Giải mã cơn sốt giá đất nền khu Đông TP.HCM

Một dự án ở đường Gò Cát, quận 9

Rao giá trên trời, nhưng không cần bán

Cuối tuần qua, trong vai của một người đi mua đất, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã tìm đến một số điểm nóng của thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM. Điều mà chúng tôi ghi nhận được ở những khu vực này, là giá đất được rao bán có biên độ tăng cao một cách bất ngờ, vượt ngoài suy đoán của nhiều người, nếu không muốn nói là quá phi lý.

Điểm nóng đầu tiên mà chúng tôi ghi nhận tại các dự án phân lô bán nền thuộc phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM. Từ vòng xoay Phú Hữu xuôi theo đường Nguyễn Duy Trinh về phía cảng Phú Hữu, con đường lúc nào cũng tấp nập hàng loạt xe tải, xe container chở đầy hàng, xen lẫn ở trục đường này là hàng loạt biển rao bán nhà đất mọc lên như nấm sau mưa.

Từ đường Nguyễn Duy Trinh rẽ vào đường Gò Cát, con đường có chiều rộng chỉ 3 m, đi sâu vào trong là hàng loạt dự án phân lô bán nền được hình thành từ trước với hạ tầng nhếch nhác, nhà cửa xây dựng khá thưa thớt, nhưng khi hỏi đến giá thì ai cũng giật mình.

Một dự án phân lô bán nền tại quận 9 đang còn để chăn bò, nhưng giá đất không dưới 40 triệu đồng/m2

Tại dự án phân lô bán nền Việt Nhân trên đường Gò Cát, một môi giới cho biết, có 3 lô đất đang được các chủ đất nhờ bán lại. Theo đó, các lô này có diện tích 4 x 13 m với mức giá được chào bán 2,8 tỷ đồng, tính ra giá bán trung bình lên đến hơn 53 triệu đồng/m2.

“Đây là lô có mức giá thấp nhất, còn các lô khác có giá nhỉnh hơn một chút do nằm bên ngoài”, môi giới này nói và cho biết, giá này là giá mà các chủ đất đưa ra để bán, không có thương lượng.

Tại một dự án phân lô bán nền khác là Rio cũng trên đường Gò Cát, một lô đất dọc theo trục đường lớn trong dự án có diện tích 80 m2, trong đó 58 m2 là đất ở, 22 m2 là đất trồng cây lâu năm đang được chào bán với mức giá 4,1 tỷ đồng, chủ đất tuyên bố chỉ giảm 5 - 10 triệu đồng lấy lộc chứ không giảm nhiều.

Tại các dự án gần về phía đường Nguyễn Duy Trinh, giá còn được rao bán ở mức cao hơn. Đơn cử, tại Dự án Tiến Hưng, giá lô đất được cho là lô góc mặt có diện tích 78 m2 đang được chào bán 6 tỷ đồng. Hay tại Dự án Đại Việt, giá bán lô đất trung bình từ 55 - 60 m2 có mức giá dao động từ 2,3 - 3 tỷ đồng.

Theo ghi nhận, chỉ tính riêng tại các trục đường Gò Cát và đường 970 hiện có khoảng 7 dự án phân lô bán nền gồm Đông Sài Gòn, Anh Kiệt, Mê Kong, Việt Nhân, Rio, Tiến Hưng… Theo một môi giới của Công ty Saigon Land giới thiệu, hầu như giá đất tại các dự án ở đây hiện có mức giá thấp nhất không dưới 40 triệu đồng/m2.

“So với cách đây 1 năm, giá đất ở khu vực này đã tăng từ 80 - 100%. Cách đây chừng 1 năm trước, giá bán trung bình của các dự án ở đây chỉ từ 18 - 25 triệu đồng/m2”, môi giới này nói, đồng thời cho rằng, nhiều chủ đất mặc dù rao bán như vậy, nhưng cũng không thiện chí lắm trong việc bán ra, nên không cần thương lượng.

Không chỉ khu vực phường Phú Hữu, tại các phường khác của quận 9 như Long Trường, Long Phước…, thị trường đất nền cũng đang diễn ra làn sóng tăng giá. Tại các trục đường hạ tầng còn chưa hoàn chỉnh, nhà cửa thưa thớt như đường Bưng Ông Thoàng, Nguyễn Xiển, Phước Thiện, Tam Đa… cách đây chừng 2 năm trước có mức giá bán trên thị trường chỉ khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2, thì nay có giá giao dịch trung bình cũng đều trên 40 triệu đồng/m2.

