Giải pháp cho quỹ bảo trì chung cư

Tranh chấp QBT

Trên thực tế, các quy định, quy phạm pháp luật hiện hành về nhà chung cư, đặc biệt là về QBT, còn chưa rõ ràng hoặc còn thiếu, thể hiện sự thiếu kinh nghiệm về quản lý loại hình này. Mặt khác, các chế tài xử phạt quá nhẹ, không đủ sức răn đe. Các chủ đầu tư có thiên hướng soạn thảo hợp đồng có lợi cho họ, dẫn đến khách hàng yếu thế hơn trong các vụ tranh chấp. Chủ đầu tư chiếm dụng QBT giá trị lớn nhưng chỉ bị phạt vài triệu đồng đến vài chục triệu đồng, mức phạt như vậy càng “khuyến khích” vấn nạn này diễn ra nhiều hơn. Nếu luật quy định phong tỏa tài khoản của doanh nghiệp chiếm dụng QBT thì có thể câu chuyện đã khác.

Chủ đầu tư chung cư Dream Home Luxury (quận Gò Vấp, TPHCM) đến nay vẫn chưa bàn giao quỹ bảo trì (gần 10 tỷ đồng). Ảnh: ĐỨC TRUNG

Mới đây, Sở Xây dựng có văn bản kiến nghị UBND TPHCM và Bộ Xây dựng xem xét lại các quy định liên quan đến việc cưỡng chế các chủ đầu tư chung cư và khu đô thị bàn giao QBT cho cư dân. Theo đó, thời gian qua có quá nhiều bất cập, phức tạp trong việc quản lý và vận hành, sử dụng QBT. Tồn tại lớn nhất là tình trạng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị; không bàn giao QBT, gây khó khăn cho việc kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng công trình. Vì vậy, Sở Xây dựng TPHCM đề xuất giải pháp bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành QBT phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng. Số thu sẽ theo tỷ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng có văn bản gửi các cơ quan, ban ngành liên quan kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Hiệp hội đề nghị để ban quản trị chung cư chịu trách nhiệm thu phí bảo trì chung cư và xây dựng cơ chế để ban quản trị thực hiện nhiệm vụ này.

Giải pháp kiến nghị bỏ việc giao chủ đầu tư thu QBT là không hay, vì nếu thu QBT sau thời điểm bàn giao nhà thì sẽ rất khó thu và mất thời gian. Chưa kể thu lắt nhắt từng khoản nhỏ, từng hộ rất lâu, trong khi có những khoản kinh phí bảo trì rất lớn. Nếu không thu QBT ngay từ khi cư dân mua nhà, thì sau này ban quản trị rất khó vận động được cư dân đóng tiền.

Hành lang pháp lý và thể chế giám sát

Có thể nói, việc giao cho chủ đầu tư thu phí bảo trì rồi nộp vào tài khoản ngân hàng đã tạo điều kiện cho họ dùng QBT vào mục đích khác, bởi doanh nghiệp lúc nào cũng khát vốn, nhất là những chủ đầu tư có dự án nhà chung cư bán chậm. Việc cưỡng chế chủ đầu tư là đúng, nhưng vấn đề hiện nay là có vướng trong quy định pháp luật hiện hành. Bởi lẽ, theo quy định, chủ đầu tư không lập tài khoản riêng. Vậy cưỡng chế ở tài khoản nào? Thu tiền đó ra sao, hay cưỡng chế xong chuyển tới tài khoản nào? Thậm chí khi giao QBT vào tay ban quản trị, cũng có thể xảy ra tình trạng sử dụng thiếu minh bạch như trong thực tế đã xảy ra.

Nếu chỉ vì nhìn vào một số chủ đầu tư và ban quản trị không tốt mà bỏ QBT, thì ảnh hưởng đến bộ mặt chung cư và đô thị rất nhiều. Quan trọng là cần phải xây dựng thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện thể chế giám sát chặt chẽ. Nên có 3 bên giám sát lẫn nhau: chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý trung lập cùng tham gia giám sát việc quản lý QBT. Khi phát hiện ra sai phạm thì phải có chế tài bằng luật để thực thi.
Ban quản trị chỉ là ban đại diện cư dân sống trong tòa nhà, không có tư cách pháp nhân, nên khi ra tòa, ban này không có tư cách đại diện cao, nếu ban quản trị sử dụng QBT sai mục đích, có thua kiện thì việc thi hành án sẽ rất khó đối với một ban đại diện thay vì một công ty. Cần một giải pháp hiệu quả hơn, đó là ban quản trị tòa nhà nên được tổ chức như là một công ty trách nhiệm hữu hạn có đủ tư cách pháp nhân, con dấu.

TƯƠNG QUAN