Giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất minh bạch, hiệu quả

Thông qua đấu giá đất, nhà nước có thể quản lý và phân bổ đất đai một cách hiệu quả, đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý và phát triển hạ tầng đô thị, công nghiệp và các dự án phát triển khác. Các khoản tiền thu được từ đấu giá đất góp phần tăng cường ngân sách địa phương và trung ương, giúp tài trợ cho các dự án phát triển hạ tầng và phúc lợi xã hội. Tuy nhiên, trong thời gian qua, thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã bộc lộ nhiều bất cập, cần được chấn chỉnh và hoàn thiện.

Đấu giá đất là công cụ để nhà nước thực hiện các chính sách đất đai, tái phân bố đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, và kiểm soát quỹ đất, giúp quản lý tốt hơn tài nguyên đất, đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa giữa lợi ích kinh tế, xã hội, và môi trường. Đấu giá đất mang lại sự minh bạch và công bằng trong việc tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư.

Đấu giá đất công khai và minh bạch giúp hạn chế các hành vi tham nhũng và thất thoát tài sản nhà nước, tạo niềm tin cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý tài sản công. Đấu giá đất giúp xác định giá trị thị trường của đất đai một cách minh bạch, từ đó đóng vai trò quan trọng trong ổn định giá đất và tránh tình trạng "bong bóng" bất động sản.

Song, nếu không được quản lý chặt chẽ, đấu giá đất có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất lên quá cao và gây nhiễu loạn thị trường. Để phát huy hiệu quả vai trò của đấu giá đất, cần có các quy định pháp lý rõ ràng, quy trình minh bạch và cơ chế giám sát chặt chẽ, nhằm tránh những tác động tiêu cực đến thị trường và nền kinh tế.

ĐẤU GIÁ ĐẤT BẤT THƯỜNG ẢNH HƯỞNG TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Các phiên đấu giá đất gần đây đã chứng kiến những mức giá trúng cao bất thường, tạo ra nhiều tác động phức tạp và tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Cụ thể, vào tháng 12 năm 2021, TP. Hồ Chí Minh tổ chức đấu giá 4 lô đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, với tổng diện tích gần 30.000 m2. Mức giá trúng đấu giá đạt hơn 2,4 tỷ đồng/m2, vượt xa giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau đó, các nhà đầu tư đã bỏ cọc, không ký hợp đồng và nộp tiền, gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Tình trạng này tạo ra một làn sóng lo ngại về sự bất ổn trong thị trường, khi giá đất bị đẩy lên quá cao so với thực tế, dẫn đến áp lực lớn lên các dự án bất động sản khác trong khu vực. Điều này không chỉ làm tăng chi phí phát triển mà còn khiến giá bán nhà ở thương mại tăng cao, gây khó khăn cho người mua nhà.

Ngày 10/08/2024, 68 lô đất có diện tích từ 60 đến 85 m2, với giá khởi điểm từ 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m2 tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội, đã thu hút kỷ lục 7.000 bộ hồ sơ đăng ký với 1.600 người tham gia. Giá trúng đấu giá dao động từ 63,5 đến 100,5 triệu đồng/m2, gấp 7 đến 8 lần giá khởi điểm.

Ngày 19/08/2024, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội, có 517 khách hàng tham gia với 1.100 bộ hồ sơ đăng ký đã kéo dài kỷ lục gần 19 giờ, kết thúc vào lúc 4 giờ 30 phút sáng ngày 20/08/2024. Các lô đất có diện tích từ 74 đến 118 m2, với giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2. Giá khởi điểm này được xác định dựa trên đơn giá đất tại bảng giá đất (3,32 triệu đồng/m2) nhân với hệ số điều chỉnh (K=2,2), theo Quyết định 30/2019 của thành phố.

Với mức giá này, tiền đặt cọc của nhà đầu tư, tương đương 20% giá khởi điểm, dao động từ khoảng 109 triệu đến gần 173 triệu đồng cho mỗi lô đất. Mức giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2. Các lô đất khác cũng đạt giá trúng từ 97,3 đến 127,3 triệu đồng/m2, với lô có giá trúng thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m2. Với mức giá khởi điểm chỉ từ 7,3 triệu đồng mỗi m2, mức đặt cọc của nhà đầu tư, tương đương 20% giá khởi điểm, dao động từ 109 triệu đến gần 173 triệu đồng mỗi lô.

Theo Khoản 1 Điều 5 của Luật Đấu giá tài sản năm 2016, "Bước giá" là mức chênh lệch tối thiểu giữa các lần trả giá liên tiếp trong quá trình đấu giá theo phương thức trả giá lên. Người có tài sản đấu giá sẽ quyết định mức bước giá và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản trước mỗi cuộc đấu giá.

