884 căn; khởi công 127 dự án, quy mô 114.984 căn; và chấp thuận chủ trương đầu tư 301 dự án, quy mô 263.332 căn. Trước thực trạng như hiện nay, mục tiêu giai đoạn 1 cửa Đề án có nguy cơ lại bị “lỡ hẹn”.

Công tác phát triển NƠXH gặp nhiều khó khăn, bất cập do vướng mắc bởi những quy định của pháp luật.

Theo đánh giá, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do thiếu quỹ đất quy hoạch để phát triển NƠXH và nguồn vốn đầu tư, mặc dù các quy định của pháp luật liên quan đến 2 nội dung này được cho là đã tương đối đầy đủ, nhưng thực tế triển khai lại không như vậy.

Đơn cử, tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH cho phép chủ đầu các dự án nhà ở thương mại diện tích dưới 10ha được chuyển giao quỹ NƠXH (20% diện tích xây dựng) bằng hình thức nộp tiền tương đương. Mặc dù nội dung quy định này là tiến bộ, phù hợp với quyền của DN, nhưng thực tế thì hầu hết đều lực chọn hoán đổi bằng tiền và không chuyển giao hoán đổi quỹ đất cho NƠXH ở vị trí khác tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại dự án đó, dẫn đến tình trạng NƠXH mất đi một quỹ đất để phát triển.

“Đáng quan ngại hơn, là trong giai đoạn từ 1/7/2015 - 31/3/2021 thực hiện Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CPđối với dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 10 ha trở lên, sau đó Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định dự án từ 2 ha trở lên thì “bắt buộc” chủ đầu tư phải xây dựng NƠXH trên quỹ đất ở 20% của dự án đó. Nhưng chúng tôi nhận thấy rất nhiều dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô diện tích rất lớn lên đến hàng chục, hàng trăm ha nhưng hầu như không thấy “bóng dáng” NƠXH trong dự án” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho hay.

Bên cạnh việc thiếu hụt quỹ đất, thì nguồn vốn dành cho phát triển NƠXH cũng chưa được bố trí đầy đủ, sau khi gói tài chính 30.000 tỷ đồng hỗ trợ NƠXH giai đoạn 2014 – 2016 kết thúc thì Chính phủ không còn bố trí được thêm gói tài chính nào tương đương; giai đoạn 2016 – 2020 nhu cầu nguồn vốn cho NƠXH khoảng 9.000 tỷ đồng, nhưng chỉ bố trí được khoảng 3.000 tỷ đồng.

Đáng buồn hơn, ngay cả khi đã bố trí được nguồn vốn cho vay ưu đãi (125.000 tỷ đồng theo cam kết của hệ thống ngân hàng) từ đầu năm 2023, nhưng lại bị đình trệ, vướng mắc bởi thủ tục, điệu kiện giải ngân. Nên suốt hơn 1 năm triển khai thực hiện, đến hết quý I/2024 gói tài chính này mới chỉ giải ngân được 640 tỷ đồng, bằng khoảng 0,8% tổng nguồn vốn.

Nghiên cứu tăng quy mô vốn vay và hạ lãi suất

Tại Chỉ thị 34-CT/TW của Ban Bí thư T.Ư Đảng về việc ưu tiên bố trí quỹ đất, nguồn vốn cho phát triển NƠXH, được ban hành ngày 27/5 đã nêu rõ nguyên nhân chủ yếu dẫn tới những hạn chế trong công tác phát triển NƠXH là do một số cấp ủy, tổ chức đảng, chính quyền, nhất là người đứng đầu chưa nhận thức sâu sắc, đầy đủ, thiếu quyết liệt trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo phát triển NƠXH và thực hiện các chủ trương, chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách; hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách về phát triển NƠXH chậm được đổi mới, hoàn thiện...

Qua đó, Ban Bí thư T.Ư Đảng đã yêu cầu các địa phương phải đưa chỉ tiêu phát triển NƠXH vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của địa phương mình; Đồng thời, ưu tiên bố trí quỹ đất, nguồn vốn, tạo môi trường thuận lợi cho phát triển NƠXH.

Để hoàn thành mục tiêu Đề án phát triển 1 triệu căn hộ NƠXH cần tập trung giải quyết vướng mắc về quỹ đất và nguồn vốn.

Liên quan đến nội dung này, theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong, để tháo gỡ khó khăn và tạo động lực cho công tác phát triển NƠXH cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp. Trong đó, quan trọng nhất là tổ chức rà soát, hoàn thiện lại công tác quy hoạch, bố trí quỹ đất cho phát triển NƠXH, khắc phục tình trạng phát triển một cách tự phát, dẫn tới lệch pha cung – cầu;

Nhà nước tiếp tục duy trì và mở rộng các cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, hỗ trợ kiện toàn hạ tầng cơ bản trong và ngoài dự án NƠXH; Đơn giản hóa, rút ngắn các thủ tục hành chính liên quan đến lập quy hoạch, cấp phép xây dựng dự án NƠXH, giảm bớt khâu trung gian để tiết giảm chi phí đầu tư...

“Một trong những vấn đề quan trọng nhất hiện nay đó là nguồn vốn ưu đãi cho NƠXH, hiện nay đã có gói tài chính 125.000 tỷ đồng được huy động từ 4 ngân hàng Nhà nước, thời hạn giải ngân đến hết năm 2030. Tuy nhiên, tiến độ giải ngân vốn diễn ra rất chậm và mức lãi suất được đánh giá là khá cao, vì vậy Ngân hàng Nhà nước cần nới lỏng điều kiện vay vốn, kéo dài thời hạn; đồng thời nghiên cứu mở rộng thêm nguồn vốn và hạ lãi suất cho vay bằng mức lãi suất tại Ngân hàng Chính sách xã hội đối với các khoản vay cho NƠXH” – TS Nguyễn Minh Phong kiến nghị.

Doãn Thành