Giải quyết tranh chấp chung cư, phải trị từ 'gốc'

Đó là nội dung được nhiều chuyên gia nhìn nhận tại Tọa đàm Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư các chung cư do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức sáng ngày 19/1.

Chia sẻ tại Tọa đàm, ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings), xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cao, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các chung cư mới xuất hiện với tần suất ngày càng tăng là một giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề nhu cầu chỗ ở của người dân cũng như bộ mặt đô thị. Nhưng khác với nhà đất, việc mua - bán, sử dụng, quản lý nhà chung cư lại gặp rất nhiều vấn đề nổi cộm, tranh chấp trong thời gian qua.

Từ các giai đoạn mua - bán chung cư tới quá trình đi vào vận hành, các hệ thống văn bản quy phạm pháp luật trong các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định khá đầy đủ, toàn diện nhưng thực tế đã có nhiều vấn đề phát sinh. Trong đó, một số quy định chưa theo kịp hoặc giải quyết chưa phù hợp dẫn đến các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương không thể mạnh mẽ can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã, đang và sẽ nảy sinh.

Đặc biệt, một vấn đề lớn nhất hiện nay là căn cứ giải quyết mọi tranh chấp phát sinh nằm ở các hợp đồng mua bán, nhưng thực tế, đa phần khi mua bán chung cư, ngay từ bước đầu, chủ đầu tư đã nắm thế chủ động khi giao kết hợp đồng trên mẫu hợp đồng do Chủ đầu tư soạn sẵn có nhiều điều khoản có lợi về mình. Khi đó, nếu xảy ra tranh chấp, người mua thường chịu thiệt, bởi họ không hoặc rất khó để tìm hiểu và lường trước được những rủi ro mà họ phải gánh chịu cũng như khả năng yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo quyền và lợi ích của họ.

Toàn cảnh Tọa đàm Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư các chung cư. (Ảnh: Lâm Hoàng)

Đồng quan điểm, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty Luật TAT Law Firm cho biết, các vấn đề liên quan đến tranh chấp tại các chung cư có xu hướng gia tăng, đặc biệt là những xung đột xoay quanh các vấn đề luật pháp chưa quy định cụ thể. Mặc dù việc tranh chấp trong chung cư thời gian qua rất nhiều, tuy nhiên những vụ Ban quản trị đại diện cư dân khởi kiện chủ đầu tư ra tòa còn rất hiếm.

Một trong những vướng mắc lớn nhất, theo những người đại diện cho cư dân, đó là tiền tạm ứng án phí.

Những tranh chấp liên quan đến tài sản trong chung cư thì án phí rất lớn vì được tính dựa trên giá trị của tài sản nên khó có chuyện người dân hay một cá nhân hoặc tập thể các thành viên trong Ban quản trị có khả năng bỏ tiền ra để đóng khoản này. Chính vì vậy mà việc khởi kiện ra tòa án gần như không thể thực hiện.

Tương tự, có những vụ tranh chấp chỗ để xe của một chung cư kéo dài nhiều năm, cư dân đều muốn khởi kiện chủ đầu tư về việc chủ đầu tư bán chỗ để xe ôtô trong chung cư. Tuy nhiên việc khởi kiện chưa thực hiện được bởi Ban quản trị không có kinh phí để thuê luật sư và đóng tạm ứng án phí.

Về vấn đề này Luật sư Tú cho biết, các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung - riêng, về thực hiện các cam kết giữa chủ đầu tư và cư dân... thì con đường kiện ra tòa án để giải quyết là khả thi nhất.

Điều đáng nói là dù cư dân có Quỹ bảo trì nhưng quỹ này không có khoản tiền nào được sử dụng để chi tạm ứng án phí. Do đó, dù quyền khởi kiện của cư dân là có cơ sở nhưng thực tiễn vẫn gặp những vướng mắc.

Giải pháp là trong trường hợp cư dân thống nhất tự nguyện đóng góp tiền vào chi phí khởi kiện thì khi phán quyết của tòa án có hiệu lực thì Ban quản trị có thể yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành án dân sự có chức năng cưỡng chế để thực hiện Bản án của tòa.

Theo Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa, nhu cầu mua bán, sử dụng căn hộ chung cư ngày càng gia tăng, dần trở thành một phần thiết yếu của cuộc sống. Chính vì vậy trong vấn đề mua bán, sử dụng căn hộ chung cư cần phải đảm bảo vấn đề phải lý và phòng ngừa rủi ro ngay từ đầu.

Trong đó, theo tinh thần chính của các giao dịch dân sự thì việc giải quyết tranh chấp bằng các biện pháp hòa giải, thỏa thuận giữa các bên là biện pháp tối ưu nhất bởi: Các bên đều có lợi và đạt được một phần hoặc toàn bộ mục đích của mình, không bị tốn kém chi phí, các bí mật về thông tin, danh tiếng được đảm bảo và quan trọng là các bên giữ được mối quan hệ hài hòa, cùng phát triển.

Đối với các trường hợp không thể tiến hành hòa giải thì các bên cần phải thượng tôn pháp luật, sử dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp và xung đột. Đây là nguyên tắc chung có thể áp dụng được đối với mọi tranh chấp và vấn đề phát sinh trong các quan hệ xã hội chứ không riêng gì cho tranh chấp chung cư.

Đối với các tranh chấp trong mua bán, bàn giao, quản lý và sử dụng nhà chung cư thì phần lớn là không thỏa thuận được, tranh chấp kéo dài, quyền lợi các bên đều bị ảnh hưởng (đặc biệt là đối với khách hàng mua, sử dụng nhà chung cư).

“Việc áp dụng các quy định của pháp luật để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp là biện pháp hiệu quả, đúng quy định và phần nào đó sẽ được đảm bảo thi hành. Tuy nhiên, việc này chỉ nên tính trong trường hợp bất đắc dĩ và nên có sự can thiệp chủ động hơn từ phía cơ quan quản lý trước khi bắt đầu”, Luật sư Hoàng Tùng nói.

Do đó, cơ quan quản lý cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quan tâm, là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Hiện nay công nghệ hiện đại và công nghệ 4.0 ngày càng phát triển. Những lợi ích từ sự phát triển này hoàn toàn có thể áp dụng để tiến hành chăm sóc cho cư dân. Điều này không những kịp thời chăm sóc khách hàng mà còn giúp chính ban quản lý tiến hành quản lý một cách kịp thời và hiệu quả nhất.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, cũng để đảm bảo cho việc can thiệp kịp thời từ các cơ quan ban ngành chức năng có liên quan, cần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật điều chỉnh và pháp luật có liên quan.

Việc tranh chấp xảy ra một phần xuất phát từ các bên lợi dụng những kẽ hở hoặc các chính sách ưu đãi, hỗ trợ của pháp luật. Vì vậy, vấn đề kiện toàn các quy định của pháp luật là một trong những bước quan trọng về phòng ngừa và cứu chữa những tranh chấp xảy ra.

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/Cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Cụ thể, tại Hà Nội, trong số 845 Tòa nhà/Cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp; còn tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau.

Kiều Trang