Giải mã tiềm năng đất thương mại dịch vụ dưới 4 góc độ chủ chốt

Đất thương mại dịch vụ giữ vai trò then chốt trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, thúc đẩy phát triển dịch vụ, thương mại và đô thị hóa. Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả loại đất này đòi hỏi cần có cách nhìn nhận đúng đắn từ nhiều góc độ, đồng thời tạo nền tảng cho những đột phá trong chính sách quản lý và sử dụng đất phù hợp với yêu cầu hội nhập.

Hiện nay, đất thương mại dịch vụ (TMDV) đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Trong các nền kinh tế phát triển, đất TMDV được quy hoạch bài bản, sử dụng hiệu quả để hình thành nên các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng - giải trí, khu phức hợp thương mại - lưu trú - giáo dục - y tế… đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng GDP, tạo việc làm, thu hút đầu tư và nâng cao chất lượng sống đô thị.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhận thức về bản chất pháp lý, chức năng sử dụng, quyền của người sử dụng đất và tài sản trên đất TMDV vẫn còn nhiều bất cập, thậm chí sai lệch.

Bên cạnh đó, nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến đất TMDV vẫn còn tồn tại những khoảng trống hoặc điểm nghẽn, đòi hỏi cần có những điều chỉnh đột phá trong quá trình sửa đổi luật trong giai đoạn tới.

Chia sẻ tại tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ nhận định: "Ở Việt Nam, mặc dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ như: Shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…, nhưng thực tế vẫn chưa tương xứng và phát huy hiệu quả so với với tiềm năng".

Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”

Theo ông Khôi, tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ có thể được nhìn nhận ở 4 góc độ:

Thứ nhất, góc độ phát triển đô thị hiện đại. Đây là loại đất "tạo mặt tiền cho đô thị", nơi hình thành các hoạt động kinh tế - xã hội sôi động, gia tăng tính kết nối và nâng cao năng lực cạnh tranh của các khu vực trung tâm và vùng ven. Các đô thị hiện đại đều có cấu phần thương mại - dịch vụ phát triển mạnh mẽ dựa trên quy hoạch quỹ đất hợp lý.

Thứ hai, góc độ kinh tế. Đất TMDV là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính - bán lẻ - lưu trú. Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội.

Thứ ba, góc độ pháp lý và quản trị đô thị. Việc quản lý đất TMDV theo hình thức thuê đất có thời hạn và mục tiêu sử dụng rõ ràng tạo điều kiện minh bạch trong cấp phép, quản lý đầu tư, chống đầu cơ, và đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Thứ tư, góc độ thu hút đầu tư và đổi mới mô hình tăng trưởng. Trong bối cảnh kinh tế số, du lịch, logistics, giáo dục quốc tế, y tế chất lượng cao… là những trụ cột tăng trưởng mới, đất TMDV là nền tảng không thể thiếu để hình thành các khu chức năng chuyên biệt, thu hút các dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và sáng tạo các mô hình kinh tế mới.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA chỉ ra 4 tiềm năng của đất TMDV

Chia sẻ thêm về tiềm năng của đất TMDV, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, trước nay, nhiều người thường có xu hướng coi trọng đất ở hơn đất TMDV. Bởi vì đất ở được xác định là sử dụng ổn định lâu dài, có thể mua bán, thừa kế, sở hữu vô thời hạn. Còn đất TMDV thường được gắn với khái niệm đất kinh doanh, có thời hạn.

Tuy nhiên, theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, ở góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất TMDV thậm chí còn quan trọng hơn đất ở.

"Về bản chất sinh lợi, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất TMDV thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động", ông Cường nhấn mạnh.

GS. TS. Hoàng Văn Cường đánh giá ở góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất TMDV thậm chí còn quan trọng hơn đất ở

Mặc dù có tiềm năng lớn nhưng đất TMDV lại bị "định kiến" là kém hấp dẫn vì thời hạn sử dụng hữu hạn, khó vay vốn, vướng pháp lý và tâm lý e ngại từ người mua - nhà đầu tư.

Dưới góc độ pháp luật, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội chia sẻ: "Nhiều khách hàng mua các sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư có tâm lý băn khoăn nếu hết thời hạn 50 năm thì đất có bị thu hồi không, quyền lợi như thế nào. Đây là băn khoăn hợp lý vì mua bất động sản là khoản đầu tư lớn.

Tuy nhiên, điều này không quá đáng lo ngại vì Luật Đất đai 2024 cũng như Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ; Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng. Đặc biệt, nếu thu hồi đất, quyền lợi của người dân vẫn được bảo hộ, sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư."

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ tại tọa đàm

Nhận định về vấn đề này, từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland cho biết, để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả ngàn hecta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, và đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài, ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 - 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm. Cộng với công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, công tác xây dựng sẽ kéo dài thêm khoảng 2 - 3 năm, có những dự án đến 5 năm. Do đó khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland chia sẻ các vướng mắc về đất TMDV trong thực tế triển khai dưới góc nhìn của doanh nghiệp

"Chúng tôi đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại. Việc này sẽ giải quyết được 2 vấn đề: Thứ nhất là ngân sách nhà nước vẫn thu được phần tiền thuê đất, thứ hai là người sử dụng cuối là khách hàng nhận chuyển nhượng tài sản trên đất mà có kế thừa việc thuê thì họ vẫn được những quyền lợi về thời gian thuê, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho khách hàng cũng như kích cầu cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.", ông Hưng bày tỏ.

Nhìn từ 4 góc độ: đô thị, kinh tế, pháp lý và thu hút đầu tư, có thể thấy tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ là rất lớn và ngày càng đóng vai trò chiến lược trong phát triển bền vững. Tuy nhiên, để loại hình đất này thực sự phát huy giá trị, cần sự thay đổi trong cách nhìn nhận, sự đồng bộ trong quy hoạch và đặc biệt là các chính sách pháp lý linh hoạt, ổn định, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư và người sử dụng cuối cùng. Chỉ khi gỡ bỏ được những “điểm nghẽn” pháp lý và tâm lý, đất thương mại, dịch vụ mới có thể trở thành cú hích cho tăng trưởng và là nền tảng cho các mô hình phát triển đô thị hiện đại trong tương lai.

Phương Anh