Gió đổi chiều, khách thuê mặt bằng nhà phố đang 'nắm dao đằng chuôi'?

Anh Đào Hồng Giang, chủ một căn nhà mặt phố rộng 130m2 trên đường Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận), cho biết căn nhà từng cho thuê với giá 90 triệu đồng/tháng, nhưng từ giữa năm 2024, khách thuê là một thương hiệu thời trang đã không gia hạn hợp đồng, chuyển sang kinh doanh online.

Giảm giá vẫn… “ế khách”

Từ đó đến nay, dù rao bán trên nhiều kênh và sẵn sàng giảm giá, mặt bằng của anh Giang vẫn không tìm được người thuê. “Ngay gần nhà tôi cũng có 3 mặt bằng khác treo biển suốt từ đầu năm đến giờ, vẫn chưa có ai hỏi thuê”, anh Giang nói thêm với VnBusiness.

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, chị Hồ Tuyết Nhung, CEO một công ty môi giới chuyên phân khúc nhà phố thương mại và shophouse ở TP.HCM, cho biết tình trạng ế ẩm xảy ra cả ở những tuyến phố vốn sầm uất như đường 3 Tháng 2 (quận 10), Trần Hưng Đạo (quận 1)...

“Không ít mặt bằng nhà phố treo biển cho thuê từ cuối 2023 đến nay vẫn chưa có khách. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm 15-20% giá thuê nhưng vẫn ế”, chị Nhung tiết lộ.

Mặt bằng nhà phố thương mại đang đối diện nhiều thách thức với bài toán lấp đầy.

Kết quả thăm dò của Savills cũng cho thấy tỷ lệ trống của các mặt bằng nhà phố tại TP.HCM vẫn cao, chưa thể trở lại mức trước đại dịch COVID-19. Hiện, giá thuê trung bình tại các tuyến phố lớn vẫn thấp hơn 10-20% so với năm 2019, bất chấp việc chủ nhà đưa ra hàng loạt ưu đãi như giảm tiền đặt cọc, giãn tiến độ thanh toán, hay linh hoạt thời hạn thuê.

Tình cảnh tương tự cũng diễn ra tại thủ đô Hà Nội. Chị Phương Linh, chủ một cửa hàng phụ kiện thời trang, vừa trả lại mặt bằng 4 tầng tại phố Chùa Bộc (quận Đống Đa), dù chủ nhà đã hỗ trợ giảm giá từ 60 triệu còn 50 triệu đồng/tháng.

Lý do chị Linh đưa ra là: “Doanh thu giảm sút, khách đến cửa hàng mỗi ngày chỉ còn vài lượt. Sau gần 1 năm gồng gánh, chúng tôi nhận ra giữa bối cảnh đông khách hỏi, ít khách mua, việc giữ mặt bằng là gánh nặng nên quyết định thanh lý trả mặt bằng”.

Trong khi đó, một chủ nhà khác trên phố Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân) cũng chia sẻ, mặt bằng 50m2 mặt tiền, tổng diện tích sàn 200m2 đã giảm giá thuê từ 55 còn 45 triệu đồng/tháng nhưng suốt nửa năm không có khách chốt. "Người hỏi thì có nhưng nghe giá là lắc đầu bỏ đi”, vị chủ nhà nói.

Ở góc nhìn môi giới, anh Đông, “siêu cò” có kinh nghiệm gần 10 năm trong ngành cho hay, hiện tượng chủ nhà phải giảm 15-20% giá thuê không còn hiếm. Một số trường hợp còn giảm sâu đến 30% trong 1-3 tháng đầu để thu hút khách.

Thị trường cho thuê nhà mặt phố tại nhiều khu vực trên địa bàn Hà Nội, theo vị môi giới trên, hiện đang trong giai đoạn khủng hoảng. Nhiều thương hiệu thời trang lớn đã đóng toàn bộ cửa hàng, chỉ giữ lại một vài địa điểm làm kho.

Giá giảm, nguồn cung tăng – ai nắm ưu thế?

Theo dữ liệu từ Batdongsan, trong tháng 5/2025, mức độ quan tâm tới nhà mặt phố cho thuê tiếp tục giảm 8% so với tháng trước. Giá rao thuê ở các phường trung tâm Hà Nội như Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Quan Hoa... lao dốc từ 15-33% so với cùng kỳ năm 2024.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định gió đang đổi chiều trên bàn đàm phán khi khách thuê hiện chiếm ưu thế trong giao dịch.

“Trước đây, chủ nhà chiếm thế thượng phong, mặt bằng đẹp luôn có khách xếp hàng chờ thuê. Nay thì ngược lại, chủ nhà buộc phải giảm giá, thương lượng nhiều hơn nếu không muốn mặt bằng trống dài hạn”, ông Thanh nhìn nhận.

Đồng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại của Savills Hà Nội chia sẻ, nhà phố đang dần mất đi ưu thế khi giá thuê bị đẩy lên quá cao, trong khi điều kiện thanh toán ngặt nghèo như phải trả trước 6 tháng đến cả năm.

Thực tế trên khiến nhiều khách thuê không đủ dòng vốn để duy trì hoạt động. Khách thuê F&B và thời trang hiện đã chuyển dần vào trung tâm thương mại, hoặc rút về bán online. Nhà phố vì thế ngày càng khó giữ khách.

Trước thách thức đặt ra, theo chuyên gia, nếu chủ nhà không linh hoạt về giá cả, diện tích chia nhỏ, hoặc cải thiện điều kiện thuê, tình trạng mặt bằng trống sẽ tiếp tục kéo dài trong ngắn và trung hạn. “Hợp đồng thuê cần có thêm các điều khoản rõ ràng về bất khả kháng, quyền đơn phương chấm dứt... để tạo sự an tâm cho bên thuê,” bà Minh khuyến nghị.

Ngược lại, với người thuê, giai đoạn này có thể là thời điểm “vàng” để chọn mặt bằng đẹp, giá tốt. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý khách thuê cần chú trọng đến tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, đặc biệt trong bối cảnh nhà chức trách siết chặt quản lý công năng và kiểm tra an toàn công trình.

Sức ép từ sự thay đổi hành vi tiêu dùng, xu hướng thương mại điện tử, cùng với bài toán chi phí đang đẩy phân khúc nhà phố cho thuê vào thế khó. Từ những tuyến phố sầm uất nhất cho đến mặt bằng đắc địa, "cho thuê" đã trở thành bảng hiệu phổ biến – phản ánh một giai đoạn đầy thách thức của thị trường bất động sản thương mại truyền thống.

Hưng Nguyên