Giải mã nghịch lý bất động sản tại TP.HCM

Thống kê mới nhất cho thấy doanh thu ngành bất động sản (BĐS) TP.HCM giảm, mức độ tăng trưởng giảm, nhu cầu mua giảm, nhu cầu tìm kiếm cũng giảm nhưng giá bán BĐS thời gian qua lại vẫn duy trì mức tăng.

Có phân khúc thiết lập mặt bằng giá mới

“Tại thị trường BĐS TP.HCM, giá bán căn hộ trung bình quý II năm nay đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý” - TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính BĐS Đất Xanh Services; CEO Công ty Tài chính FINA, cho biết.

Báo cáo quý II của viện này cho rằng sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Các dự án có tiện ích nổi bật, không gian xanh, chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ có tốc độ bán hàng cao với tỉ lệ hấp thụ đạt 80%.

“Trong quý, thị trường đón nhận một số dự án nhà liền thổ cao cấp nằm trong các khu đô thị có vị trí đắc địa như gần sông, tuyến giao thông chính, cung cấp đa dạng tiện ích cho cư dân, giá bán được ghi nhận mức cao kỷ lục. Giá bán nhà phố ở dự án mới dao động 36-42 tỉ đồng/căn, dinh thự đạt 180 tỉ đồng/căn” - ông Khôi nói.

Đất nền tại một số khu vực ở TP Thủ Đức dù nhu cầu tìm kiếm giảm mạnh nhưng giá bán vẫn tăng 4%-11%. Ảnh minh họa: KIÊN CƯỜNG

Tương tự, riêng về tình hình hoạt động cụ thể của thị trường BĐS phía Nam, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cho biết thị trường lớn nhất khu vực là TP.HCM đang ghi nhận những diễn biến trái ngược về nhu cầu mua và giá bán. Trong khi nhu cầu tìm mua BĐS có dấu hiệu giảm mạnh, giá bán các phân khúc vẫn tăng rõ rệt.

Báo cáo quý II của chuyên trang BĐS này cho thấy nhu cầu tìm kiếm BĐS để ở tại TP.HCM có xu hướng đi xuống với mức giảm 5% so với cùng kỳ. Trong đó, mức độ quan tâm căn hộ chung cư giảm 3%, nhà phố giảm 9% và đất nền/nhà liền thổ giảm 16%.

Tuy nhiên, bất chấp đà giảm từ nhu cầu tìm kiếm, giá rao bán của cả ba loại hình trên vẫn tăng mạnh. Giá rao bán căn hộ tiếp tục tăng 4%-7% so với cùng kỳ, tăng mạnh nhất ở loại hình căn hộ cao cấp giá trên 55 triệu đồng/m2.

Nhà riêng và nhà phố có giá bán tăng 3%-8% so với quý trước, cá biệt khu vực quận 2 cũ giá nhà riêng tăng gần 17%. Đất nền tại các quận, huyện Củ Chi, quận 7, quận 12 tăng giá 6%-18%, riêng huyện Nhà Bè và quận 9 cũ dù nhu cầu tìm kiếm giảm mạnh 29%-30% nhưng giá bán vẫn tăng 4%-11%.

Tìm giải pháp minh bạch hóa để giải nghịch lý

“Chúng ta đang thiếu thông tin về giao dịch BĐS, vì vậy cần phải xây dựng một kho dữ liệu ngành BĐS, cấu trúc hóa thông tin. Các công ty BĐS truyền thống trước đây vẫn dùng excel thống kê và nay đang bắt đầu số hóa” - TS Tô Bá Lâm, Giám đốc điều hành iHouzz Platform (một nền tảng công nghệ BĐS), phân tích.

Theo ông Lâm, BĐS có nhiều phân khúc, thông tin giao dịch rất nhiều, nếu thiếu những nền tảng công nghệ được xây dựng trước thì mọi giao dịch sẽ ra lại hình thức “offline”. Khi đó thị trường quay lại câu chuyện không kiểm soát được giao dịch bởi mọi thứ không được số hóa.

“Công nghệ là công cụ, song song đó còn phải thay đổi tư duy của người sử dụng công nghệ để hai yếu tố này kết hợp với nhau tạo ra sự minh bạch cho thị trường” - ông Lâm góp ý.

Bổ sung, TS Trần Quý, Viện trưởng Viện phát triển kinh tế số Việt Nam, nói: “Có hai ngành chuyển đổi số khá chậm là xây dựng và BĐS. Tuy nhiên, năm qua ngành BĐS đã bắt đầu thay đổi, tôi nghĩ chuyển đổi số trong BĐS sắp tới sẽ sôi động hơn”.

Còn ông Nguyễn Quang Thuân, chuyên gia tài chính - Chủ tịch, CEO Finratings (một tổ chức xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp), cho rằng ngoài các giải pháp minh bạch hóa thì chúng ta nên hiểu đúng các vấn đề liên quan thị trường.

Như thông tin về việc ngân hàng siết tín dụng, hiểu đúng không phải siết tín dụng BĐS mà là nắn dòng vốn, không để rơi vào các BĐS rủi ro cao, có khả năng mất kiểm soát vốn.

“Chúng tôi thống kê các doanh nghiệp BĐS lớn ở Việt Nam thì cứ 10 đồng thật ra vay ngân hàng chỉ 1,5 đồng, đâu đó khoảng 800.000 tỉ đồng vay từ ngân hàng, còn hơn 1,5 triệu tỉ đồng chính từ khách hàng và các hợp đồng hợp tác kinh doanh của các doanh nghiệp với nhau. Có thể thấy vai trò tín dụng ngân hàng trong BĐS không cao” - ông Thuân nói.

Chia sẻ về nguyên nhân khiến giá BĐS TP vẫn duy trì xu hướng tăng, ông Đinh Minh Tuấn cho biết chủ yếu do sự chênh lệch cung - cầu. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án leo thang do giá nguyên vật liệu xây dựng đội lên cùng với chi phí phát triển dự án tăng do thời gian kéo dài khiến chủ đầu tư buộc phải tính toán lại mức giá mở bán.

Dự báo sáu tháng cuối năm, ông Tuấn nhận định thị trường BĐS để ở sẽ còn đối mặt nhiều thách thức khi nguồn cung chưa mấy cải thiện và giá BĐS sẽ vẫn trong xu hướng tăng cao.

BĐS lại là ngành duy nhất giảm tăng trưởng

Cục Thống kê TP.HCM vừa có báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội tháng 6 và sáu tháng đầu năm, trong đó có nêu các thống kê về ngành BĐS.

Cụ thể, từ đầu năm đến ngày 20-6, về đăng ký thành lập doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh BĐS có 1.453 doanh nghiệp với vốn đăng ký đạt 73.266 tỉ đồng, tăng 8,8%.

Tuy nhiên, theo Cục Thống kê TP.HCM, ngành dịch vụ BĐS lại là ngành duy nhất (trong tổng số chín ngành dịch vụ) giảm tăng trưởng. “Ngành dịch vụ giảm là hoạt động kinh doanh BĐS, giảm 5,82% so với cùng kỳ” - văn bản của Cục Thống kê TP.HCM nêu. Doanh thu hoạt động kinh doanh BĐS cũng giảm 7,3%.

HUY VŨ