Giao dịch nhà đất ven đô 'nhỏ giọt' trước thời điểm bỏ đơn vị hành chính cấp huyện

Giá đất nền tăng nóng nhưng giao dịch “nhỏ giọt”

Thị trường BĐS đang chứng kiến nghịch lý khi giá rao bán đất nền các huyện vùng ven Hà Nội: Đông Anh, Quốc Oai, Thạch Thất… đang trên đà tăng nhưng lượng giao dịch ở phân khúc này vẫn “nhỏ giọt”. Báo cáo của một đơn vị BĐS uy tín, trong quý I/2025, giá đất nền một số khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng thêm khoảng 30% so với thời điểm cuối năm 2024.

Trong khi đó, theo dữ liệu gần đây của chuyên trang Batdongsan.com.vn, thời điểm hiện tại nhu cầu tìm kiếm BĐS bán tại Hà Nội lại khá sôi động. Trong đó, phân khúc tăng trưởng mạnh nhất cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng là đất nền. Cụ thể, tháng 3/2025, đất nền ghi nhận sự tăng trưởng lên tới 50% so với tháng 2/2025.

Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế và Đô thị, mặt bằng giá đất nền các huyện ngoại thành Hà Nội đã tăng đáng kể so với hồi đầu năm 2024. Đơn cử, tại huyện Đông Anh, mức giá rao bán trung bình dao động từ 60 - 100 triệu đồng/m2, nhiều lô đất nằm sát đường lớn, mặt tiền có thể kinh doanh đã tăng vọt lên 130 - 150 triệu đồng/m2. Tương tự, tại huyện Mê Linh, mặt bằng giá đất đã tăng thêm từ 10 - 15%. Nhiều lô đất từng chỉ có giá 20 - 30 triệu đồng/m2 nay đã ghi nhận mức 40 - 55 triệu đồng/m2.

Dù là phân khúc dẫn đầu về mức độ quan tâm, nhưng đất nền vẫn khó thanh khoản. Ảnh: Lê Tâm (ảnh chụp tại xã Phú Cát, huyện Quốc Oai).

Các huyện vùng ven khác như Quốc Oai, Thạch Thất, Chương Mỹ… cũng ghi nhận xu hướng tăng. Riêng tại Chương Mỹ, giá đất dọc Quốc lộ 6 đã ở mức 40 - 45 triệu đồng/m2, tăng đáng kể so với mặt bằng 25 - 30 triệu đồng/m2 hồi năm 2024.

Dù mặt bằng giá đất nền tại các vùng ven Hà Nội đang liên tục đi lên nhưng thực tế thị trường lại cho thấy một bức tranh trầm lắng. Ông Nguyễn Đức An (xã Tân Xá, huyện Thạch Thất) cho biết, từ cuối năm ngoái, nhiều văn phòng môi giới bắt đầu mọc lên quanh khu vực trung tâm xã, nhưng phần lớn chỉ thuê mặt bằng rồi để đấy, không có nhân viên trực thường xuyên.

“Giá đất tại nhiều khu vực đang bị đẩy lên quá cao nên nhiều nhà đầu tư có tâm lý chưa vội xuống tiền. Bên cạnh đó, nhiều người cũng đang nghe ngóng tín hiệu từ các kênh đầu tư khác, ở đâu có giá hợp lý thì họ mới chốt mua” - ông Nguyễn Đức An chia sẻ.

Chị Vũ Thị Hoa (nhà đầu tư BĐS) cho biết, giá đất nền thời gian gần đây đã liên tục tăng nóng theo các phiên đấu giá đất công. Chưa kể, việc sắp xếp lại các đơn vị hành chính khiến một số môi giới đang “ăn theo’ thông tin để thổi giá. “Nhiều người vẫn có nhu cầu mua đất nền ven đô để đầu tư sinh lời. Tuy nhiên, vì giá đã quá cao nên họ chuyển hướng chờ đợi hoặc mua ở những tỉnh thành khác nơi có giá thấp hơn” - chị Vũ Thị Hoa cho hay.

Cần giữ tâm lý thận trọng

Theo báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), “sóng” đất nền xảy ra ở nhiều nơi với các mức độ khác nhau, nhất là tại các huyện vùng ven Hà Nội, xung quanh các dự án mới triển khai và khu vực đấu giá đất với mức giá rao bán tăng từ 30 - 80%. Tuy nhiên, thực tế lượng giao dịch chỉ phát sinh tại các lô đất giá trị dưới 2 tỷ đồng, có thể khai thác tạo dòng tiền. Từ đầu quý I/2025, hầu hết các sản phẩm đất nền với mức giá chênh lệch so với thời điểm mua vào. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có giao dịch thành công.

“Sau một thời gian dài rao bán nhưng không có khách chốt mua, tôi đã giảm giá thấp hơn 15% so với thời điểm mua vào nhưng vẫn không có giao dịch. Nếu tình trạng này kéo dài vốn sẽ bị giam, không thể xoay vòng” - anh Nguyễn Long, nhà đầu tư đất nền chia sẻ.

Giá đất nền tại các huyện từng là “điểm nóng” tăng cao nhưng thanh khoản chậm. Ảnh: Lê Tâm (Ảnh chụp tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất).

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh nhận định, hầu hết giá đất tại các khu vực vùng ven đô như Đông Anh, Hoài Đức… đều đang được đẩy lên cao trong khi nhà đầu tư lại đang có tâm lý phòng thủ và chưa vội xuống tiền với phân khúc này. Đây là giai đoạn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Bởi giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập, sắp xếp đơn vị hành chính mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nền tảng kinh tế đầu tư.

“Nhà đầu tư và người mua cần lưu ý các rủi ro như quy hoạch có thể thay đổi, nguy cơ mua vào giá cao hơn giá trị thực đặc biệt tại các khu vực tăng nóng. Sáp nhập, sắp xếp lại các đơn vị hành chính là cơ hội lớn nhưng cần tỉnh táo để mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông” - ông Nguyễn Chí Thanh nói.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp

TS Trần Văn Lượng – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam thì cho rằng, nhìn lại lịch sử sáp nhập của Hà Nội vào nưm 2008, giá đất tại nhiều khu vực như Ba Vì, Quốc Oai, Thạch Thất.. từng bị đẩy lên gấp 2 - 3 lần chỉ trong vài tháng, nhưng sau đó giảm mạnh khi thực tế quy hoạch không đúng như kỳ vọng, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ bị mắc kẹt, không thể bán ra hoặc phải chịu lỗ nặng.

“Thông tin sáp nhập và hủy bỏ đơn vị hành chính cấp huyện để tạo cơ hội phát triển, nhưng cũng đi kèm với nguy cơ thao túng thị trường nhà đất. Vì vậy, Nhà nước cần siết chặt hơn công tác quản lý; minh bạch thông tin. Riêng đối với nhà đầu tư và người mua nhà không chạy theo tâm lý đám đông, sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, đề phòng nguy cơ vỡ nợ khi giá đất giảm. Đồng thời kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng, tránh mua đất không rõ ràng về quyền sở hữu hoặc vướng tranh chấp” – TS Trần Xuân Lượng khuyến cáo.

Lê Tâm - Doãn Thành