Giao dịch bất động sản của người từ 15 đến dưới 18 tuổi?

Để một giao dịch dân sự hay như một vụ mua bán, chuyển nhượng có hiệu lực thì một trong những điều kiện tiên quyết là chủ thể phải có năng lực phù hợp với giao dịch được xác lập. Pháp luật chia năng lực thành năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Trong đó, năng lực pháp luật là khả năng nắm giữ, thụ hưởng và chuyển giao quyền lợi, mà về nguyên tắc là không bị hạn chế và như nhau đối với mọi người, trừ khi luật có quy định khác. Tuy nhiên, năng lực hành vi là khả năng thực hiện các giao dịch dân sự của mỗi người lại khác nhau, xuất phát từ vấn đề tuổi tác hay khiếm khuyết về tinh thần.

Nói một cách nôm na, năng lực pháp luật là nói đến quyền của mỗi người, còn năng lực hành vi là cách sử dụng quyền lợi đó. Ví dụ, một đứa trẻ 6 tuổi hay một người bị bệnh tâm thần có thể được sở hữu nhà ở (năng lực pháp luật). Nhưng tự thân đứa trẻ không thể hiểu về mua bán nhà đất như một người trưởng thành, hay như người bị bệnh tâm thần không thể suy xét, tự đánh giá như một người bình thường. Và do đó không thể tự mình thực hiện việc mua, bán nhà ở.

Đối với một số chủ thể đặc biệt như đứa trẻ 6 tuổi hay người bị tâm thần như trên, để đảm bảo quyền lợi của họ, pháp luật đã đưa ra những cơ chế giám sát, hỗ trợ họ trong việc thực hiện những giao dịch dân sự. Và cơ chế này có thể khác biệt tùy theo từng đối tượng cần được bảo vệ cụ thể.

Giao dịch dân sự của người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi

Đối với người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi, pháp luật quy định họ được “tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý”(1).

Trước hết, có thể khẳng định pháp luật không ngăn cấm người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi được thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Các giao dịch này có thể bao gồm những hình thức phổ biến như: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay từ chối nhận di sản thừa kế là nhà, đất. Các giao dịch dân sự cũng bao gồm những hành vi pháp lý đơn phương(2), tức hành vi được thực hiện theo ý chí đơn phương của một người làm phát sinh hậu quả pháp lý, như việc để di chúc hay từ chối nhận di sản. Đây là quyền của mỗi người thuộc năng lực pháp luật của họ, vốn không bị hạn chế.

Tuy nhiên, khi xác lập và thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản, thì họ cần phải đáp ứng điều kiện kèm theo, đó là: có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Đây là điều kiện hạn chế năng lực hành xử quyền (năng lực hành vi) của họ, là điều kiện duy nhất mà pháp luật đặt ra để chủ thể này có thể thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.

Nhưng người đại diện theo pháp luật của trẻ là ai? Đối với người chưa thành niên, pháp luật quy định rõ cha, mẹ là người đại diện theo pháp luật(3). Như vậy, nếu cha, mẹ của người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi đồng ý, thì họ hoàn toàn có quyền xác lập, giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm các hình thức phổ biến như đã trình bày.

Cách tiếp cận trên cũng được Luật Hôn nhân và Gia đình hiện hành xác nhận một cách nhất quán. Theo đó, “Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ”(4). Tuy nhiên, có một sự khác biệt nhỏ ở chỗ: Luật Hôn nhân và Gia đình đưa ra yêu cầu chặt chẽ hơn Bộ luật Dân sự: sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật hay giám hộ phải được thể hiện bằng văn bản.

Như vậy, có thể kết luận, trẻ từ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi hoàn toàn có quyền được xác lập, thực hiện giao dịch bất động sản với điều kiện duy nhất là có sự đồng ý từ người đại diện theo pháp luật hoặc giám hộ, và để thận trọng, sự đồng ý nên được thể hiện bằng văn bản.