Quy trình đấu giá đấu giá tại Hoài Đức được thực hiện bằng cách bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng và tối thiểu qua 6 vòng với bước giá tối thiểu là 6 triệu đồng/m2. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi không còn ai tham gia trả giá. Trường hợp không có người tham gia trả giá ở bất cứ vòng nào (từ 1 đến 6), họ sẽ bị loại và cuộc đấu giá coi như không thành. Quy định này được đưa ra nhằm ngăn chặn tình trạng người tham gia đấu giá thông đồng để trúng đấu giá với mức giá thấp.

Việc đấu giá đất với mức giá trúng cao bất thường đang tạo ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường bất động sản tại Việt Nam. Để đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường, cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ hơn trong quá trình đấu giá, bao gồm việc xác định mức giá khởi điểm hợp lý, kiểm soát bước giá và ngăn chặn các hành vi thông đồng trong đấu giá. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và các nhà đầu tư để đảm bảo rằng việc phát triển bất động sản được thực hiện một cách bền vững và hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của thị trường và người dân.

TĂNG CƯỜNG TÍNH MINH BẠCH TRONG QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Pháp luật Việt Nam hiện nay đã có đầy đủ quy định cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cũng như các chế tài nhằm đảm bảo doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện đúng hợp đồng. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai và thực thi các quy định này còn nhiều vấn đề, đặc biệt là tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá.

Nguyên nhân của tình trạng đấu giá đất bất thường đến từ nhiều yếu tố.

Một là, tâm lý đầu cơ và kì vọng giá đất tăng, nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá với kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng, dẫn đến việc sẵn sàng trả giá cao hơn nhiều so với giá trị thực tế;

Hai là, sự thông đồng giữa các nhà đầu tư, để đẩy giá lên cao, nhằm mục đích thao túng thị trường;

Ba là, sự thiếu kiểm soát trong khâu định giá khởi điểm, giá khởi điểm thường không phản ánh đúng giá trị thị trường, dẫn đến việc giá trúng đấu giá bị đẩy lên quá cao;

Bốn là, quy định về tiền đặt cọc trong phương án đấu giá bất hợp lý tạo điều kiện cho nhà đầu tư đẩy giá lên cao, bỏ cọc, nhằm thao túng giá thị trường;

Năm là, quản lý tình trạng phân lô, bán nền tại đô thị thiếu chặt chẽ.

Một trong những biện pháp quan trọng để giảm thiểu tâm lý đầu cơ là tăng cường minh bạch thông tin thị trường, áp dụng cơ chế đấu giá hợp lý, điều chỉnh chính sách thuế, đến việc nâng cao nhận thức của nhà đầu tư. Nhà nước và các cơ quan chức năng cần cung cấp đầy đủ và kịp thời thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như các dự án phát triển hạ tầng trong khu vực đấu giá.

Việc minh bạch thông tin sẽ giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định dựa trên giá trị thực tế của tài sản, thay vì kỳ vọng phi thực tế về giá đất sẽ tăng cao trong tương lai. Cơ chế thuế và phí có thể được điều chỉnh để giảm động cơ đầu cơ. Để hạn chế tình trạng đầu cơ, cần tăng cường giám sát và kiểm tra năng lực tài chính của các nhà đầu tư trước khi tham gia đấu giá. Việc tăng cường giáo dục và nâng cao nhận thức cho nhà đầu tư về rủi ro liên quan đến đầu cơ là cần thiết.

Để khắc phục tình trạng thông đồng giữa các nhà đầu tư trong đấu giá quyền sử dụng đất, cần thực hiện các biện pháp cụ thể nhằm tăng cường tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và giám sát chặt chẽ quy trình đấu giá. Cơ quan quản lý đấu giá cần triển khai các biện pháp kiểm tra thường xuyên, áp dụng công nghệ giám sát trực tuyến, và có thể yêu cầu sự tham gia của bên thứ ba độc lập để giám sát quá trình đấu giá. Các hành vi bất thường hoặc có dấu hiệu thông đồng cần được phát hiện và xử lý kịp thời.

Đấu giá trực tuyến cũng là một công cụ hữu hiệu để giảm thiểu khả năng thông đồng giữa các nhà đầu tư. Bằng cách sử dụng nền tảng đấu giá trực tuyến, các nhà đầu tư sẽ không thể dễ dàng tiếp cận hoặc thỏa thuận với nhau, đồng thời tăng cường tính minh bạch và công khai của quá trình đấu giá.

Đấu giá trực tuyến cũng cho phép cơ quan quản lý giám sát chặt chẽ và lưu trữ toàn bộ dữ liệu đấu giá để phục vụ công tác kiểm tra, điều tra nếu cần thiết. Áp dụng chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi thông đồng. Thông tin về danh tính của các nhà đầu tư cần được giữ bí mật cho đến khi kết thúc phiên đấu giá, nhằm giảm khả năng liên lạc, thỏa thuận giữa các nhà đầu tư trong quá trình đấu giá và đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh.

