Gỡ khó cho thị trường bất động sản

Một dự án tại quận 7 chưa thể hoàn thiện do những chồng chéo về luật.

Doanh nghiệp (DN) phải mất 15 năm để hoàn tất thủ tục dự án, mất thêm nhiều năm để làm sổ hồng, sổ đỏ cho dân; các quy định của pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn đang làm khổ DN. Đây là những bức xúc được nêu ra tại một hội thảo vừa tổ chức mới đây tại TP Hồ Chí Minh.

Nỗi khổ thủ tục

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, nếu trong năm 2018, nguồn cung chỉ giảm ở mức 20% thì đến 2019 đã sụt giảm tới 70%. Cả năm 2019 chỉ có một dự án được hoàn tất thủ tục pháp lý để bán hàng. Nguyên nhân lớn nhất khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm nghiêm trọng là sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành. Theo thống kê, từ cuối năm 2015 đến cuối năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất tổng hợp bị tắc vì thủ tục đầu tư. Từ đó đến nay, các DN không còn trình xin đầu tư thêm dự án nào. Có những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư vẫn vướng quy hoạch 1/500 chỉ vì tắc ở các câu từ trong quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, quy trình cấp phép hiện nay được thực hiện theo bốn bước. Trong đó, bước 4 cho phép DN được làm song song các thủ tục để rút ngắn thời gian nhưng quy định "chỉ khi DN hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất" đã biến quy trình song song trở thành quy trình tuần tự. DN muốn thi công dự án phải trải qua tất cả các bước phía trên, mất rất nhiều thời gian.

Để minh chứng cho những khó khăn của DN, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho biết: DN của bà phải mất 15 năm để hoàn tất thủ tục một dự án. Thời gian từ khi xin thủ tục đến khi triển khai dự án quá lâu, dẫn đến độ vênh giữa thiết kế ban đầu của dự án đối với nhu cầu thị trường. Thế nên, sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về mặt pháp lý quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, DN cần điều chỉnh cục bộ về sản phẩm cho phù hợp yêu cầu thực tế thị trường, nhưng rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu. Đơn cử, cách đây 10 đến 15 năm, nhu cầu sản phẩm nhà phố phần lớn là 4 đến 5 m nhưng nhu cầu không gian hiện nay cần 6 đến 7 m hoặc lớn hơn. Việc điều chỉnh này không những không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt quy hoạch mà còn tốt hơn về không gian sống cho người dân. Tuy nhiên, nếu phải xin phép làm lại quy trình từ đầu thì sẽ rất vất vả cho DN.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đặt vấn đề, hiện chưa có quy định nào về một quy trình chung cho các thủ tục thực hiện dự án bất động sản, thậm chí có quy trình với các bước 1, 2, 3, 4 nhưng đến bước 4 bị tắc thì lại quay vòng về từ đầu. Để một dự án cơ bản hoàn thành và có thể triển khai bán hàng, nhanh nhất cũng hết một năm, nhưng hầu hết kéo dài 4 đến 5 năm. Đến bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho cư dân cũng hết sức khó khăn. Thí dụ, công ty đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định trước tháng 7-2014, nếu có điều chỉnh công năng dự án thì vẫn đủ điều kiện để được cấp sổ hồng nhưng các cơ quan quản lý đều e dè vì lý do điều chỉnh.

Tháo gỡ cách nào?

Trả lời những vướng mắc của DN, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Liên quan đến quy trình giải quyết các vấn đề của dự án thì mỗi luật có quy định một mảng riêng nhưng không có luật nào quy định một quy trình chung, do đó đề nghị TP Hồ Chí Minh soạn thảo và Bộ Xây dựng sẽ tham gia cho ý kiến và có thể hỏi thêm các bộ, ngành khác. Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Ninh nhấn mạnh, nguyên tắc chung là người dân phải được cấp sau khi mua bán xong, còn vướng mắc về thủ tục của chủ đầu tư thì các địa phương phải xử lý sau. Quy định chung về điều kiện cấp giấy hồng là thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN và MT) và tùy vào từng trường hợp cụ thể, nếu vướng mắc chỗ nào thì Sở TN và MT sẽ tiếp nhận giải quyết. Về thủ tục điều chỉnh dự án, Luật Đầu tư đã có quy định, khi nào điều chỉnh và thẩm quyền nào cho phép điều chỉnh do Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì. Trong đó, có một phần liên quan đến thủ tục xây dựng hoặc liên quan đến quy hoạch và điều chỉnh cơ cấu căn hộ cũng được nêu rõ và Sở Xây dựng là đầu mối. Còn khi phát sinh tranh chấp giữa sở hữu chung và riêng, bảo đảm các điều kiện quy hoạch, phòng cháy chữa cháy... sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của chính quyền địa phương. Ông Ninh thừa nhận, cho đến gần hết quý II-2020 nguồn cung bất động sản sụt giảm không chỉ do dịch Covid-19 mà còn do các quy định của pháp luật còn chồng chéo, chưa thống nhất. Để hồi phục thị trường, tháo gỡ các khó khăn cho DN, từ đầu năm 2020 đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp. Khi thị trường bất động sản khó khăn thì người dân có thu nhập thấp sẽ là đối tượng cần được quan tâm nhiều nhất, trong đó phân khúc nhà ở xã hội là lĩnh vực được quan tâm đầu tư. Tuy nhiên, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện đang có nhiều vướng mắc, nhất là quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại hiện nay còn thiếu hoặc các quy định lựa chọn đầu tư nhà ở xã hội cũng chưa được rõ; ưu đãi đối với nhà đầu tư về lợi nhuận định mức, quản lý nguồn vốn ưu đãi cũng chưa được quy định rõ trách nhiệm.

Ngoài việc tháo gỡ các chính sách, hiện nay Bộ Xây dựng cũng đã nhiều lần kiến nghị cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại và hiện đã có gói tín dụng này với khoảng 2.000 tỷ đồng. Từ đây các ngân hàng thương mại sẽ huy động thêm trên dưới 60.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội.

Bài và ảnh: VŨ NGUYÊN