Về bản chất, đây là các giao dịch cho chính người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thực hiện và mong muốn thực hiện. Và chính sự đồng ý của cha, mẹ hoặc người giám hộ đã đóng vai trò như một cơ chế giám sát giao dịch nhằm đảm bảo lợi ích cho trẻ dưới 18 tuổi.

Chính vì vậy, việc một số các công chứng viên từ chối công chứng các giao dịch tặng cho bất động sản hay từ chối nhận di sản thừa kế của người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi là điều thực sự không phù hợp cả về mặt pháp luật và thực tiễn. Bởi lẽ, việc từ chối công chứng vừa cản trở, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện những quyền lợi chính đáng của mình, và đồng thời, vừa gây ra lãng phí cho xã hội.

Sự đồng ý của cha, mẹ: cả hai hay chỉ cần một người?

Vì pháp luật quy định giao dịch như trên cần có sự đồng ý của “cha, mẹ” như trong Bộ luật Dân sự hoặc “cha mẹ” như trong Luật Hôn nhân và Gia đình, chưa rõ quy định trên được hiểu là phải có sự đồng thuận từ cha và mẹ hay chỉ cần một trong hai. Về cách hành văn, dấu phẩy (,) trong rất nhiều quy định có thể hiểu là “và”, nhưng cũng có trường hợp phải hiểu là “hoặc”.

Theo một tòa án, chỉ cần cha hoặc mẹ đồng ý là đủ điều kiện. Cụ thể, trong vụ án này, người cha phản đối hợp đồng tặng cho mà người mẹ – với tư cách người đại diện theo pháp luật của con đã xác lập. Thậm chí, tòa án đi xa hơn, khi cho rằng người con tuy không ký hợp đồng nhưng đã thể hiện ý chí đồng ý việc tặng cho. Cụ thể, tòa nhận định:

“Tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, em Đặng Kim Như P mới 13 tuổi là người chưa thành niên, nên bà L là mẹ ruột của em P là người đại diện theo pháp luật của P đứng ra ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông K, bà Y là đúng quy định tại khoản 3 điều 21, khoản 2 điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 1 điều 77 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014. Mặc dù, em P không có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng em P xác định tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông K, bà Y thì em P biết và đồng ý với việc chuyển nhượng đất này, sau khi ký kết hợp đồng thì em P và bà L đã giao nhà đất cho ông K, bà Y. Đồng thời, tại Văn bản thỏa thuận lập ngày 13-12-2018 thể hiện em P có ký tên đồng ý việc chuyển nhượng nhà đất cho ông K, bà Y. Do đó, không có căn cứ xác định việc xác lập, giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có dấu hiệu bị lừa dối, ép buộc”(5).

Bản án nêu trên là một vụ việc cụ thể, không mang tính đại diện cho tất cả giao dịch của người vị thành niên. Vì vậy, trường hợp trẻ từ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản, cha và mẹ nên cùng thể hiện sự đồng ý.

Như vậy, để bảo vệ người yếu thế, pháp luật quy định giao dịch liên quan đến bất động sản của người từ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi phải có sự đồng ý của cha, mẹ. Ngoài ra, pháp luật không đưa ra hạn chế nào khác với chủ thể này. Vì vậy, việc một số tổ chức hành nghề công chứng từ chối công chứng với trường hợp này có lẽ do lo ngại một rủi ro nghề nghiệp nào đó.

(*) Chuyên viên pháp lý tại Văn phòng Luật sư PHAN LAW VIETNAM

(**) Luật sư cộng tác tại Văn phòng Luật sư NGUYỄN & TRẦN

(1) Khoản 4 điều 21 Bộ luật Dân sự hiện hành.

(2) Điều 116 Bộ luật Dân sự hiện hành.

(3) Khoản 1 điều 136 Bộ luật Dân sự hiện hành.

(4) Khoản 2 điều 77 Luật Hôn nhân và Gia đình hiện hành.

(5) Bản án số 88/2021/DS-PT ngày 27-10-2021 của Tòa án Nhân dân tỉnh Bạc Liêu.

Nguyễn Ngô Thành Danh(*) - Nguyễn Thái Hải Lâm(**)