Hiện nay, bảng giá đất do cơ quan quản lý nhà nước ban hành thường không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường. Bảng giá đất thường được cập nhật chậm và không đủ linh hoạt để phản ánh sự biến động của thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng giá đất trong các cuộc đấu giá bị đẩy lên cao bất thường. Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trong bảng giá và giá trúng đấu giá, gây khó khăn cho việc quản lý thị trường và định giá đất.

Việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường và định giá đất theo vùng giá trị thửa đất chuẩn là các giải pháp quan trọng để khắc phục sự thiếu kiểm soát trong khâu định giá khởi điểm.

Cần xây dựng và áp dụng bản đồ giá đất trước và sau khi có quy hoạch, nhằm đảm bảo giá trị đất đai được xác định sát với thực tế. Sử dụng công nghệ như hệ thống thông tin địa lý (GIS) và các mô hình định giá tự động (AVM) để phân tích và dự báo giá đất. Công nghệ này giúp xác định chính xác hơn giá trị của từng thửa đất, từ đó xây dựng bảng giá đất sát với thực tế. Để tăng cường tính chính xác trong định giá đất, cần áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị thửa đất chuẩn.

Phương pháp này cho phép phân chia khu vực đất đai thành các vùng giá trị khác nhau dựa trên các yếu tố như vị trí, tiềm năng phát triển, và mức độ phát triển hạ tầng. Để đảm bảo tính linh hoạt, cần thiết lập các hệ số điều chỉnh vùng giá trị dựa trên các yếu tố như quy hoạch mới, biến động thị trường, hoặc sự thay đổi về cơ sở hạ tầng. Việc công khai thông tin về vùng giá trị thửa đất chuẩn và các hệ số điều chỉnh sẽ giúp tăng cường tính minh bạch trong quá trình định giá đất. Các bên liên quan, bao gồm nhà đầu tư và người dân, có thể dựa vào thông tin này để đưa ra các quyết định đầu tư hợp lý.

ĐIỀU CHỈNH PHÙ HỢP VỀ KHUNG PHÁP LÝ VÀ CƠ CHẾ QUẢN LÝ

Hiện nay, theo quy định tại Điều 39 của Luật Đấu giá tài sản năm 2016, khi một người trúng đấu giá, khoản tiền đặt trước mà họ đã nộp được chuyển thành tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Tuy nhiên, vấn đề xảy ra khi mức tiền đặt trước này không đủ lớn so với giá trúng đấu giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm.

Điều này có thể dẫn đến tình trạng người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính, bỏ cọc, hoặc không hoàn thành hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Những hành vi này gây ra rủi ro cho thị trường và làm mất đi tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá.

Để khắc phục vấn đề này và đảm bảo người trúng đấu giá có đủ cam kết tài chính trong quá trình thực hiện hợp đồng, cần quy định rằng người trúng đấu giá phải nộp bổ sung số tiền đặt cọc bằng 20% giá trúng đấu giá. Trong quy chế đấu giá, người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước 20% số tiền theo giá khởi điểm như quy định tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP. Sau khi trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải nộp bổ sung một khoản tiền đặt cọc bằng 20% giá trúng đấu giá để được công nhận kết quả đấu giá nhằm đảm bảo rằng người trúng đấu giá có đủ năng lực tài chính và cam kết với giao dịch.

Nếu người trúng đấu giá không nộp bổ sung số tiền đặt cọc theo quy định, kết quả đấu giá sẽ bị hủy bỏ, và khoản tiền đặt trước sẽ không được hoàn trả. Đồng thời, người trúng đấu giá sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp kết quả đấu giá bị hủy bỏ, cơ quan có thẩm quyền có thể cho phép người trúng giá tiếp theo nộp bổ sung một khoản tiền đặt cọc bằng 20% giá trúng đấu giá để được công nhận kết quả đấu giá hoặc tổ chức đấu giá lại tài sản theo các quy trình và quy định hiện hành.

Khoản 6, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) quy định rõ đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản không được chuyển nhượng quyền sử dụng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các khu vực thị xã, phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, và loại III. Quy định này nhằm mục tiêu hạn chế tình trạng phân lô, bán nền thiếu kiểm soát và đảm bảo phát triển đô thị theo quy hoạch. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần căn cứ điều kiện của địa phương để hạn chế các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, đặc biệt ở các khu vực đã có lộ trình phát triển. Ví dụ như 2 huyện Đông Anh và Gia Lâm dự kiến phê duyệt đề án thành lập quận vào quý 4/2024 hoặc quý 1/2025 và huyện Thanh Trì và Hoài Đức vào quý 4/2025 hay các huyện Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn và Nhà Bè ở thành phố Hồ Chí Minh.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất là một công cụ hữu hiệu trong quản lý đất đai, nhưng để phát huy hiệu quả tối đa, cần có những điều chỉnh phù hợp về khung pháp lý và cơ chế quản lý.

----

(*) Hai tác giả là chuyên gia Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường.

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ - Lưu Lê Hường*