Cá biệt có những trục đường “ăn theo” các dự án lớn như Hoàng Hữu Nam “ăn theo” Bến xe Miền Đông mới, Phước Thiện “ăn theo” Dự án Vinhomes Grand Park…, giá đất mặt tiền ở đây được chào bán vượt mức 100 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, không chỉ quận 9, mà nhiều quận, huyện khác tại TP.HCM như quận Thủ Đức, giá đất cũng tăng chóng mặt. Tuy nhiên, sự khác nhau trong câu chuyện tăng giá giữa quận Thủ Đức với quận 9 là ở quận Thủ Đức, giá tăng là do xuất phát từ nhu cầu thực tế với hầu hết các khu vực đều đã có các khu dân cư hiện hữu được lấp đầy.

Trong khi tại quận 9, nhiều khu vực đến nay vẫn được xem là “cánh đồng hoang giữa lòng thành phố” do không có người ở, hạ tầng kết nối khá hạn chế, nhưng giá vẫn liên tục leo thang không tránh khỏi hoài nghi, đây chỉ là cơn sốt ảo.

Giải mã cơn sốt

Theo phân tích của Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, một trong những nguyên nhân khiến thị trường đất nền TP.HCM tăng giá mạnh thời gian qua là do TP.HCM là một thị trường rộng lớn, với nhu cầu không ngừng gia tăng theo thời gian, trong khi nguồn cung quá hạn chế.

Bên cạnh đó, tâm lý về nhu cầu nhà phố liền kề và nhà phố thương mại vẫn duy trì ở mức cao, dẫn đến dòng tiền không chỉ của người có nhu cầu nhà ở lẫn của giới đầu tư ngày cáng có xu hướng chuyển dịch vào phân khúc này do thu được lợi nhuận tốt.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thời gian gần đây, giá đất nền, nhà phố trong các khu dân cư liên tục xác lập mặt bằng giá mới. Sự tăng giá không ngừng của thị trường đất nền, nhà phố tại TP.HCM gần đây dường như đã vượt ngoài dự đoán của nhiều người.

Theo phân tích của các chuyên gia, không thể phủ nhận nhu cầu nhà ở TP.HCM ngày càng lớn và giá tăng do sự tác động theo quy luật cung cầu cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, sự tăng giá của bất động sản phải dựa trên sự tác động của hạ tầng, nhu cầu thực của thị trường, còn nếu giá tăng không dựa trên các cơ sở nói trên có phần xuất phát từ câu chuyện làm giá của giới đầu tư.

Trở lại sự tăng giá của các dự án phân lô bán nền tại quận 9, chỉ trong vòng 1 năm qua, các dự án đã có mức giá tăng trung bình từ 50 - 70%, thậm chí có nơi tăng đến 100%, trong khi giao dịch lại rất ít, chủ yếu rơi vào các trường hợp mua đi, bán lại, chứ không do mục đích mua để ở. Đó cũng là lý do lý giải vì sao tại các dự án ở khu vực quận 9 hiện rất thưa thớt dân cư.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, khi thị trường nhà đất bất ngờ xuất hiện những mức giá chào bán cao chưa từng có, hiện tượng này không đơn giản chỉ là hành vi mặc cả, mà luôn ẩn chứa đằng sau nhiều ẩn ý.

Theo ông Quang, những lý do của hành vi thổi giá khác thường xuất phát từ một số yếu tố dễ nhận biết là khi một căn nhà phố được chào giá cao nhất khu vực, chẳng hạn như bị hét giá đắt gấp đôi gấp ba, thậm chí đắt kỷ lục so với những tài sản cùng vị trí, khả năng rất cao là gia chủ không thật sự muốn bán.

Chính vì chủ nhà không có nhu cầu giao dịch, hành vi hét giá cao như một lời thách đố đối với tất cả những đối tượng cần mua. Thế nhưng, mức giá này vô tình gây hiệu ứng lây lan thông tin ảo, nhiễu loạn thị trường.

Mặt khác, có không ít trường hợp giới buôn bất động sản đã sử dụng thủ thuật tạo sóng trong quá trình hét giá nhà phố, gây nên những cơn sóng ảo. Đầu tiên, bên bán chọn một căn nhà liền thổ có vị trí đẹp (thường là căn góc có 2 mặt tiền) bất kỳ rồi đưa ra mức giá chào bán tăng đột biến trên một tuyến đường, con hẻm, khu dân cư. Việc chào giá bán rất cao cho món hàng mẫu này có ngụ ý cố tình thiết lập mặt bằng giá tham chiếu mới cao hơn trước đây…

Tuy nhiên, theo giới chuyên môn khuyến cáo, việc công bố giá cả trên thị trường bất động sản về bản chất vẫn là các giao dịch dân sự mang yếu tố thị trường. Không ai khác, chính bản thân của mỗi nhà đầu tư, người mua nhà để ở phải tự bảo về mình trong các giao dịch.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Tăng Triển

Cơn sốt đất nền khu Đông TP.HCM thực hay ảo?

Đất nền khu Đông Sài Gòn rục rịch “nóng” trở lại

Đất nền khu Đông TP.HCM: Giao dịch trầm lắng, giá âm thầm tăng