Giao dịch nhà đất 'khựng' lại khi siết thuế chuyển nhượng

Hồ sơ bị trả nhiều lần để xác định giá đúng

Kể từ sau Tết Nguyên đán tới nay, quá trình làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất đang chậm lại và người giao dịch phải chờ vài tháng để hoàn tất hồ sơ. Theo như phản ánh, khoảng thời gian họ phải chờ có khi lên đến 3 tháng để cơ quan thuế xác định lại giá trị chuyển nhượng, nếu kê khai sai, hồ sơ sẽ bị trả về.

Nhiều hồ sơ nhà đất bị trả về vì kê khai giá thấp hơn giá giao dịch trên thị trường. Ảnh minh họa: Sỹ Hưng

Hoạt động trong lĩnh vực môi giới nhà đất hơn 10 năm nay, anh Phan Phú (TP Thủ Đức, TPHCM) nói rằng chưa bao giờ thời gian chờ đợi đăng bộ, sang tên đổi chủ lâu như bây giờ. Theo anh Phú, trước đây tối đa 25 ngày kể từ khi nộp hồ sơ là có sổ đỏ, 15 ngày nhận thông báo thuế và 7-10 ngày sau nhận sổ đỏ. Còn bây giờ, phải chờ mòn mỏi mà không làm xong một bộ hồ sơ.

“Trước đây, một lô đất có giá thị trường 1 tỉ đồng, làm hợp đồng mua bán 400-500 triệu đồng cũng được thông qua. Thế nhưng, từ khi thuế siết việc khai giá giao dịch thì giới đầu tư đã bảo nhau nên khai đúng giá, nếu không sẽ bị trả hồ sơ và chờ rất lâu. Có ngày, tôi phải chờ cả buổi ở cơ quan thuế chỉ để nhận câu trả lời”, anh Phú nói.

Thống kê quí 1, Cục Thuế TPHCM đã đề nghị điều chỉnh gần 10.900 trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ, chiếm 22% (tức cứ khoảng 5 hồ sơ nộp lên có một bộ bị trả về để sửa giá). Số tiền thuế thu thêm được là 147 tỉ đồng, bằng 83% của cả năm 2021. Trong đó, riêng Chi cục Thuế TP Thủ Đức đã trả gần 2.000 trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ, thu thêm hơn 92 tỉ đồng.

Là người bị trả hồ sơ đến 3 lần, anh Huỳnh Tấn Tài (TP Thủ Đức) cũng cho biết hồ sơ của mình bị cơ quan thế yêu cầu điều chỉnh, bổ sung vì kê khai giá thấp. Dù đã hai lần điều chỉnh nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu sau khi cơ quan thuế rà soát lại diễn biến giá thực tế.

“Nếu mức kê khai chênh lệch 50% so với giá bán trong khu vực thì chắc chắn bộ hồ sơ đó bị trả về và làm lại. Ngay cả nhưng hồ sơ được bên mua bên bán đưa ra công chứng giá thấp cũng bị cơ quan thuế rà soát lại. Bây giờ bên cơ quan thuế làm rất chặt chẽ nên càng khai chênh lệch thì lại càng mất thời gian làm thủ tục”, anh Tài cho hay.

Bên cạnh những hồ sơ có mức kê khai chênh lệch lớn với giá bán thì các hồ sơ được kê khai với giá hợp lý cũng chịu ảnh hưởng bởi tiến độ xử lý hồ sơ của cơ quan thuế đang trở nên phức tạp hơn. Việc áp dụng nghiệp vụ theo quy định cũng trở nên lúng túng hơn với các cơ quan thuế.

Ông Lê Thành Phương, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, thừa nhận việc đóng thuế chuyển nhượng bất động sản của người dân trên địa bàn đang gặp nhiều khó khăn. Hiện nay việc “tắc” hồ sơ cũng liên quan đến ngành thuế khi mà từ đầu năm đến khoảng giữa tháng 4-2022 có khoảng 8.356 hồ sơ được chuyển từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức qua Chi cục Thuế TP Thủ Đức.

Tuy vậy, chỉ có 5.335 hồ sơ có thông báo nộp thuế, số còn lại người dân vẫn chưa thể đóng thuế được vì nhiều lý do. Trong đó có 715 hồ sơ trả về do giá khai trong hợp đồng công chứng được cho là thấp hơn giá thị trường, 1.238 hồ sơ thiếu thông tin và 1.068 hồ sơ Chi cục Thuế đang tính thuế.

Sở dĩ có tình trạng này, theo ông Phương là do chưa ban hành quy chế phối hợp liên thông thuế điện tử giữa Chi cục Thuế và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức. Hồ sơ chuyển thuế nếu quá 15 ngày kể từ ngày Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đi nếu có thông báo thì hệ thống không tự động cập nhật mà văn phòng phải truy vấn thủ công. Trường hợp quá thời gian thực hiện liên thông thuế theo quy định nhưng hệ thống không có thông báo về tình trạng hồ sơ như thế nào.

Bên cạnh đó, một lý do khách quan nữa đến từ việc ngành thuế đang quá tải thủ tục nhà đất khiến tiến trình giải quyết hồ sơ chậm lại. Tình trạng này cũng được ghi nhận ở nhiều địa phương lân cận có lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An…

Cần có quy định rõ hơn về giá

Việc tăng cường thực hiện các giải pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản là cần thiết, có lợi cho ngân sách địa phương, thành phố. Tuy nhiên, với quy định hiện hành, việc xác định giá thị trường khi mua bán nhà đất còn bất cập và có thể phát sinh tiêu cực. Cơ sở nào, khung giá nào để xác định giá chuyển nhượng người dân đang ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế? Trong khi đó, việc thỏa thuận giá mua giá bán là quan hệ dân sự.

Cần sớm ban hành bảng giá đất tối thiểu để áp dụng chung, giúp cán bộ dễ xác định giá cũng như thuyết phục người dân. Ảnh minh họa: Hoàng Giang

Trong văn bản triển khai cho các địa phương rà soát kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính cho biết cơ quan quản lý thuế đang gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý hoạt động này. Theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.

Bộ này cũng cho biết quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đối với cơ quan thuế là 5 ngày làm việc. Trong khi hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực rất lớn về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất. Quan trọng hơn, các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nên sẽ tạo khoảng trống pháp lý để các tổ chức cá nhân, kê khai nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thực tế.

Tại văn bản báo cáo UBND TPHCM về việc tăng cường công tác quản lý thuế trong hoạt động chuyển nhượng nhà, đất trên địa bàn TPHCM mới đây, Cục Thuế TPHCM thừa nhận thực trạng người nộp thuế kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế theo giá thị trường để giảm số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Hiện tại, để tính đúng giá trị kê khai trong hợp đồng mua bán bất động sản, cơ quan thuế dựa vào ba nguồn dữ liệu chính, gồm lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; một số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các bất động sản vị trí tương đồng; tra cứu giá phê duyệt của UBND TPHCM với các dự án hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước, giá trên các trang giao dịch…

Tuy nhiên, lãnh đạo Cục Thuế TPHCM nhìn nhận, việc xác định chính xác giá giao dịch nhà đất trên thực tế là rất khó, trong khi khung giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do vậy, Cục Thuế TPHCM đề xuất UBND TPHCM sớm ban hành bảng giá đất tối thiểu để áp dụng chung, giúp cán bộ dễ xác định giá cũng như thuyết phục người dân. Đồng thời, cần sớm có hướng dẫn chung để xử lý hồ sơ khai không đúng giá giao dịch thông thường.

V.Dũng