Giao dịch bất động sản tăng tốc tại miền Nam, những cổ phiếu được đánh giá cao

Diễn biến thị trường bất động sản quý II/2025

Quý II/2025, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự tăng tốc cả về giao dịch và nguồn cung mới. Tổng lượng giao dịch căn hộ và nhà liền thổ tại Hà Nội và TP.HCM đạt khoảng 9.300 căn, tăng 47% so với quý trước, nâng tổng giao dịch 6 tháng đầu năm lên 15.600 căn, tăng 3% so với cùng kỳ 2024. Một số dự án nổi bật mở bán trong quý này gồm Green City (Long An), Golden City (Hải Phòng) của VHM, Eco Retreat của Ecopark, cùng các dự án lớn tại Đồng Nai, Hưng Yên và Bình Dương.

Số liệu từ CBRE cho thấy giao dịch sơ cấp căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đạt khoảng 11.000 căn trong nửa đầu năm 2025, giảm 22% so với cùng kỳ và giảm 54% so với nửa cuối 2024 do thị trường Hà Nội điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản liền thổ tại Hà Nội tăng mạnh với 4.400 căn giao dịch trong nửa đầu năm, tăng 386% so với cùng kỳ.

Động lực tăng trưởng và điểm sáng ngành

Hoạt động ra mắt dự án quy mô lớn tại khu vực phía Nam là điểm sáng quan trọng, đồng thời các thủ tục pháp lý được đẩy nhanh giúp thị trường thêm khởi sắc. Các sự kiện kick-off, lễ khởi công được tổ chức liên tục bởi những chủ đầu tư lớn như DXG, KDH, Capitaland tại TP.HCM, Hưng Yên và Bình Dương, tạo ra nguồn cung mới và thu hút sự quan tâm lớn từ khách hàng.

Cơ sở hạ tầng khu vực miền Nam tiếp tục được tăng cường đầu tư, hỗ trợ cho các dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) và Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) duy trì sức hút bán hàng. Cùng với đó, môi trường lãi suất vay mua nhà ổn định và triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm cũng là yếu tố khiến dòng tiền đầu tư quay trở lại thị trường bất động sản.

Triển vọng cổ phiếu bất động sản nổi bật năm 2025

Báo cáo từ Vietcap thể hiện triển vọng tích cực đối với nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường sơ cấp, nguồn cung mới dồi dào và tiến trình pháp lý thuận lợi cho loạt dự án trọng điểm trong năm 2025.

Các dự án nhà ở mới và các đại dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, kỳ vọng nâng tầm thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2025–2026.

Vietcap tiếp tục duy trìkhuyến nghị "Mua" đối với KDH với giá mục tiêu 41.700 đồng/cổ phiếu, cao hơn 38% so với mức giá ngày 11/07 là 30.300 đồng/cổ phiếu. Dự báo lợi nhuận sau thuế năm 2025 đạt 949 tỷ đồng, tăng 17% so với cùng kỳ, nhờ động lực lớn từ dự án Gladia by the Waters (liên doanh với Keppel, tại Thủ Đức) chính thức mở bán vào tháng 7/2025.

KDH cũng được hưởng lợi từ nguồn cung mới hạn chế tại TP.HCM, pháp lý dự án rõ ràng và thương hiệu phát triển bền vững. P/B dự phóng 2025 ở mức 1,7 lần, thấp hơn trung bình 3 năm và được đánh giá là hấp dẫn với quỹ đất lớn.

Phối cảnh dự án Gladia by the Waters chính thức mở bán vào tháng 7/2025.

Dự án tọa lạc trên trục đường Võ Chí Công, phường Bình Trưng Đông, trung tâm TP. Thủ Đức, với tổng quy mô 11,8 ha. Theo thông tin từ chủ đầu tư, Gladia by the Waters gồm 226 căn biệt thự và nhà liên kế cao cấp, cùng khoảng 600 căn hộ. Kiến trúc dự án mang phong cách tân cổ điển châu Âu, được thiết kế bởi các đối tác quốc tế như AWP Architects, Land Sculptor Studio và Artsy Expressions. Dự án cũng tích hợp loạt tiện ích nổi bật như công viên ven sông, hồ bơi tràn, khu thể thao đa năng, trường mầm non và các tiện ích nội khu cao cấp khác.

Về pháp lý, dự án đã hoàn thiện hồ sơ pháp lý và đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với sổ hồng riêng từng căn. Dự kiến, các sản phẩm sẽ được bàn giao từ quý III đến quý IV/2025.

NLG được xếp hạng "Mua" nhờ thương hiệu mạnh, thị phần vững chắc tại miền Nam và tiến độ pháp lý các dự án chủ lực liên tục được cải thiện. Doanh số bán hàng sơ bộ 5 tháng đầu năm 2025 đạt 3.000 tỷ đồng, tương đương 42% kế hoạch cả năm. Các động lực then chốt gồm Southgate, Izumi City, Cần Thơ và Akari City. Giá cổ phiếu ngày 11/07 là 38.850 đồng/cổ phiếu với tiềm năng tăng 13% lên mức mục tiêu 43.300 đồng/cổ phiếu, P/E dự phóng 2025 đạt 23,7 lần, ROE 7% và tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu là 14%.

Bảng so sánh định giá và chỉ số tài chính nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở tiêu biểu.

VHM hưởng lợi lớn từ các đợt mở bán mới như Green City, Golden City và tiến độ pháp lý dự án Green Paradise. Doanh số bán hàng sơ cấp năm 2025 dự báo tăng 14% so với năm 2024, chủ yếu từ các dự án lớn mở bán cuối quý II cũng như sự đóng góp từ dự án hiện hữu Wonder City, Royal Island và Ocean Park 2. Tuy nhiên, với mức giá 87.900 đồng/cổ phiếu ngày 11/07, giá mục tiêu 67.400 đồng/cổ phiếu, Vietcap định giá VHM "phù hợp thị trường" với triển vọng giảm 23% trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng và điều kiện thị trường biến động.

Đất Xanh Group triển khai lại The Privé và Gem Sky World nửa cuối năm, hưởng lợi từ phục hồi giao dịch vùng ven. Giá thị trường mã DXG là 17.050 đồng/cổ phiếu, mục tiêu tăng 9%, P/E dự phóng khá cao ở mức 67,1 lần7. HDC tập trung cho dự án Eco Home 1, The Light City, giá 25.950 đồng/cổ phiếu tăng 17%, P/E dự phóng 27 lần, ROE 7%6.

Dự báo tổng doanh số bán hàng sơ cấp năm 2025 của nhóm KDH, NLG, DXG và HDC gần gấp ba lần năm 2024, nhờ các dự án mới mở bán và tiến độ pháp lý thuận lợi. VHM dự báo doanh số bán hàng sơ cấp năm nay tăng 14% so với 2024, chủ yếu do các dự án lớn được ra mắt đúng tiến độ và tiềm lực bán hàng ở các dự án hiện hữu.

Nga Chen