Giao dịch đất đai bằng giấy tay dễ bị vô hiệu

Một người dân ở P.Hiệp Hòa, TP.Biên Hòa (bên phải) tới Báo Đồng Nai nhờ luật sư Lý Khánh Hòa (Đoàn Luật sư Đồng Nai) tư vấn về việc chuyển nhượng đất đai. Ảnh minh họa: Đoàn Phú

Tuy nhiên, thời gian qua, vẫn còn nhiều người dân giao dịch đất đai không tuân thủ các quy định trên, dẫn tới chuyện 1 miếng đất bán cho nhiều người và nhiều người cùng mua 1 miếng đất.

* Giao dịch “lòng vòng”

Mặc dù giấy chứng nhận QSDĐ còn mang tên của vợ chồng ông B. - bà H. (ngụ P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa), ông N.V.C. (ngụ P.Trảng Dài) vẫn làm hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay (tức không có công chứng hay chứng thực) cho ông N.H.T. (ngụ P.Trảng Dài).

Diện tích đất này trước đó vợ chồng ông B. - bà H. đã chuyển nhượng cho bà T.T.H., rồi bà T.T.H. chuyển nhượng cho ông L.M.Đ. Sau đó, ông L.M.Đ. chuyển nhượng lại cho ông N.V.C. Đáng chú ý, giao dịch giữa các bên đều thực hiện bằng giấy tay, chỉ nhờ luật sư hoặc tổ chức hành nghề luật sư ký làm chứng.

Tương tự, 1 miếng đất khác cũng tại P.Trảng Dài có giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên ông V.A.T. được chuyển nhượng lòng vòng qua tay nhiều người bằng giấy tay rồi tới tay ông N.V.C. (ngụ TP.Biên Hòa) và ông N.V.C. chuyển nhượng lại cho bà P.T.T. cũng bằng giấy tay.

Đến khi bà P.T.T. tìm tới khu đất mình đã mua từ ông N.V.C. dọn cỏ, san lấp để sử dụng thì tá hỏa phát hiện ông N.V.C. cũng đã chuyển nhượng bằng giấy viết tay cho nhiều người khác. Sau nhiều lần gặp nhau tranh cãi, các bên chỉ còn biết tìm ông N.V.C. đòi lại tiền. Trong khi đó, ông N.V.C. lánh mặt, khóa điện thoại, càng làm cho những người nhận chuyển nhượng đất từ ông thêm lo lắng.

Luật gia Phạm Đình Đức (Hội Luật gia TP.Biên Hòa) giải thích, do những miếng đất nói trên đã phát sinh tranh chấp nên muốn xác định nó thuộc về ai rất phức tạp, vì phải xác định từng hợp đồng và xem hợp đồng giao dịch nào là hợp pháp. Như vậy, cần phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai, dân sự, công chứng hoặc chứng thực liên quan tới giao dịch là đất đai để đánh giá.

Cũng theo luật gia Phạm Đình Đức, trước tiên là xác định hợp đồng chuyển nhượng đầu tiên giữa người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ xem có hợp pháp không. Nếu giao dịch giữa các bên hợp pháp thì mới xét tới các hợp đồng tiếp theo. Còn như giao dịch giữa các bên không hợp pháp thì đất vẫn thuộc về người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, bởi giao dịch bị vô hiệu thì các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, chủ đất nhận lại đất, người nhận chuyển nhượng được chủ đất trả lại tiền.

* Căn cứ để xác định giao dịch hợp pháp, vô hiệu hoặc có dấu hiệu tội phạm

Luật gia Phạm Đình Đức phân tích, hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng bà H. - ông B. với bà T.T.H. bằng giấy viết tay và có ký tên, điểm chỉ, nhờ luật sư làm chứng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên chưa phát sinh hiệu lực, vì chưa đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời vi phạm về hình thức (không công chứng, chứng thực) nên QSDĐ của vợ chồng bà H. - ông B. vẫn còn. Mà QSDĐ của vợ chồng bà H. - ông B. chưa bị mất nên bà T.T.H. không đủ điều kiện chuyển nhượng cho ông N.V.C.

“Do bà T.T.H. vi phạm Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 là đất chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bà và đất đang có tranh chấp nên giao dịch chuyển nhượng giữa ông N.V.C. với các bên hoàn toàn bị vô hiệu” - luật gia Phạm Đình Đức phân tích.

“Đặc điểm nổi bật của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là thủ đoạn gian dối của người phạm tội. Gian dối là đặc trưng cơ bản của tội danh này nhưng không phải là dấu hiệu duy nhất của tội phạm, mà ngoài thủ đoạn gian dối, người phạm tội còn phải có hành vi chiếm đoạt tài sản thì mới đủ yếu tố cấu thành tội phạm” - luật sư LƯU HỒNG KHANH (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết.

Do tiền mất, đất cũng không có, những người nhận chuyển nhượng đất từ ông N.V.C. muốn tố cáo ông với cơ quan có thẩm quyền (công an, viện kiểm sát) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Về vấn đề này, luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, đó là quyền lựa chọn của những người nhận chuyển nhượng đất từ ông N.V.C. Tuy nhiên, vấn đề họ lựa chọn khởi kiện dân sự hay tố giác tội phạm không phụ thuộc vào ý chí của họ, mà do pháp luật quyết định, bởi các bên khi chuyển nhượng đều có đầy đủ năng lực pháp luật, nắm rõ về tình trạng khu đất đang giao dịch (chưa được ông N.V.C. đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ), hình thức chuyển nhượng bằng giấy tay…

Do đó, chưa đủ cơ sở, chứng cứ để khẳng định hành vi của ông N.V.C. cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (được sửa đổi bổ sung năm 2017), nhất là khi xét tới 4 yếu tố cấu thành tội danh này về: chủ thể, khách thể, chủ quan, khách quan, đồng thời xem xét hành vi, động cơ, mục đích của ông N.V.C. trong quá trình thực hiện các giao dịch với người nhận chuyển nhượng chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm.

“Do các bên nhận thức và hiểu biết khá rõ ràng về tình trạng đất đai mà mình đang giao dịch và chấp nhận giao dịch với ông N.V.C. theo kiểu giấy tay có ký tên, lăn dấu vân tay và nhờ cả luật sư, tổ chức hành nghề luật sư xác nhận nên rất khó quy kết cho ông N.V.C. phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” - luật sư Lưu Hồng Khánh nhấn mạnh.

Đoàn Phú